未來房價走勢的幾種猜想

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1、未來房價走勢的幾種猜想　　摘要：本文從我國的房價形式及針對調(diào)控房價的相關(guān)政策進(jìn)行分析，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢，闡述了住房價格未來發(fā)展的幾種可能，并對每種可能說明了原因，并提出了自己的觀點(diǎn)?！　￡P(guān)鍵詞：房通貨膨脹泡沫　　　　一、我國現(xiàn)階段房價形式及相關(guān)政策　　我國自1998年取消福利分房，推進(jìn)貨幣化分配，實(shí)行房改以來，房價幾乎是一個單邊上漲的狀態(tài)，即使是2008年的金融危機(jī)時期也只有小幅的下跌，但到了2009年卻報(bào)復(fù)性上漲。　　對于高漲的房價，許多國際上通用的指標(biāo)如房價收入比、租售比都顯示房價有泡沫存在。針對屢創(chuàng)新高的房價，2010年4月國家頒布了最新調(diào)控房價的政策國十條，主要

2、從擴(kuò)大保障房的建設(shè)力度和提高首付款比例以及貸款利率等等進(jìn)行了規(guī)定。　　從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)上分析，房屋作為商品其價格是由市場決定，即由供給和需求共同決定。國家的調(diào)控政策沒有從根本上解決供需矛盾，通過限購、限貸以及提高貸款利率等手段都只是增加了交易成本。只有通過增加供給和減少需求才能有效地降低價格。所以，目前的調(diào)控政策沒有直擊高房價的要害，沒有解決供需矛盾。通過增加交易成本的方式可以減少一部分投資需求，但要展現(xiàn)出調(diào)控效果，可能需要一段很長的時間。　　宏觀方面，為了控制從2009年開始的通貨膨脹，自2010年初央行多次提高存款準(zhǔn)備金及存貸款基準(zhǔn)利率。這使得市場流動性開始緊縮。許多企

3、業(yè)貸款難度加大。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力非常大。但是房地產(chǎn)行業(yè)的資金安全有和銀行的資金安全有非常緊密的聯(lián)系。國家不會坐視住房價格過度下跌，這樣會影響到銀行的貸款安全，不利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展?！　　　《ξ磥矸績r走勢的幾個猜想　　　　通過對調(diào)控政策的分析，結(jié)合我國目前所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。住房價格的發(fā)展方向有以下幾種可能?！　〔孪胍唬和ㄟ^國家嚴(yán)厲的調(diào)控措施和緊縮流動性的貨幣政策，房價停止上漲，并且部分城市有10%-20%的降幅?！　‰S著調(diào)控力度的加大，投資性需求進(jìn)一步得到抑制，甚至有一部分投資性房源進(jìn)入到三級市場作為二手房進(jìn)行銷售，進(jìn)一步增加了供給。　　猜想

4、二：調(diào)控房價對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一定的抑制作用，國家擔(dān)心會影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。調(diào)控后期放松了執(zhí)行，房價有一定漲幅。　　在長期調(diào)控政策下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長缺乏內(nèi)生動力，需求一直難以拉動，并影響了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后期放松了對調(diào)控政策的執(zhí)行，房價開始恢復(fù)性上漲，部分城市甚至?xí)霈F(xiàn)像2009年年初的暴漲?！　〔孪肴河捎趶?qiáng)有力的調(diào)控措施和人口紅利的逐漸消失，住房實(shí)際的需求及消費(fèi)性需求(買房用來自住)開始下降，房價開始下跌，進(jìn)而引出一部分投資性住房集中掛牌出售，進(jìn)一步增加了供給壓低了房價，房價開始暴跌。會有30%-50%的跌幅?！　鴥?nèi)長期執(zhí)行計(jì)劃生育政策，農(nóng)業(yè)人口向向城市的轉(zhuǎn)移也開始放緩

5、，住房的實(shí)際需求開始下降。許多貸款購房者出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。銀行面臨斷供壓力。　　猜想四：房價沒有明顯上漲，但是貨幣的購買力卻逐漸縮水。相對于快速上漲的物價，房價如果沒有漲的話，實(shí)際上就是下跌了?！　≡S多住房是通過銀行按揭購買的，住房價格過度下降，可能引起斷供使銀行貸款存在風(fēng)險(xiǎn)。一旦銀行壞賬和不良貸款增加對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會造成非常大的影響。這是國家不希望看到的，2008年金融危機(jī)時，國家通過各種政策鼓勵購房，就是很好的例子?！　∪欢》績r格的確存在泡沫。如何能讓存在泡沫的房價能夠軟著陸？可以通過增發(fā)貨幣，使貨幣的實(shí)際購買力下降。再通過調(diào)控政策使房價沒有明顯變化，則實(shí)際上房價是降了

6、。即通過一定程度的通貨膨脹，逐漸夯實(shí)有泡沫的房價，擠出房價的泡沫部分，避免銀行的斷供風(fēng)險(xiǎn)，避免影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！　∪缲泿刨徺I力下降20%-30%，房價沒有變化的話，則實(shí)際上是下降了20%-30%，擠出適當(dāng)?shù)呐菽狗績r回到合理的價格范圍內(nèi)?！　」P者認(rèn)為第四種的可能性最大。從國際慣用的各種指標(biāo)來看，我國房價存在泡沫是毋庸置疑的。作為發(fā)展中國家，一旦泡沫破裂，必將影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)陷入長期低迷時期，錯失寶貴的發(fā)展時期，這是國家不愿意看到的。所以國家會通過一定通脹所充實(shí)房地產(chǎn)泡沫，使房價泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)逐漸變小，實(shí)現(xiàn)軟著陸，保護(hù)國民經(jīng)濟(jì)安全。