2007杭州東部國際商務(wù)中心項(xiàng)目發(fā)展顧問提案-成全機(jī)構(gòu)

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1、杭州東部國際商務(wù)中心——發(fā)展顧問提案前言在貴司提供相關(guān)工作要求及項(xiàng)目資料的背景下，結(jié)合項(xiàng)目目前的發(fā)展階段，提出對(duì)本項(xiàng)目初步的認(rèn)識(shí)和理解。提案內(nèi)容主要以《綜合顧問競標(biāo)邀請(qǐng)書》中項(xiàng)目發(fā)展顧問技術(shù)標(biāo)要求部分所提出的要求為準(zhǔn)，若有后續(xù)合作的機(jī)會(huì)，相關(guān)內(nèi)容將進(jìn)行進(jìn)一步的完善和補(bǔ)充。目錄區(qū)位理解項(xiàng)目理解市場簡析初步定位營銷策略Dep1區(qū)位理解杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（下沙）概況下沙新城規(guī)劃開發(fā)區(qū)概況背景：杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)開發(fā)區(qū)，行政管轄面積104.7平方公里，目前建成區(qū)3

2、4平方公里，轄區(qū)人口20萬。定位：國際先進(jìn)制造業(yè)基地，新世紀(jì)大學(xué)城，花園式生態(tài)型城市副中心。規(guī)劃：下沙新城規(guī)劃2010年將達(dá)到40萬人口，2020年總?cè)丝谶_(dá)到50-60萬，其中大學(xué)城12-13萬人。結(jié)構(gòu)：中心城區(qū)主要由杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、下沙街道和下沙高教園區(qū)三個(gè)部分組成。工業(yè)園區(qū)內(nèi)已入駐的外資企業(yè)388家，內(nèi)資工業(yè)企業(yè)223家，世界著名企業(yè)和跨國公司50余家（列入全球500強(qiáng)的企業(yè)22家）。高教園區(qū)規(guī)劃面積10.91平方公里，總投資86億元人民幣，總建筑面積481.3萬平方米，安排15所理工類

3、、綜合類為主的高等院校，分別布置在東、西兩區(qū)（其中西區(qū)6所，東區(qū)8所）。目前有在校大學(xué)生10.8萬人。未來行政中心、商貿(mào)中心、居住中心；常住人口2萬，外來人口8.5萬；2006年實(shí)現(xiàn)GDP為12.5億；2006年社會(huì)消費(fèi)品零售總額92397萬元；2006年人均收入12551元。發(fā)展現(xiàn)狀片區(qū)規(guī)劃一心——新城中心（規(guī)劃中）；三居住組團(tuán)——沿江居住區(qū)、啟動(dòng)區(qū)居住區(qū)、新城中心居住區(qū)；商貿(mào)區(qū)——一心、二副、二街杭州地鐵下沙線路示意地鐵規(guī)劃2010年通車，下沙片區(qū)7個(gè)站點(diǎn)，其中新城中心區(qū)設(shè)有三個(gè)站點(diǎn)。中心區(qū)

4、規(guī)劃混合CBD居住行政商業(yè)商務(wù)休閑居住人口10萬建成時(shí)間2015年布局結(jié)構(gòu)：雙核雙軸七片八廊道路交通：三橫四縱地鐵：三個(gè)站臺(tái)下沙未來城市組團(tuán)核心，地鐵的建設(shè)使用，將是區(qū)塊發(fā)展的催化劑！區(qū)位初識(shí)經(jīng)過十余年的發(fā)展，已經(jīng)成為杭州重要的經(jīng)濟(jì)、教育中心，并且是杭州三大外圍城市組團(tuán)中，與主城聯(lián)系最為緊密的外圍城市組團(tuán)；下沙經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重非常低；高教園區(qū)已經(jīng)發(fā)展成型，但還未形成人文、知識(shí)經(jīng)濟(jì)等社會(huì)效益；下沙中心城區(qū)整體建設(shè)啟動(dòng)在即；杭州地鐵一號(hào)線建設(shè)將促進(jìn)整個(gè)下沙組團(tuán)的發(fā)展。Dep2項(xiàng)目

