[山西侯馬]量販式購物中心商業(yè)規(guī)劃方案

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1、量販式購物中心商業(yè)規(guī)劃方案PlanningSchemeOfSuperShoppingCenter山西侯馬SHANXIHOUMA本案的規(guī)劃核心THEKERNELOFLAYOUT打造晉南地區(qū)獨一無二的商業(yè)旗艦本案的規(guī)劃核心●五大基本規(guī)劃核心：核心一量販不是大賣場，而是在百貨公司的基礎上衍生出來的更適宜于三級城市經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)。核心二量販店可視為藍領店的概念，是相對于白領店（質(zhì)販店）孕育而生的。核心三以高銷售價格對應高租金商鋪為規(guī)劃的基礎。核心四本案是一個標準的商業(yè)地產(chǎn)項目。核心五在發(fā)展商獲取銷售溢價的同時預留部分溢價資金做為本案商業(yè)運營的基本費用，從而降低純商業(yè)模式的風險?！窈诵母拍铌U述：○核心一

2、說明以字面的含義及粗淺的理解，量販店有與大賣場的含義類似，其實不然，量販店不代表大賣場。以量販的經(jīng)營形態(tài)而言，是從百貨公司的經(jīng)營形態(tài)中逐漸衍生出來的，是以商品的價格為核心，而非以商品的銷售數(shù)量為絕對的界線，以量販獨有的經(jīng)營形態(tài)來更符合消費者的需求?！鸷诵亩f明量販即可視為藍領店的概念。相對百貨店而言，一般百貨公司所面對的是所謂白領階層，在販賣優(yōu)質(zhì)品牌商品的同時在販賣優(yōu)質(zhì)的服務和環(huán)境，商品的價格帶是百貨店基本定位和鎖定目標消費者的基礎，而商品的價格帶又是通過品牌商品來表現(xiàn)的。量販店其實亦包含了上述的基礎，但作為商品價格帶是商場定位的根本，其所販賣的商品將更趨于低廉和平價，以“佐丹奴”“真維斯”等

3、品牌為例，其就是標準的適合量販店經(jīng)營的品牌，因為其價格帶基本鎖定在200元以下的范圍，商品的陳列以品種多，數(shù)量大來表現(xiàn)，而如“ESPRIT”等品牌即為標準的質(zhì)販型品牌，是針對中高收入的消費群體銷售的，無論從陳列、銷售模式、商品價格等均與上述品牌有絕對的區(qū)分。針對本案位于侯馬地區(qū)，就當?shù)囟愿緵]有所謂的白領和藍領的定位和概念，所以說量販是本案商業(yè)和銷售推廣的最佳定義?！鸷诵娜f明侯馬房地產(chǎn)市場泡沫嚴重，在沿街商鋪可以銷售至15000元單價，二級市場可以將沿街商鋪炒做到20000元單價的情況下，平均租金僅支持2-5元/平方米/天，租賃市場和投資市場比例嚴重失調(diào)，且商鋪售價幾乎高于普通住宅樓盤單價

4、的10倍，可見本市場在此方面是非常不理性和不成熟的。用以對應的有效方式即在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎上，在將商品和業(yè)種嚴格區(qū)分的前提下，以高銷售單價對應高租賃單價，以單一樓層來對應相應的銷售返租成本和經(jīng)營成本，而不進行全館平均分配的原則，從而使后期經(jīng)營的調(diào)整是局部的而不是全面的，以達到船小好調(diào)頭的原則?！鸷诵乃恼f明本案是標準的商業(yè)地產(chǎn)項目，絕非單一商業(yè)項目和地產(chǎn)項目，有機的結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)是本案成功勝出的基礎。在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應在一根指揮棒下運做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。○核心五說明侯馬系

5、晉南地區(qū)一個中等規(guī)模的縣級市，區(qū)域經(jīng)濟特征不是十分明顯。其商業(yè)目前的形態(tài)為中小型超市、批零市場和二線品牌專賣店、餐飲及娛樂休閑極不發(fā)達，作為銷售終端成本主要構(gòu)成的租金水準很低且短期內(nèi)無上揚空間，市場消費力無法在這一單邊市場表現(xiàn)，消費理念及消費習性亦因此而受到制約?？傊?，起碼意義上侯馬是一個非常初級的市場。本案座落在侯馬火車站對面二條主要商業(yè)街的交口處，系該市的地標建筑，系典型的綜合百貨大樓的設計，業(yè)主的收購均價是該市目前住宅售價的約三倍，其售價和市場的租金均價比較后已顯見泡沫。同時，唯其地標區(qū)位和地標建筑，該項目已成為該市的形象工程，政府從時間和目標上尤為關(guān)注，簡單的換手交易已不可能，且從成本

6、上亦無空間，除了選擇一個合適的業(yè)態(tài)進入一定周期的經(jīng)營外無其他退出途徑。目前侯馬的商品結(jié)構(gòu)、市場狀況、零售業(yè)態(tài)、消費習性和消費指向均不支持這樣一個30000平方米體量的商場是顯而易見的。不對屬地市場的現(xiàn)狀進行全面的突破，從主導市場和引領消費的角度去架構(gòu)未來的經(jīng)營，那么存活的可能性幾乎沒有。這一歷程有一個必須的前提，即以開發(fā)商三年的經(jīng)營期作為退出機制來倒推通盤銷售額能否有溢價部分來支持經(jīng)營期的資金。換言之就是假設有2億元的銷售額，開發(fā)商拿走1.7億元，剩下的3000萬元來經(jīng)營三年，經(jīng)營成功則3000萬元繼續(xù)產(chǎn)生利潤，經(jīng)營失敗則以3000萬元的資本體宣告破產(chǎn)，確保了前期的利潤。經(jīng)營期以商業(yè)管理公司來

7、運作同銷售期的開發(fā)商斷開。經(jīng)營期的資本金確定以后，第一要樹立此為犧牲打的概念，第二在這個資本盤面來選擇底限為確保三年經(jīng)營。力爭求存求發(fā)展的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式。因此，未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)確定將依據(jù)引領屬地市場原則和資本盤的原則來進行，其目標是完成開發(fā)退出機制。侯馬的地域特征THECHARACTEROFHOUMA消費能力嚴重的二級分化市場●侯馬的基本概況：侯馬位于山西省西南部，人口23萬，屬于標準的內(nèi)陸型