[法律資料]關(guān)于修改物業(yè)管理條例的建議

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1、關(guān)于修改國務院《物業(yè)管理條例》的建議目前物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間矛盾不斷，物業(yè)管理秩序混亂，其根源就是物業(yè)管理制度設計存在缺限。國務院制定的《物業(yè)管理條例》行政色彩濃厚，物業(yè)管理行政化，從條例中體現(xiàn)出物業(yè)服務企業(yè)的行政化色彩與強勢地位，沒有充分保護業(yè)主的所有權(quán)，沒有體現(xiàn)業(yè)主在物業(yè)管理的主導地位。政府機構(gòu)在物業(yè)管理中的直接干預明顯過多。這樣的制度設計是導致物業(yè)管理矛盾的直接原因。只要重新創(chuàng)設物業(yè)管理制度，所有問題都可迎刃而解，不需要政府部門過多的立法與干預。有人說《物業(yè)管理條例》就是物業(yè)公司管理業(yè)主的條例，就是為物業(yè)公司確定管理權(quán)的條例。這是有

2、一定道理的。我國的物業(yè)管理制度的確存在一些問題。目前國務院在2003年就頒發(fā)了《物業(yè)管理條例》，各省基本上也都制定了各自的《物業(yè)管理條例》，物業(yè)相關(guān)規(guī)章與規(guī)定多如牛毛，不知其數(shù)。但實際效果卻是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)矛盾依然不斷，物業(yè)管理局面仍然混亂。為什么規(guī)定很多，效果卻不理想呢？真正原因就是物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中的權(quán)力過大，趨行政化，處于強勢地位，業(yè)主在物業(yè)管理中的地位被弱化。2007年國務院對《物業(yè)管理條例》進行了修改，主要是強化了業(yè)主大會的地位與作用，并把物業(yè)管理企業(yè)改為物業(yè)服務企業(yè)，雖然業(yè)主地位有所上升，但還是遠遠不夠的。在國務院的《物業(yè)管理條

3、例》中，基本確立了物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理行政化地位與強勢作用，業(yè)主的權(quán)力被限制或者難以實現(xiàn)。因業(yè)主是個體，物業(yè)公司是組織，個體很難與組織對抗，并且物業(yè)公司在物業(yè)管理中的權(quán)力過大，權(quán)力濫用是常有的事，并無監(jiān)督機制，業(yè)主根本無法與其對抗。業(yè)主委員會聘請回來的物業(yè)公司反倒站到業(yè)主委員會的對立面，與業(yè)主委員會作對，這種物業(yè)管理制度本身就存在邏輯上的錯誤。因此解決物業(yè)管理中的問題就是要弱化物業(yè)公司的行政色彩與強勢地位，強化業(yè)主大會與業(yè)主委員會的自治功能與主人地位。業(yè)主的權(quán)力通過業(yè)主大會來實現(xiàn)，把物業(yè)管理的一切自由權(quán)力全部交給業(yè)主大會，并主要通過業(yè)主委員會來實施

4、，由業(yè)主委員會來聘請物業(yè)公司或者自行進行物業(yè)管理。減少政府部門對物業(yè)內(nèi)部管理事項的干預與管理，政府部門只對區(qū)內(nèi)公共的或少量必要的事項進行干預與監(jiān)督。改革的方向就是確定物業(yè)管理中業(yè)主的主導地位。業(yè)主是主人，物業(yè)公司是仆人。物業(yè)公司在業(yè)主大會及業(yè)主委員會的領導下開展物業(yè)管理工作。最終目的是把業(yè)主委員會專職化，與居委會合并化。一個物業(yè)小區(qū)或幾物業(yè)小區(qū)成立一個居委會，領導管理小區(qū)物業(yè)及負責居委會的日常工作，由居委會聘請物業(yè)公司管理小區(qū)。物業(yè)公司的權(quán)力由業(yè)主大會及業(yè)主委員會通過合同授予，法律法規(guī)不直接規(guī)定物業(yè)公司在物業(yè)管理方面的職權(quán)，特別是物業(yè)服務收費權(quán)絕對不

5、能通過法規(guī)授予給物業(yè)公司。物業(yè)管理條例主要是規(guī)范政府與業(yè)主之間的法律關(guān)系，并明確規(guī)定業(yè)主與物業(yè)公司之間的雇傭關(guān)系，而不能單獨授予物業(yè)公司在物業(yè)管理方面的行政權(quán)利。物業(yè)公司為業(yè)主服務并向業(yè)主大會及業(yè)主委員會負責，并接受業(yè)主委員會的領導與監(jiān)督，執(zhí)行業(yè)主大會及業(yè)主委員會的決議與決定。只有建立這樣一套物業(yè)管理制度才能解決徹底當前的物業(yè)管理問題?；谝陨显瓌t與思路，對《物業(yè)管理條例》初步修改如下：一、將第2條修改為：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主大會通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，

6、維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！倍h除第3、4、5條。理由說明：第3、4條，沒有現(xiàn)實意義，空話一句，可有可無，第5條規(guī)定有些多余，物業(yè)管理不需要規(guī)定專門的監(jiān)督管理部門，由相關(guān)政府部門按各自的職責監(jiān)督管理即可。三、第十條修改為：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請要求成立業(yè)主大會，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在申請?zhí)峤恢掌?個月內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。對新建

7、物業(yè)已預售的，在物業(yè)驗收合格后由建設單位報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會；對新建未出售的物業(yè)，建設單位為業(yè)主。”理由說明：強調(diào)政府部門在成立業(yè)主大會方面的法定職責，有利于業(yè)主行使與保護所有者權(quán)益。四、第11條第一款修改為：“下列事項由業(yè)主大會作出決定：”。理由說明：“業(yè)主共同決定”很容易理解為業(yè)主必須人人同意才能作出決定，這是不可能實現(xiàn)的事情。五、刪除第16條第一款。理由說明：由政府組織建立業(yè)主大會，無須再備案。六、刪除第24條和26條。理由說明：建設單位在物業(yè)取得房產(chǎn)證后并未賣出前就是業(yè)主，享有業(yè)主的權(quán)利，不得限制其權(quán)利，可以自由聘請

8、物業(yè)公司。業(yè)主應當同權(quán)，同等對待，不能因為是建設單位就區(qū)別對待。對預售的房產(chǎn)，在物業(yè)驗收合格交付后即可通過成