土地或在建工程抵押后又辦理按揭登記的風(fēng)險(xiǎn)與防范

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1、?、風(fēng)險(xiǎn)分析《物權(quán)法》施行后不久，?家市專業(yè)銀行的領(lǐng)導(dǎo)帶著律師到我局咨詢房地產(chǎn)抵押登記問題。他們認(rèn)為：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，在沒有注銷該抵押權(quán)的情況下，商品房預(yù)購(gòu)人可以再辦按揭并要求房屋登記機(jī)構(gòu)給了支持登記。其理由是《物權(quán)法》第200條明確規(guī)定：'‘建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押人無權(quán)優(yōu)先受償?！闭б宦犓坪跤欣?，認(rèn)真分析則會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋所有

2、權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)?轉(zhuǎn)讓、抵押?！卑创艘?guī)定，當(dāng)購(gòu)房人購(gòu)買商品房后，該房屋所包含的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，購(gòu)房人支付的房?jī)r(jià)中包含了不可分割的I:地價(jià)值。隨著房屋的轉(zhuǎn)讓（預(yù)售），原屬于開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，開發(fā)企業(yè)用于擔(dān)保銀行債務(wù)的抵押物（土地使用權(quán)）也賣給了購(gòu)房人，問題便由此產(chǎn)生。其一，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，土地使用權(quán)或在建丁程抵押給銀行用于融資（獲得開發(fā)貸款），產(chǎn)生了第一次交易。在此基礎(chǔ)上,當(dāng)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)，又將該七地和房屋賣給了購(gòu)房人，產(chǎn)生了第二次交易，開發(fā)企業(yè)在同一物上獲取了兩次交易的利

3、益。其二，對(duì)于貸款銀行來說，土地使用權(quán)或在建工程這一抵押物已隨著商品房的預(yù)售轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，此時(shí)銀行已經(jīng)失去抵押物了。以土地使用權(quán)或在建工程為抵押物所擔(dān)保的貸款能否收回，完全依賴丁開發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信度和還款能力，倘若其誠(chéng)信與還款能力中任何一項(xiàng)出了問題，銀行的風(fēng)險(xiǎn)將變成現(xiàn)實(shí)。如果在此基礎(chǔ)上，再給購(gòu)房產(chǎn)辦理按揭貸款，等于在權(quán)利主體不同的同-抵押物（土地使用權(quán)或在建工程）上放了兩次貸款。雖然銀行有監(jiān)管開發(fā)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)的措施，但這種監(jiān)管難以周全，資金“體外循環(huán)”的現(xiàn)象屢見不鮮。銀行在風(fēng)險(xiǎn)與利益之間，由于受利益的驅(qū)動(dòng)，往往漠視可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，登

4、記部門若經(jīng)其辦理登記，即是在同-?物而不同的物權(quán)上（開發(fā)商和購(gòu)房人分別預(yù)期擁有的物權(quán)）為其辦理兩次有沖突的抵押登記（預(yù)期物權(quán)明顯沖突的重復(fù)登記），風(fēng)險(xiǎn)很人。因?yàn)橥恋鼗蛟诮üこ痰盅何唇獬龑?dǎo)致購(gòu)房產(chǎn)無法及時(shí)拿到房屋所有權(quán)證而群體上訪的事件并不少見；如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)等原因造成爛尾樓或開發(fā)商攜款逃逸，那將更為嚴(yán)重。二、依法防范1?正確理解《物權(quán)法》第200條規(guī)定的精神實(shí)質(zhì)，以免誤入歧途筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第200條規(guī)定，只能對(duì)物權(quán)主體…致的情況適用，即在建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上新增建筑物的權(quán)利主體同…的情況下才適用，只有在這種情況下，該建設(shè)用地使

5、用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，才不會(huì)損害第三人的利益。在物權(quán)主體同-啲情況下，建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上新增的建筑物可以設(shè)置重復(fù)抵押，日后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)按順位進(jìn)行。如果在建設(shè)用地使用權(quán)抵押后進(jìn)行了商品房開發(fā)并預(yù)（銷）售，則該建設(shè)用地使用權(quán)已隨房屋轉(zhuǎn)賣給了購(gòu)房人，建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生了轉(zhuǎn)移，購(gòu)房人擁有或預(yù)期擁有該房屋及房屋所能分割到的建設(shè)用地使用權(quán)百分之百的物權(quán)。按照“一物-權(quán)”的原則，對(duì)預(yù)（銷）售前設(shè)置的建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)依法解除，以免出現(xiàn)物權(quán)沖突。假如不解除原來的抵押權(quán)，這時(shí)的“-物”就出現(xiàn)了“大于…”的物權(quán)。如果按樓面地價(jià)占商品房?jī)r(jià)的1/3估

6、算（有時(shí)是大于1/3）,這吋的“一物”就出現(xiàn)了“1.3”的物權(quán)?！耙?物”存在“大于一的物權(quán)”，有悖《物權(quán)法》的基本原則，必然產(chǎn)生矛盾糾紛。所以，不能生搬硬套《物權(quán)法》第200條的規(guī)定，錯(cuò)誤地將其作為建設(shè)用地使用權(quán)抵押后又做預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律依據(jù)。2.瞻前顧后，系統(tǒng)把握，依法規(guī)范首先，應(yīng)充分尊重和維護(hù)抵押權(quán)人的法定權(quán)利，完善預(yù)售許可的必備材料。按照《物權(quán)法》第191條第二款抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證時(shí)，對(duì)已設(shè)置建設(shè)用地使用權(quán)或在建工程抵押的項(xiàng)目，應(yīng)

7、由抵押權(quán)人出具同意該項(xiàng)目商品房預(yù)（銷）售的書面文件，并將這個(gè)文件作為辦理預(yù)（銷）售許可的必備材料。如果沒有抵押權(quán)人同意該項(xiàng)目預(yù)（銷）售的書面文件，絕不可辦理預(yù)（銷）售許可。除此之外，還應(yīng)驗(yàn)看核實(shí)出具文件的抵押權(quán)人有無主體資格及在主體上有無偷梁換柱、在同意的事項(xiàng)上有無錯(cuò)位換位等問題。其次，應(yīng)建立內(nèi)部聯(lián)動(dòng)機(jī)制，瞻前顧后，規(guī)范預(yù)售后的商品房合同備案及相關(guān)制度。對(duì)辦理預(yù)售許可證以前沒有設(shè)置抵押，在辦理預(yù)售許可證之后再以在建工程抵押貸款的，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息即時(shí)互通，共同把關(guān)，防范風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售許可機(jī)構(gòu)應(yīng)即時(shí)告知房屋登記部門的預(yù)

8、售許可證辦理情況。對(duì)辦了預(yù)售許可證，以幢為整體尚未預(yù)售的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以為之辦理在建工程抵押登記，同吋告知抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將辦理抵押的情況即時(shí)告知商品房