商業(yè)街區(qū)市場市調(diào)與定位

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1、商業(yè)街區(qū)的市場調(diào)查與定位——操盤實戰(zhàn)培訓（4）主講人：何其琛住宅區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃與招商實戰(zhàn)訓練營目錄第一部分商業(yè)街區(qū)的概述第三部分商業(yè)步行街的市場定位第二部分商業(yè)步行街的市場調(diào)研這一節(jié)我將和大家分享的內(nèi)容商業(yè)街區(qū)的發(fā)展？商業(yè)街區(qū)的類型？商業(yè)街區(qū)的評判？商業(yè)街區(qū)的發(fā)展趨勢？商業(yè)街區(qū)的特點？商業(yè)街區(qū)的發(fā)展趨勢？商業(yè)街區(qū)的淵源商業(yè)街區(qū)發(fā)源于中國，唐代時期，長安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業(yè)街，到了近代和現(xiàn)代，我國商業(yè)街發(fā)展落后于法國等西方國家。清明上河圖商業(yè)街區(qū)形成的特征許多商業(yè)街區(qū)是歷史自然形成的結(jié)果，帶有濃厚的歷史

2、文化色彩。廣州市的北京路是廣州市中心商業(yè)街區(qū)，具有豐富的歷史文化積淀。商業(yè)街區(qū)是隨著城市的擴建而形成的，是為了滿足新的商業(yè)活動的需要而誕生的。商業(yè)街區(qū)的形成多集中在區(qū)域中交通較為便利的地段，以方便區(qū)域的居民前往購物。有些商業(yè)街區(qū)是以大型的百貨商店或超級市場為中心而逐步形成的商店群的集合體。深圳華強北路商業(yè)街，早期萬佳超市率先進駐經(jīng)營，在經(jīng)營獲得了巨大成功后，其他大量小型商店便紛紛進駐華強北，華強北商業(yè)街的規(guī)模迅速擴大，隨著華強北商業(yè)街規(guī)模的擴大，就吸引了更多的人流前來購物消費，從而形成了深圳華強北路繁華的商業(yè)街市。商業(yè)街區(qū)一般是由多個各自獨立經(jīng)營的商店自發(fā)

3、地組合在一起形成的，其管理較為松散。項目內(nèi)容建議評價指標權(quán)重交通公共交通可達性、便捷度、多樣性、時段持續(xù)性0.1290行人組織道路曲折度、節(jié)點數(shù)目與多樣性，行人流線和景觀結(jié)合度，高峰人流0.0968交通管制停車轉(zhuǎn)換實現(xiàn)程度，人車分流效度道路占用頻率0.0645其它無障礙設計0.0325建筑空間街道輪廓DH比值，輪廓的多樣性0.04399建筑體量最大仰角是否壓抑0.01473建筑類型多樣性，同類型建筑集中度0.01473建筑風格多樣性，市民接受程度0.04399商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成商業(yè)構(gòu)成比例，相關商業(yè)關聯(lián)度0.0504商戶關系是否存在競爭、合作、聚集、依賴、層

4、級的關系，關系隨其它因素變化的敏感程度0.0336市場定位潛在市場研究，定位的覆蓋面0.0336商業(yè)效益土地開發(fā)強度與利用率，商業(yè)投入與產(chǎn)出比0.0167商業(yè)街區(qū)評判標準：商業(yè)街區(qū)的評判附屬設施功能性設施多種設施的服務半徑0.0259休息性設施可坐率，高峰人流可坐率0.0259信息性設施信息傳遞的有效程度，廣告設施管理的有效程度0.0086觀賞性設施觀賞服務半徑0.0086綠化景觀景觀構(gòu)成景觀多樣性、分異度0.0251景觀序列0.0502植栽設置植物多樣性與氣候的關系，植栽配置的季節(jié)特征0.0754其它高峰人均綠化面積環(huán)境文脈舊建筑的保護利用舊建筑的保留利

5、用比例不同舊建筑保護方法的采用0.0880傳統(tǒng)模式的傳承是否存在，和市民的接受程度0.0293社會空間社會文化文化分異度0.0333社會政治政治干預、政策扶持程度0.0222社會經(jīng)濟GDP總量及增長情況，人均GDP，居民購買力0.0333總分25項商業(yè)街區(qū)的評判商業(yè)街區(qū)的發(fā)展趨勢商業(yè)街的發(fā)展階段階段商品構(gòu)成業(yè)種構(gòu)成商業(yè)形態(tài)1糧、油、米、鹽等糧店、油店、糕點等雜貨店（點狀分布）2糧油+日常生活必需品糧油店、雜貨鋪雜貨店升級、聚集3糧油+日常便利品+選購性商品雜貨店（商品齊全）集貿(mào)市場（條狀分布）4日常便利品+強化選購品雜貨店、服裝店、便利店等條狀商業(yè)街（注重

6、環(huán)境氣氛）5選購商品+便利商品+專購商品時裝店、家電市場、書店等綜合型商業(yè)街6選購商品+便利商品+專購商品+休閑娛樂時裝店、樂器店、KTV、club、pub、電玩等復合型商業(yè)街7品類集中化、系列化商品服務專門化、個性化綜合性業(yè)種或?qū)ｉT性業(yè)種特色商業(yè)街商業(yè)街區(qū)的發(fā)展趨勢商業(yè)街的發(fā)展機能機能機能內(nèi)涵機能體現(xiàn)便利性業(yè)種齊全距離近，交通便利商品豐富經(jīng)營時間長到達便利有停車場所共同性與地方的緊密度與人的往來接觸居民參加活動休閑場所商品服務技巧有夜市安全性步行安全消防安全治安安全步道人車分離街道燈交通管制商品安全消防設施選擇性商品豐富，有比較價值業(yè)種業(yè)態(tài)多樣化業(yè)種結(jié)構(gòu)

7、業(yè)種配比店鋪集聚力店鋪的連續(xù)性商品種類及數(shù)量情報性購物情報方位指導商品信息活動公告促銷傳播留言版DM單或網(wǎng)絡舒適性逛街舒適程度花壇植栽店鋪色彩美觀街客街道家具紅男綠女休閑性休閑設施充實休閑活動豐富餐飲店電玩店商品展示服務設施齊全文化性文教設施流行文化形象文化活動豐富業(yè)種組合主題雕塑小品主題商品組合主題開放性購物氣氛輕松街內(nèi)繁華熱鬧專用步道、盲道露天咖啡座節(jié)慶活動交流場所國際性國際韻味國際化商品國際性活動商業(yè)街區(qū)的發(fā)展趨勢商業(yè)街的發(fā)展類型分類依據(jù)類型商圈規(guī)模（按商圈大小分類）超廣域型商業(yè)街廣域型商業(yè)街地域型商業(yè)街近鄰型（社區(qū)型）步行街業(yè)種結(jié)構(gòu)（按業(yè)種差別分類

8、）購物商業(yè)街生活商業(yè)街休閑商業(yè)街特色商業(yè)街地點條件（按街址地理條件