物業(yè)管理法律常識(shí)講座

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1、物業(yè)管理法律法規(guī)講座廣東銘致律師事務(wù)所律師張強(qiáng)1392818274188885926與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)以及規(guī)章制度《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用?法律若干問(wèn)題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律?若干問(wèn)題的解釋》一、各職能部門(mén)在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)：指導(dǎo)協(xié)助協(xié)調(diào)糾紛具體方式1作為籌備組成員參與業(yè)主大會(huì)籌備組。2處理糾紛行政指導(dǎo)行為1．行政指導(dǎo)是非權(quán)力行政活動(dòng)。不以國(guó)家權(quán)力為后盾。2

2、．行政指導(dǎo)是一種事實(shí)行為。3．行政指導(dǎo)是行政機(jī)關(guān)單方面的意思表示，屬于單方行為。4．行政指導(dǎo)一般適用于有較大幅度彈性的管理領(lǐng)域。5．行政指導(dǎo)適用法律優(yōu)先的原則。6．行政指導(dǎo)是一種外部行為。行政指導(dǎo)行為非強(qiáng)制性表象特征：示范、倡導(dǎo)、咨詢、建議、訓(xùn)導(dǎo)行政指導(dǎo)行為的“不可訴性”不具有強(qiáng)制力的行政指導(dǎo)行為不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍?！咀罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款第（四）項(xiàng)】本義：不具有強(qiáng)制力是行政指導(dǎo)行為的基本特征。反之違法要求履行義務(wù)不履行行政指導(dǎo)的法定職責(zé)主觀故意或重大過(guò)失而作了行政誤導(dǎo)建議在指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大

3、會(huì)的過(guò)程中，多使用建議的指導(dǎo)性意見(jiàn)。避免使用強(qiáng)制性的語(yǔ)言。物業(yè)管理區(qū)域de劃分備案房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，明示商品房買(mǎi)賣(mài)合同中。劃分依據(jù)：1、規(guī)劃紅線圖2、公用設(shè)施設(shè)備是否可分割3、社區(qū)建設(shè)因素舊城區(qū)、城中村征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域備案【房地產(chǎn)行政主管部門(mén)】明示【買(mǎi)賣(mài)合同】。三、業(yè)主第十條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)管理權(quán)的來(lái)源業(yè)主權(quán)利專(zhuān)有權(quán)（獨(dú)立性：1、構(gòu)造2、使用，3、登記）1、內(nèi)部權(quán)利

4、共有權(quán)2、外部權(quán)利:管理權(quán)（業(yè)主成員權(quán)的范疇）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用?法律若干問(wèn)題的解釋》第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。本條第一款所稱(chēng)房屋，包括整棟建筑物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用?法律若干

5、問(wèn)題的解釋》第三條??除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：?????（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；?????（二）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。?????建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。四、籌備業(yè)主大會(huì)1、成立的條件：A、50%（已交付使用的物業(yè)建筑

6、面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的）B、20%（百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。）2、籌備組的成立：A、人數(shù)7～15人（業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成）B、60%（業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十）C、7日（業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告）D、3個(gè)月（業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。）人數(shù)7～15人（業(yè)主大會(huì)籌備組）60%（業(yè)主代表）時(shí)間7日（業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單）三

7、個(gè)月（召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議）3、建設(shè)單位的義務(wù)：A、書(shū)面報(bào)告B、參與籌備組C、協(xié)助籌備組工作4、物業(yè)公司的義務(wù)人力支持第十四條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）、已籌集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。5、籌備組職責(zé)：第十五條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主