中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式研究

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1、中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式研究中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式研究文/劉旦【摘要】隨著中國(guó)成為世界老年人口最多的國(guó)家，養(yǎng)老問(wèn)題也成為近年來(lái)學(xué)術(shù)研究的熱點(diǎn)，考慮到老年住宅產(chǎn)品市場(chǎng)需求巨大，養(yǎng)老地產(chǎn)成為當(dāng)下中國(guó)眾多企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。本文在深入分析養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵基礎(chǔ)上，剖析了我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀。最后，在借鑒美國(guó)、日本養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目定位、項(xiàng)目選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)值鏈閉環(huán)等方面提出了中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式。..關(guān)鍵詞養(yǎng)老社區(qū)；國(guó)外經(jīng)驗(yàn)；運(yùn)營(yíng)模式【簡(jiǎn)介】劉旦，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授，博士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及

2、住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略選擇。不過(guò)，到目前為止，我國(guó)還沒(méi)有形成可供全國(guó)化復(fù)制的成熟商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)的特定形態(tài)與模式，也是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分領(lǐng)域。受傳統(tǒng)道德價(jià)值觀和“大家族”觀影響，我國(guó)老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養(yǎng)老”觀念，因此，從老年人的養(yǎng)老需求出發(fā)，集居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂(lè)功能于一體的養(yǎng)老社區(qū)將是我國(guó)老年人養(yǎng)老方式的首要選擇。本文擬就養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行研究，以期拋磚引玉。一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵（一）養(yǎng)老地產(chǎn)概念目前，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界還存在爭(zhēng)議。

3、本文認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，核心是服務(wù)，地產(chǎn)是嫁接服務(wù)的平臺(tái)。養(yǎng)老地產(chǎn)具有四大屬性，其中房地產(chǎn)屬性是其根本屬性，但與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)在物業(yè)形態(tài)上注重適老化改造；服務(wù)屬性是核心屬性，是養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)特征；養(yǎng)老地產(chǎn)還具有金融屬性，本質(zhì)上持有型地產(chǎn)最高級(jí)形態(tài)，是一種金融產(chǎn)品，只有金融這個(gè)點(diǎn)打通，持續(xù)運(yùn)營(yíng)才有可能；最后，由于養(yǎng)老地產(chǎn)客戶是老年人，人文屬性、人文關(guān)懷是樂(lè)享晚年的應(yīng)有之義。從相關(guān)利益者角度分析，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈包含眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，核心產(chǎn)業(yè)主要包括養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理和老年醫(yī)療，其中養(yǎng)老設(shè)施的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，準(zhǔn)入

4、門(mén)檻高，如果開(kāi)發(fā)商能跨過(guò)門(mén)檻，建立行業(yè)壁壘，拓展空間極大。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于解決民生（老齡化）問(wèn)題，有利于帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于拉動(dòng)內(nèi)需，進(jìn)而形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)是提升晚年生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)樂(lè)享晚年生活目標(biāo)的物質(zhì)載體。（二）養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵1.與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相比規(guī)模更大，盈利模式更強(qiáng)調(diào)福利保障型和市場(chǎng)商品型相結(jié)合。養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營(yíng)利性和非營(yíng)利性，后者主要由政府來(lái)承擔(dān)，前者主要由社會(huì)資金來(lái)主導(dǎo)。在市場(chǎng)化養(yǎng)老模式下，開(kāi)發(fā)商面對(duì)的是龐大的市場(chǎng)化的養(yǎng)老需求，其開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)綜合了服務(wù)屬性、商業(yè)屬性和住宅屬性等三重屬性，

5、其中服務(wù)屬性表現(xiàn)在管理要求高，需要精心打造以服務(wù)為核心的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)。商業(yè)屬性表現(xiàn)在前期投入大，要求長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，資金回收期較長(zhǎng)。同時(shí)，商業(yè)屬性還表現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)難度大，租售方式將比普通商鋪更為復(fù)雜。住宅屬性表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)難度高，養(yǎng)老地產(chǎn)除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設(shè)備。因此，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)難度更高，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)化運(yùn)作過(guò)程中應(yīng)該考慮政府公共福利以及民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等問(wèn)題，形成一個(gè)多贏局面。2.與住宅地產(chǎn)相比產(chǎn)業(yè)鏈

6、更長(zhǎng)，管理模式更強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)作、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。從價(jià)值鏈看，住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，核心利益主體主要是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，采取單一價(jià)值鏈運(yùn)作模式。養(yǎng)老地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)，核心利益主體除了開(kāi)發(fā)商，還包括政府、消費(fèi)者、運(yùn)營(yíng)商、投資商等，利益協(xié)調(diào)難度更大。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更長(zhǎng)，可以分為核心產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理、老年醫(yī)療；配套產(chǎn)業(yè)，如專業(yè)設(shè)備、老年食品、老年服飾、營(yíng)養(yǎng)保健、老年娛樂(lè)、老年旅游、老年求知等；衍生產(chǎn)業(yè)，如老年理財(cái)、老年融資、老年保險(xiǎn)、老年咨詢等。從產(chǎn)業(yè)鏈條重要性看，房地產(chǎn)是基底，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)；養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)是核心，是

7、整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)的引擎；優(yōu)勢(shì)資源是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力形成的關(guān)鍵，一個(gè)好的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只有加入優(yōu)勢(shì)資源才能產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)力。因此，相對(duì)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻更高，復(fù)合屬性更強(qiáng)，需要開(kāi)發(fā)商具備對(duì)于醫(yī)療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長(zhǎng)期投資資金的能力以及后期運(yùn)營(yíng)管理的能力等。開(kāi)發(fā)商運(yùn)用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式比較困難，需要通過(guò)平臺(tái)打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合作開(kāi)發(fā)。3.與養(yǎng)生地產(chǎn)相比受眾更窄，功能配置更強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老配套服務(wù)。養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生概念受眾群體除了老年人群外，其優(yōu)美

8、的環(huán)境也吸引了不少中年置業(yè)人群。作為養(yǎng)老地產(chǎn)，老人最需要的是養(yǎng)老配套服務(wù)，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更是養(yǎng)老服務(wù)提供商。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合平臺(tái)，是各種養(yǎng)老保障服務(wù)的整合終端，養(yǎng)生地產(chǎn)對(duì)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)依賴較弱，主要與