房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本估算

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算我們以開發(fā)項(xiàng)目為例，來介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。5．1．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同對一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下

2、很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表5-1）。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等（見表5-2）。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。序號項(xiàng)目總

3、投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資123456789101．111．12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）3．13．23．3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金表5-1項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)123456789101112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)表

4、5-2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位：萬元5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3．開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)會計(jì)制度和財務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算從財務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（

5、包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等）。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項(xiàng)目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時一次性收回。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與

6、總成本費(fèi)用的估算上述開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見圖5-1所示。從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其

7、他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元開發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元總成本費(fèi)用圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5．1．2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算1．土地費(fèi)用估算土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。1）土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2）土地出讓地

8、價款土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。4）土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的