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1、土地抵押登記的風險與對策摘要：目前，在銀行貸款中，有超過一半以上是以房地產(chǎn)和土地作抵押的貸款。土地使用權抵押貸款已成為企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商融資的主渠道，也成為銀行業(yè)貸款的主要形式之一。本文就土地抵押中的風險和原因進行分析，并探討解決措施。關鍵詞：土地抵押；登記；風險中圖分類號：F301文獻標識碼：A各銀行為搶占信貸市場，相繼放松對發(fā)放土地抵押貸款的限制，受地方政策、金融管理、實際操作等因素的影響，土地抵押貸款存在的問題和隱患越來越突出。如今房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關聯(lián)度很高，土地逐漸成為金融業(yè)的”風險貨幣”。因此，土地抵押登記過程中存在著巨大的風險，而如何有效防范抵押風險是我們土
2、地抵押登記機關急需解決的突出問題，也是我們的重要職責。一、目前土地抵押登記存在的抵押風險1虛假抵押、多頭抵押、重復抵押首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應注銷的土地證，到金融部門直接貸款，導致最終在實現(xiàn)抵押權時，無資產(chǎn)可處置；其次，多頭抵押，不法分子先進行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押；再者，重復抵押，即同一宗土地到兩家銀行抵押。2、超值抵押銀行由于對抵押貸款的土地性質(zhì)認識不清，在實施貸款比率（貸款金額與評估價值比率）上掌握不準。實際操作中，均按一個比率實施放貸，造成不同性質(zhì)的土地在處置時，出現(xiàn)貸款額度過高，造成超值抵押。近年來，評估中介
3、市場競爭激烈，一些中介評估機構出于營利目的，往往屈從于委估方的需要，高估冒算土地價格，這樣就造成超值抵押，若實現(xiàn)債權時處置這種產(chǎn)權，銀行就要受到經(jīng)濟損失。3售后抵押，抵后再售有的開發(fā)商預售商品房后，通過隱瞞預售事實，又以其開發(fā)項目（含已預售商品房部分）辦理在建工程抵押登記；也有的開發(fā)商在沒有取得抵押權人同意的情況下，隱瞞開發(fā)項目已設定在建工程抵押的事實，擅自銷售商品房。4、開發(fā)區(qū)企業(yè)土地使用權抵押隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，政府為了招商引資的需要而設立開發(fā)區(qū)，進開發(fā)區(qū)的企業(yè)必然給予一定的優(yōu)惠政策，所以開發(fā)區(qū)企業(yè)往往能低價取得土地。有些開發(fā)區(qū)企業(yè)會利用這些廉價取得的土地進行超出
4、投入成本的高額抵押，套取銀行資金。最終造成無人開發(fā)，土地閑置，國有資產(chǎn)流失。二、土地抵押登記存在問題的分析在公有制的土地制度下，土地作為有價值的抵押物，價值趨向無窮大。同樣的土地，政府對其規(guī)劃、批準用途以及周邊環(huán)境的變化都會導致土地價格發(fā)生巨大的變化，同樣的土地作抵押物，有時可以以5000萬作抵押，有時可以以3億作抵押，通過土地抵押來套取貸款已經(jīng)形成了一個新的金融學概念一土地貨幣。由于政府對土地環(huán)境、用途的變更直接會導致土地價格的巨幅波動，這個土地貨幣是一種風險貨幣，銀行隱含著巨大的風險，土地登記部門也承擔著重大的監(jiān)督職能。事實上，市場經(jīng)濟要求資金的高速運轉(zhuǎn)，而企業(yè)和開發(fā)
5、商合理合法的利用資金的行為也不應該被指責。企業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)中的資金運用行為形成一個資金鏈，而一個良性的資金鏈有利于行業(yè)乃至整個社會的健康發(fā)展，所以，要求開發(fā)企業(yè)沉淀大量資金進行項目運作是不合理也是不明智的，政府對于企業(yè)、開發(fā)商的抵押貸款行為應著眼于疏而不是堵，同樣，作為登記部門對于企業(yè)、開發(fā)商的抵押貸款行為應重在審核，采取實際有效的防范措施來規(guī)避風險。三、登記部門防范風險的應對措施：措施一：在處理虛假抵押、多頭抵押、重復抵押這類問題上，我們在受理材料時，首先對抵押宗地情況進行調(diào)查，調(diào)查證書載明的權利人是否為宗地的真實使用者，抵押宗地權屬是否有爭議，抵押宗地是否被司法部
6、門進行權利限制，是否被列入拆遷范圍或政府收回范圍；再者，要求抵押人提供房產(chǎn)證及房產(chǎn)他項權證的原件和復印件，核實房產(chǎn)與土地抵押的銀行是否一致；最后在辦理抵押登記后，在土地證書上載明土地他項權利狀況。措施二：加強對估價機構的監(jiān)管力度，對估價結(jié)果實行備案制度，確保估價結(jié)果客觀、公正、公開。在處理抵押額度時，充分考慮用地者投入的資金成本及處置變現(xiàn)的稅費和風險，確定合適的抵押貸款率。措施三：工作人員在受理材料后，對抵押宗地進行現(xiàn)場調(diào)查，如發(fā)現(xiàn)宗地圖內(nèi)建筑情況與抵押現(xiàn)狀或產(chǎn)權不符，必須要求企業(yè)將抵押范圍內(nèi)建筑在抵押范圍圖中表示出來；如發(fā)現(xiàn)用途與批準用途不一致，必須要求企業(yè)補交相關的差
7、價。以達到宗地現(xiàn)狀與登記現(xiàn)狀一致。措施四：抵押宗地已取得預售許可證，則堅決不予以進行抵押登記。如在建工程還未取得預售許可證，要求開發(fā)商書面承諾所抵押房屋未銷售，并且在以后的工作中把好土地使用權分割發(fā)證關，積極推行預告登記制度，預購商品房的當事人可向登記機關申請辦理預告登記，使其登記的預購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護自己的權益。措施五：開發(fā)區(qū)企業(yè)廉價取得土地使用權的背后也有著相應的前提，在受理開發(fā)區(qū)土地使用權抵押時，了解政府對開發(fā)區(qū)的專門規(guī)定，包括優(yōu)惠性政策，也包限制性條款（如投資達到多少萬、經(jīng)營期限多長以及土地多少年不
