《房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算》.pdf

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算與總成本費用的估算房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算?房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算?房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措?借款還本付息的估算5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。5．1．1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念1．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設項目投資的不同對一般建設項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設期借款利息和流動資金之和。對于開發(fā)后租售模式下的房

2、地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算2．房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金（見表5-1）。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等（見表5-2）。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企

3、業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金。表5-1項目總投資估算表單位：萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設投資1.1土地費用2.2前期工程費3.3基礎設施建設費4.4建筑安裝工程費5.5公共配套設施建設費6.6開發(fā)間接費7.7管理費用8.8財務費用9.9銷售費用10.10開發(fā)期稅費1．11其他費用1．12不可預見費2經(jīng)營資金3項目總投資（1）+（2）3．1開發(fā)產(chǎn)品成本3．2固定資產(chǎn)投資3．3經(jīng)營資金表5-2開發(fā)建設投資估算表單位：萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計1土地費用2前期工程費用3基礎設施建設費4建筑安裝工程費5公共配套設施

4、建設費6開發(fā)間接費7管理費用8財務費用9銷售費用10開發(fā)期稅費11其他費用12不可預見費合計5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3．開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關會計制度和財務制度規(guī)定轉入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算從財務的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本。而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費

5、用、公共配套設施建設費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預見費等）。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場為1000㎡。住宅部分全部預售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項目結束時一次性收回。5．1房地

6、產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算上述開發(fā)項目總投資構成見圖5-1所示。從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費用）。總成本費用土地費用開發(fā)建設前期工程費用固定資產(chǎn)投資及其他資13049基礎設施建設費用產(chǎn)182萬元萬元建筑安裝工程費用開發(fā)公

7、共配套設施建設費用項目總投開發(fā)間接費用資管理費用13057萬元財務費用開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營銷售費用成本12867資金8萬元萬元開發(fā)期稅費圖5-1其他費用房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構成圖示不可預見費用5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算5．1．2房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算1．土地費用估算土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權而發(fā)生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。1）土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算2）土地出讓地價款土地出讓地價款是指

8、國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓金及其他款項。主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎設施建設費或征地費等。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3）土地轉讓費。