房地產(chǎn)問(wèn)答Microsoft Office W

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1、問(wèn)題：按揭中的房產(chǎn)沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，還需要繳納房地產(chǎn)稅嗎？????根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā){2003}89號(hào)）規(guī)定，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用的次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。自有房屋用于經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)征，稅率為1.2%。所以，無(wú)論是否拿到房產(chǎn)證，房屋只要交付使用了，就應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。問(wèn)題：房屋出租房（產(chǎn)權(quán)人）將房屋交由承租方進(jìn)行裝修后無(wú)償使用一段時(shí)間，請(qǐng)問(wèn)無(wú)償使用期間房產(chǎn)稅應(yīng)如何繳納？）答案：依據(jù)房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)

2、定，房屋承租方將租用的房產(chǎn)進(jìn)行裝修，在一定期限內(nèi)無(wú)租??使用，其實(shí)質(zhì)是承租方以房屋裝修費(fèi)抵頂租金，屬于房屋出租。因此應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，即出租方按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。每日一問(wèn)活動(dòng)：?jiǎn)栴}：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房部分能否免繳土地使用稅？答案：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅{2008}24號(hào)）規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的

3、廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例，免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)交納的滯納金企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記‘營(yíng)業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（

4、即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。支付的經(jīng)濟(jì)合同的違約金能在所得稅前列支，而土地增值稅清算不能列支。新稅法實(shí)施后，納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付給對(duì)方的違約金和引起經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)支付的訴訟費(fèi)是否稅前扣除？意見(jiàn)：根據(jù)企業(yè)所得稅法第十條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，罰金、罰款和被沒(méi)收財(cái)物的損失不得扣除，但不包括納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金(包括銀行罰息)和訴訟費(fèi)。納稅人未按規(guī)

5、定取得真實(shí)合法憑據(jù)的不得進(jìn)行稅前扣除。根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第三條、第二十條、第二十五條規(guī)定，發(fā)票是指在購(gòu)銷(xiāo)商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開(kāi)具、收取的收付款憑證；銷(xiāo)售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開(kāi)具發(fā)票；任何單位和個(gè)人不得自行擴(kuò)大專(zhuān)業(yè)發(fā)票使用范圍?！吨腥A人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第三十三條進(jìn)一步明確：填開(kāi)發(fā)票的單位和個(gè)人必須在發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)開(kāi)具發(fā)票，未發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一律不準(zhǔn)開(kāi)具發(fā)票。由此可見(jiàn)，企業(yè)收到的

6、違約金不得出具發(fā)票。在國(guó)家尚未制定全國(guó)統(tǒng)一的違約金收款收據(jù)之前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)合同和一般的收款收據(jù)作為原始憑證?！肚鄭u市國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于做好2006年度企業(yè)所得稅匯算清繳的通知》（青國(guó)稅發(fā)[2006]207號(hào)）房產(chǎn)商延期交房的賬務(wù)處理近日，某房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人咨詢，房產(chǎn)商延期交房，承諾由其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司直接減免業(yè)主若干月的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司直接開(kāi)具發(fā)票給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司是否可以據(jù)此稅前列支，并計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目？此種問(wèn)題在實(shí)務(wù)中較為普遍，會(huì)計(jì)核算簡(jiǎn)單而稅務(wù)處理較為復(fù)雜?！　?huì)計(jì)核算方面，如果開(kāi)發(fā)商直接支

7、付業(yè)主交房違約金，依據(jù)違約賠償協(xié)議和支付證明，一般處理為借記“營(yíng)業(yè)外支出”。這筆違約金能否稅前扣除呢？《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十三條規(guī)定，《企業(yè)所得稅法》第八條所稱其他支出，是指除成本、費(fèi)用、稅金、損失外，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的、合理的支出。因此，開(kāi)發(fā)商依據(jù)合同約定支付的經(jīng)濟(jì)合同違約金作為與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的、合理的支出，可以在稅前扣除。交

8、房違約，開(kāi)發(fā)商多是收錢(qián)痛快出錢(qián)難，往往會(huì)以自己控制的物業(yè)公司減免物業(yè)費(fèi)的方式化解矛盾，減少資金支出，但此種安排應(yīng)考慮存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。　　第一種情況：物業(yè)公司直接減免物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不做收入。此種方式下，開(kāi)發(fā)商賬面上未體現(xiàn)違約金，似乎與其無(wú)關(guān)，但根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，視同其放棄權(quán)益，不能稅前扣除違約金。物業(yè)公司暗抵的物業(yè)費(fèi)在賬面上雖表現(xiàn)為未計(jì)收入，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條的規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)