論我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度及其完善

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1、論我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度及其完善　　備受矚目的《中華人民共和國物權(quán)法》終于在2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議上通過，這也是我國法制建設(shè)中的具有里程碑意的法律。我國《物權(quán)法》的20條將預(yù)告登記制度納入不動產(chǎn)登記的立法體系，極大豐富了我國的不動產(chǎn)登記制度，填補(bǔ)了我國立法上的空白。不動預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機(jī)地結(jié)合起來，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)的排它效力，最終達(dá)到平衡不動產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益。預(yù)告登記制度有利于保護(hù)處于弱勢地位的買受人的權(quán)利，這也是我們建設(shè)和諧社會的價值取向。創(chuàng)設(shè)不動產(chǎn)預(yù)告登記制度也是建立統(tǒng)一、完善的不

2、動產(chǎn)登記制度的迫切需要，隨著物權(quán)法的頒布和實施，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的一系列配套的制度的隨之出爐，這對構(gòu)建統(tǒng)一完善的不動產(chǎn)登記制度具有非常大的現(xiàn)實意義。?　　一、預(yù)告登記制度的立法起因分析?　　在國家為保護(hù)買房人的利益，防止房地產(chǎn)市場的過度炒作，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場秩序的背景下，預(yù)告登記制度隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的日益發(fā)展而產(chǎn)生，房地產(chǎn)價格大幅上漲后，經(jīng)常發(fā)生開發(fā)商“一房二賣”甚至“一房多賣”的情形。有些開發(fā)商為獲得更大的銷售利潤，甚至不惜支付一定的違約金也要強(qiáng)行撕毀先前簽訂的預(yù)售合同。而對買房人只能主張違約責(zé)任，但卻無法保住預(yù)購的房屋。預(yù)告登記對房屋

3、預(yù)購人基于合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)賦予物權(quán)效力，有效的解決了這一問題，維護(hù)了房地產(chǎn)交易的安全穩(wěn)定。?　　預(yù)告登記使債權(quán)請求權(quán)人具有了類似物權(quán)人的法律地位。預(yù)告登記的目的在于促使以不動產(chǎn)登記物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)得以實現(xiàn)。終極目的就是為了維護(hù)不動產(chǎn)市場的交易秩序。預(yù)告登記所登記的不是物權(quán)權(quán)利，而是對將來成為物權(quán)的、現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)的債權(quán)請求權(quán)賦予物權(quán)效力的一種保障性措施。其本質(zhì)特征在于通過限制債務(wù)人處分不動產(chǎn)，來保障債權(quán)請求權(quán)人一定能夠?qū)崿F(xiàn)旨在發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)的內(nèi)容。這種債權(quán)請求權(quán)通過預(yù)告登記，具有了對抗欲變動同一物權(quán)的第三人的效

4、力，具有了優(yōu)先于其他債權(quán)請求權(quán)的效力，形式上具有了物權(quán)的特征。?-7-　　二、不動產(chǎn)預(yù)告登記的概念的界定?　　《物權(quán)法》第20條對預(yù)告登記作出了明確的界定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月未申請登記的，預(yù)告登記失效?！睆闹锌梢钥闯觯A(yù)告登記的根本目的是為了保障將來物權(quán)的實現(xiàn)，其保全的權(quán)益對象主要是房屋及其他不動產(chǎn)。該條規(guī)定詳細(xì)的闡釋了不動產(chǎn)預(yù)告登記的內(nèi)涵

5、。?　　三、不動產(chǎn)預(yù)告登記的特征分析?　　從上述我國物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的涵義中可以看出預(yù)告登記的特征主要有以下幾個方面：??。ㄒ唬┡R時性。物權(quán)法第20條規(guī)定:“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月未申請登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記只是為了保全本登記的順利進(jìn)行而采取的臨時性的登記措施。本登記是指通常所說的不動產(chǎn)登記是指本登即登記申請人為了取得或移轉(zhuǎn)某項己經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)行的登記，具有確定、終局的效力。因此，本登記又稱終局登記。??。ǘ└诫S性。預(yù)告登記依附于請求權(quán)即債權(quán)而存在，如果引起預(yù)告登記發(fā)生的債權(quán)關(guān)系消滅，預(yù)

6、告登記也會隨之消滅?！案鶕?jù)其擔(dān)保債權(quán)的目的和對債權(quán)存在和行使的依賴性，預(yù)告登記相當(dāng)于一項從屬性權(quán)利?！?　（三）對抗性?；蛘哒f是排他性，使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力。經(jīng)預(yù)告登記后，其請求權(quán)就具有徘他性，任何一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的物權(quán)處分行為均為無效，從而保障購房者獲得預(yù)售中指定的房屋的權(quán)利。這也是設(shè)立預(yù)告登記制度的目的所在。?-7-?。ㄋ模┮舛ㄐ?。也就是設(shè)立的非強(qiáng)制性，是指權(quán)利人對其權(quán)利是否通過預(yù)告不動產(chǎn)預(yù)告登記制度研究登記加以保全，由其自己衡量，法律不作強(qiáng)行規(guī)定。。我國物權(quán)法規(guī)定當(dāng)事人可以按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，即體現(xiàn)了預(yù)告登

7、記的意定性。?　　四、我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的現(xiàn)狀分析論述?　　《物權(quán)法》第20條的規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月未申請登記的，預(yù)告登記失效?！蔽覈段餀?quán)法》對預(yù)告登記的規(guī)定只能說是一原則性的規(guī)定，具體的實踐操作中還需要一系列的配套的實施細(xì)則和地方法規(guī)的立法來不斷的完善。下面就物權(quán)法的規(guī)定從以下幾個方面予以分析:?　　(一)預(yù)告登記的適用范圍?　

8、　我國《物權(quán)法》中規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記”。《物權(quán)法》將預(yù)告登記的范圍限定為房屋的