淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)管理

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1、淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)管理【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著城市化進(jìn)程的加快，更加促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越多，但是其中有一些企業(yè)因?qū)﹂_發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足，缺乏有效管理，最終影響到企業(yè)的投資效益，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境中難以立足。本文根據(jù)筆者工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)的含義、原因、管理對(duì)策進(jìn)行了探討?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；管理1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是近年來(lái)才出現(xiàn)的新管理理念，在對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別以后再進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，然后再進(jìn)行有效的管理，以降低

2、投資風(fēng)險(xiǎn)造成的影響，起到以最小的投資實(shí)現(xiàn)利益最大化的目的。目前我國(guó)很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，社會(huì)上暫時(shí)也缺少專門從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢機(jī)構(gòu)，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中是非常必要的。2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因在現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)

3、在兩個(gè)方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，是受社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和組織風(fēng)險(xiǎn)等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域以內(nèi)，如過(guò)于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開發(fā)等都可能造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至投資失敗。此外，從主觀和客觀兩個(gè)方面來(lái)分析：客觀因素主要包括房地產(chǎn)企業(yè)間的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，新產(chǎn)品問(wèn)市；銀行貸款利率變化，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀因素主要包含房地產(chǎn)企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿足客戶，或只是

4、本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)。3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展趨勢(shì)。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低的同時(shí)，政府調(diào)控政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)有所上升。（2）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產(chǎn)政策的逐步完善，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策4.1了解市場(chǎng)行情，理性投資房地產(chǎn)市場(chǎng)投資要實(shí)現(xiàn)收益是以市場(chǎng)需求為前提。投資于房地產(chǎn)的資金將建造出需要人們購(gòu)買的房屋，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在對(duì)房

5、屋的需求，可以實(shí)現(xiàn)房屋的出售，開發(fā)商的投資才能順利實(shí)現(xiàn)。所以投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)首先要深入了解市場(chǎng)現(xiàn)狀、預(yù)估市場(chǎng)前景，找準(zhǔn)投資點(diǎn)。江都仙府房產(chǎn)網(wǎng)認(rèn)為了解市場(chǎng)現(xiàn)狀要從市場(chǎng)調(diào)研、細(xì)分市場(chǎng)和其他外生變量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能造成的影響。第一，市場(chǎng)調(diào)研需要充分了解當(dāng)前市場(chǎng)需要但目前還很欠缺的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型是什么，需求量有多大，市場(chǎng)是否飽和，市場(chǎng)的支付能力如何，企業(yè)面臨的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如何，市場(chǎng)未來(lái)的走向又是什么。第二，市場(chǎng)細(xì)分是為了在此基礎(chǔ)上確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)群體。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要對(duì)目標(biāo)人群的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)心理、偏好、收入狀況

6、和文化背景等等全面分析，制定相關(guān)營(yíng)銷策略、確定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以及在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)符合目標(biāo)人群偏好。第三，充分考慮全面分析其他外生變量可能帶來(lái)的影響，如消費(fèi)觀念、我國(guó)的住宅方式、國(guó)外住宅發(fā)展和最新動(dòng)態(tài)、行業(yè)內(nèi)的最新技術(shù)和設(shè)計(jì)、新能源新材料的開發(fā)和使用狀況等等。充分了解市場(chǎng)，是企業(yè)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)、理性預(yù)期、降低成本的基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)理性決策，尋找最佳投資點(diǎn)。第四、加強(qiáng)投資調(diào)研及決策分析一般房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資量較大、籌備建設(shè)的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，在管理過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。要想防范和有效控制住這些風(fēng)險(xiǎn)的

7、發(fā)生，就需要在項(xiàng)目投資前做好充分的分析和可行性研究報(bào)告，通過(guò)大量的調(diào)查和研究、計(jì)算，對(duì)項(xiàng)目上可能會(huì)出現(xiàn)的一些經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、社會(huì)效益等風(fēng)險(xiǎn)，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學(xué)綜合的論證和評(píng)價(jià)，最終確定項(xiàng)目操作的可行性，為項(xiàng)目投資提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。同時(shí)要完善決策風(fēng)險(xiǎn)管理，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理判斷體系，提高決策的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，根據(jù)自身需要安排專門員工開展決策風(fēng)險(xiǎn)管理工作。4.2加強(qiáng)工程監(jiān)管投資項(xiàng)目資金的消耗主要在工程建設(shè)方面，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體和建設(shè)主體相分離，在這一過(guò)程中節(jié)約資金的可能性很小，但是增加投

8、資的可能性很大。所以，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目是投資者需要應(yīng)對(duì)的又一難題。健全對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制，首先要把好施工隊(duì)伍關(guān)口，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)制選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、價(jià)格合理、效率高以及有良好信譽(yù)的施工隊(duì)伍；其次要簽訂施工合同，以法律文件來(lái)保障合同雙方的經(jīng)濟(jì)利益，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，施工合同要注意明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，施工工期，工程質(zhì)量，開發(fā)商應(yīng)付賬款，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)責(zé)任的條款，