論不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善

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1、論不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善陳霞常英姿（黑龍江美盛泰富律師事務(wù)所，黑龍江哈爾濱150000）摘要：近些年，由于我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的速度異常迅猛，開發(fā)商有時(shí)一房?jī)少u甚至是一房多賣，這樣嚴(yán)重的侵害了房屋買受人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度對(duì)控制一房多賣現(xiàn)象起著積極作用，并從法律層面保護(hù)交易安全，確保交易主體間的平衡關(guān)系。我國(guó)《物權(quán)法》明確了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，但是法律規(guī)定過于簡(jiǎn)單，缺乏可操作性，對(duì)預(yù)告登記的范圍、效力和消滅等未作規(guī)定，并且其內(nèi)容還存在欠缺，木文筆者結(jié)合司法實(shí)務(wù)對(duì)如何完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度提出了具體構(gòu)想。關(guān)鍵

2、詞：不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記；建議；制度1統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)我國(guó)《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！蔽覈?guó)目前尚未統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記行政管理機(jī)構(gòu)?！坝捎谖覈?guó)長(zhǎng)期以來把登記作為一種行政管理的措施而不是公示方法，從而產(chǎn)生了登記機(jī)關(guān)與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能合一的結(jié)果?！被诓粍?dòng)產(chǎn)的種類由不同的行政機(jī)關(guān)進(jìn)行管理，自然形成了不同的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)象。如房屋由房產(chǎn)部門管理，則房屋產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行；土地及其登記相應(yīng)地

3、由土地管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記由不同的行政機(jī)關(guān)分頭負(fù)責(zé)，并不利于管理不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。另一方面，“受部門利益的驅(qū)使，各登記部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，存在亂收費(fèi)、多收費(fèi)的現(xiàn)象，百姓怨言頗多。此外，分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象?！辈粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一既有利于不動(dòng)產(chǎn)的管理、減少財(cái)政負(fù)擔(dān)、提高工作效率，也可以極大的方便給當(dāng)事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記同時(shí)便于不動(dòng)產(chǎn)的公示和查詢，促進(jìn)服務(wù)型政府體制的確立。國(guó)外的法律思想認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在設(shè)置上應(yīng)具有統(tǒng)一性，即在同一主權(quán)范圍內(nèi)，由冋一性質(zhì)的登記機(jī)關(guān)辦理登記事務(wù)。

4、如日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定：“登記事務(wù)，以管轄不動(dòng)產(chǎn)所在地的地方法務(wù)局或其支局，派出所為登記所，而予以管轄?！庇?guó)的“政府土地登記局”是統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬于登記的機(jī)構(gòu)，為這一機(jī)構(gòu)統(tǒng)一從事不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的審查、確認(rèn)、登記、發(fā)證及辦理過戶換證的部門。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)我們可以看出，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都采納的是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制己經(jīng)確立，與之相適用的應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，這樣將使登記信息集中化，統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)擁有詳備的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，可為當(dāng)事人査閱和辦理提供方便快捷的服務(wù)，節(jié)省成本，提高效率

5、，能從根本上與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效率原則合拍。2擴(kuò)展適用范圍我國(guó)預(yù)告登記僅適用于依據(jù)合同之債而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，且僅將不動(dòng)產(chǎn)列為適用對(duì)象。相對(duì)于蘇他國(guó)家立法，我國(guó)預(yù)告登記的適用范圍過于局限，應(yīng)從請(qǐng)求權(quán)范圍和適用對(duì)象兩個(gè)方式予以擴(kuò)展。2.1擴(kuò)大請(qǐng)求權(quán)范圍?！邦A(yù)告登記所保護(hù)的請(qǐng)求權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)是廣泛的，不應(yīng)局限于買賣不動(dòng)產(chǎn)的合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)。原因在于預(yù)告登記雖肇始于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保全，但作為私法之一部分的預(yù)告登記制度，也應(yīng)滿足無限豐富的社會(huì)中私權(quán)主體對(duì)“意思自治”的制度追求?！睘榱顺浞掷觅Y源，充分發(fā)揮物盡其用的效用，

6、吸收更多的主體利用資源，經(jīng)常需要在一物之上需要設(shè)立更多的物權(quán)，例如土地之上將有可能形成土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上和地下的空間利用權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)等等。所以說，隨著社會(huì)的發(fā)展所冇權(quán)權(quán)能分離的復(fù)雜化，對(duì)財(cái)產(chǎn)占有和支配的主體越來越多元化，將來在一物之上也會(huì)設(shè)立更多的物權(quán)。故而，登記的事項(xiàng)也要逐步擴(kuò)大，特別是不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)生、變更移轉(zhuǎn)與消火都需要通過登記予以公示。2.2擴(kuò)大預(yù)告登記的對(duì)象。不動(dòng)產(chǎn)具有價(jià)值量大、保值增值及不可替代等特點(diǎn)，在當(dāng)今高房?jī)r(jià)社會(huì)，一些人城市的一座房產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)于普通老百姓一生的積蓄，所以國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)

7、交易也格外重視，出臺(tái)了許多法律法規(guī)確立了相應(yīng)法律制度包括預(yù)告登記制度調(diào)整規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，以保護(hù)百姓合法權(quán)益。還奮一些物也具有不動(dòng)產(chǎn)的特征價(jià)值量巨大，“以船舶為例，在現(xiàn)代船舶交易中，存在大量的船舶分期付款買賣、光船租購(gòu)或船舶融資租賃的交易方式。在協(xié)議成立后至船舶物權(quán)變動(dòng)前的階段中，船舶所有權(quán)人若對(duì)船舶進(jìn)行處分，如轉(zhuǎn)讓、設(shè)定船舶抵押權(quán)或者船舶被扣押、被強(qiáng)制執(zhí)行等，船舶預(yù)告登記制度可以在船舶物權(quán)登記程序中直接救濟(jì)預(yù)告登記權(quán)利人，有效避免上述問題的發(fā)生?！比绻麅H把不動(dòng)產(chǎn)作為預(yù)告登記的對(duì)象，限制了預(yù)告登記制度的社會(huì)價(jià)值，

8、應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思維模式應(yīng)該用開放的、與吋倶進(jìn)的眼光來看待，因?yàn)槭澜缭诓粩嗲斑M(jìn)與進(jìn)步，同吋會(huì)催生諸多新生事物，只要是可以預(yù)告登記并且通過該制度能夠保護(hù)權(quán)利人的權(quán)益，維護(hù)交易秩序，利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮的都可以納入其中。3完善程序規(guī)定我國(guó)《物權(quán)法》并沒奮規(guī)定預(yù)告登記的申請(qǐng)程序，所謂程序是制度設(shè)計(jì)的基石，筆者認(rèn)為一項(xiàng)完整的法律制度不應(yīng)缺失程序性內(nèi)容，否則再完美的制