資源描述:
《車苑?華庭營銷策劃簡案.doc》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、車苑·華庭營銷策劃簡案營銷策劃總體思路:總體原則:最好的策劃是做第一,至少要做到項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)的唯一。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,在目前市場條件下及項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi)的周邊樓盤作為參考案例來分析:項(xiàng)目在周圍競爭對(duì)手及周邊區(qū)域范圍內(nèi)要想脫穎而出,產(chǎn)品本身必須要有自己的突出特色或者是較為強(qiáng)有力的突出性價(jià)比,而不僅僅只是宣傳口號(hào)上的某種概念,更不是不著邊際的宣傳口號(hào)。(本策劃方案,我方保證從項(xiàng)目案名、推廣語的提出、平面設(shè)計(jì)等原創(chuàng)性項(xiàng)目均為原創(chuàng),不涉及其它項(xiàng)目知識(shí)產(chǎn)群的問題。)市場分析29總結(jié):鹽城市場主體回暖市場分析我方根據(jù)目前所掌握的資料,做一個(gè)籠統(tǒng)的判斷,其基礎(chǔ)來自于目前的銷
2、售數(shù)據(jù)以及在實(shí)際操作中的淺顯的經(jīng)驗(yàn),避免市場分析狀況籠統(tǒng)和不確切,不拘于一家樓盤的熱銷和滯銷,單個(gè)案例的情況并不能代表本項(xiàng)目的今后實(shí)際銷售狀況,僅僅只能作為我方的一個(gè)參考。宏觀:目前鹽城整體市場商品房存量在180萬平米左右,其中最近3個(gè)月較去年年底,銷量有了大幅度的提升,一月份成交119555平米,二月份成交163542平米,三月份成交115921平米,即使保持一定的增長速度,在市場價(jià)格沒有大幅下降的前提下,要想恢復(fù)到原先房產(chǎn)市場一片紅火的情況,可能性幾乎為零,再加上現(xiàn)在的市場幾乎以剛性需求為主,消費(fèi)者多了更多的理性,投資客戶幾乎消失,在一定的時(shí)間內(nèi),鹽城市范圍內(nèi)房
3、價(jià)上升空間幾乎不存在,以現(xiàn)在的銷售速度,即使沒有新的樓盤上市,全部消化掉剩余房源,至少要15個(gè)月左右的時(shí)間。2009年鹽城商品房銷售統(tǒng)計(jì):1月總計(jì)成交樓盤套數(shù)(含經(jīng)濟(jì)適用房)1005套2月總計(jì)成交樓盤套數(shù)(含經(jīng)濟(jì)適用房)1092套3月總計(jì)成交樓盤套數(shù)(含經(jīng)濟(jì)適用房)1232套區(qū)域:城西南區(qū)域我方主要選擇長期的觀察對(duì)象,特別是本項(xiàng)目的直接競爭對(duì)手依云香溪,其銷售狀況將會(huì)為我方提供直接的參考。1、依云香溪29優(yōu)惠政策:一次性付款9.7折,貸款9.8折,開盤期間在此基礎(chǔ)上每套優(yōu)惠1萬元價(jià)格:均價(jià)3300元/平方米建筑類別:小高層戶型面積:34平方米--120平方米作為本項(xiàng)
4、目的最直接競爭對(duì)手,其銷售的好會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售具有一定的指導(dǎo)作用,其從2008年7月開盤至2009年1月份共銷售其中的7號(hào)樓,至一月底尚有7套房子未銷售。前后7個(gè)月的時(shí)間共銷售90套左右的房子,其起售價(jià)也從3060/平方米下降到2960/平方米左右,加上折扣優(yōu)惠期間的優(yōu)惠1萬元,其平均銷售價(jià)格已下探至3100元/平方米左右。二期8號(hào)、9號(hào)樓于4月12號(hào)開盤,1天左右的時(shí)間,現(xiàn)場售樓處成交50套左右,其客戶積累時(shí)間大約在3個(gè)月左右的時(shí)間,較上一期的銷售有了一定的提高,但是銷售速度依然緩慢。尤其值得我方注意的是凡是到過依云香溪的客戶都認(rèn)為車苑華庭是純粹的拆遷安置房。2、
5、西城逸品優(yōu)惠政策:一次性付款9.6折,按揭9.8折價(jià)格:均價(jià)3880左右建筑類別:小高層戶型面積:90平方米—200平方米29優(yōu)惠程度目前在有折扣的前提下,每套房子再優(yōu)惠10000——15000元。3、中庚香城美地價(jià)格:均價(jià)3700左右建筑類別:小高層、高層戶型面積:90平方米—160平方米目前優(yōu)惠100元/平方米,從香城美地前期定價(jià)來看,目前價(jià)格有了大幅度的下調(diào),從最初開盤前期對(duì)外報(bào)價(jià)4500元/平方米,到現(xiàn)在的實(shí)際銷售均價(jià)3700元/平方米,價(jià)格的調(diào)整力度非常強(qiáng)勁,然而銷售狀況依然不見起色,目前政府安置的拆遷戶在此購房,對(duì)拆遷戶的實(shí)際報(bào)價(jià)是2500元/平方米,其
6、余差價(jià)部分由政府補(bǔ)足。4、金大洋花園價(jià)格:均價(jià)3800左右目前金大洋花園1期已全部銷售完畢,2期正在內(nèi)部認(rèn)購,具體狀況不明。作為目前項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)最早的樓盤,前期經(jīng)過將近3年的時(shí)間,雖然1期銷售狀況良好,然而開發(fā)周期過長,無疑將會(huì)使開發(fā)公司財(cái)務(wù)成本大幅上升。產(chǎn)品定位——新城南和諧康居示范社區(qū)29思考點(diǎn):1、根據(jù)項(xiàng)目目前現(xiàn)有的資料、目前區(qū)域內(nèi)的競爭樓盤狀況,項(xiàng)目要想脫穎而出,必須要有自己的與眾不同。2、我們建設(shè)項(xiàng)目的真正目的:經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并存;我想這是每一個(gè)有良心的開發(fā)商共有的想法,如果只是單純的追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化,在產(chǎn)品定位的過程中,往往脫離了項(xiàng)目的實(shí)際狀況,
7、到最后留給市場的只是所謂的建筑垃圾,我方希望我們最后留給市場的是一座標(biāo)桿、一種示范、一座可以世代傳承的好房子——50年后依然精彩。3、房子與人一樣都是有內(nèi)涵的,一個(gè)人雖然外表英俊,如果沒有內(nèi)涵,那只能作為空洞的軀殼,房子依然如此?,F(xiàn)在我們所看到的項(xiàng)目的一切只是硬件,而我們所營造的生活方式將是所謂的軟件也就是人的內(nèi)涵。我們將“軟件”的理解也是看的著的,實(shí)際存在的東西,不是空洞的概念炒作。最好的策劃是使產(chǎn)品定位做到市場第一,或者是市場唯一要使本項(xiàng)目做到市場第一有點(diǎn)困難,但是唯一大有可為做到唯一的方法就是項(xiàng)目要有自己的獨(dú)特內(nèi)涵1、上風(fēng)上水之地:三面環(huán)水,前有出路、后有