5、理解地塊分析用地價(jià)值分析用地區(qū)位地塊位于杭州城市東部的杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)下沙新城核心位置；東靠下沙大學(xué)城、南鄰下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園、西靠下沙新區(qū)核心區(qū)、北與開發(fā)區(qū)北產(chǎn)業(yè)區(qū)相對(duì)。用地條件地塊地形方正，呈規(guī)則四邊行，東西跨度217米至234米，南北跨度255至268米。方正的地形有利于后期的規(guī)劃建設(shè)。地塊用地面積59296平方米，容積率為2.53，建筑面積為150018.88平方米，其中30000平方米為下沙行政中心，余下用地部分為商務(wù)辦公。地塊南側(cè)有跨度55至75米的城市綠化廣場，可與地塊南側(cè)

6、行政中心成為城市中心公共活動(dòng)區(qū)。周邊規(guī)劃地塊位置東：大型住區(qū)南：新城中心景觀西：公建中心北：城市綠地地塊位置片區(qū)與城市兩條快速城市干道——30分鐘進(jìn)城；地鐵1號(hào)線2010年通車——進(jìn)城20分鐘；空間距離的拉近，城市東擴(kuò)的戰(zhàn)略，下沙最有可能融入杭州主城區(qū)。地塊與片區(qū)地塊沿新業(yè)北路北行不足1000米，就能接駁下沙連接杭州主城干道德勝快速路。南側(cè)為新城中心區(qū)東西干道，西南側(cè)為地鐵中心站站點(diǎn)。處于處于住區(qū)與行政區(qū)、商業(yè)區(qū)的交匯處。交通條件的改善，將使外圍組團(tuán)與城市中心的空間距離大大拉近。用地環(huán)境東側(cè)為3

7、0米的道路退讓綠化帶，可以形成豐富的城市景觀；南側(cè)結(jié)合待建的下沙行政中心，已經(jīng)規(guī)劃了占地20畝以上的大型市政綠地廣場；西側(cè)沿自然水系，已規(guī)劃了游憩集會(huì)廣場用地，能夠提供大面積開闊的景觀帶。而北側(cè)也規(guī)劃了大型的城市綠地。擁有絕對(duì)稀缺的綠化景觀資源，與城市保持了適度的空間距離。周邊配套新城中心區(qū)還處于規(guī)劃階段，地塊周邊目前基本沒有商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施。用地理解處于城市最具發(fā)展?jié)摿Φ耐鈬M團(tuán)核心區(qū)域；用地方正，便于后期規(guī)劃建設(shè)；目前地塊所在區(qū)域還處于規(guī)劃階段，現(xiàn)狀為自然村落；交通條件優(yōu)越，通達(dá)性好，能夠迅

8、速的接駁入高速公路網(wǎng)、城市快速干道、城市軌道交通。周邊區(qū)塊規(guī)劃功能復(fù)雜，商、住、行政、景觀等多種功能區(qū)塊匯聚。隨著地鐵的建設(shè)，東側(cè)居住區(qū)項(xiàng)目將率先啟動(dòng)。Dep3市場簡析市場供應(yīng)分析城區(qū)寫字樓市場分析區(qū)域市場分析競爭個(gè)案分析五大板塊新增供應(yīng)量；至少在100萬方以上；錢江新城新增供應(yīng)量：至少在350萬方以上；濱江區(qū)新增供應(yīng)量：至少在60萬方以上?？傮w供求供：以百萬計(jì)的數(shù)量級(jí)求：不足百萬的年去化量在售及潛在供應(yīng)28個(gè)在售項(xiàng)目，在售面積58.56萬平方米，存量24.5萬平方米，總體銷售率70.5%;在售