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《大連五一廣場i堡項(xiàng)目營銷策略報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、小戶型競品市場消化速度及周期比例項(xiàng)目名稱中心裕景普照假日良運(yùn)四季匯杰特星海大觀東方星海北京公園遠(yuǎn)洋左右套數(shù)800327407576700827738150周期12個(gè)月2個(gè)月2個(gè)月4個(gè)月12個(gè)月12個(gè)月6個(gè)月3個(gè)月商品房市場2009年市內(nèi)小戶型消化速度持銷期銷售速度：平均50-60套/月；開盤熱銷期銷售速度：平均在120套/月。動(dòng)遷市場西崗區(qū)擬拆遷建筑面積13.2萬平方米，動(dòng)遷戶數(shù)2858戶。2010年沙河口區(qū)，涉及動(dòng)遷戶數(shù)3943戶，動(dòng)遷人口1.2萬余人。西崗區(qū)、西安路板塊的動(dòng)遷，將帶動(dòng)區(qū)域板塊投資市場繁榮。租賃市
2、場西安路區(qū)塊改造拆遷，區(qū)域內(nèi)90平以下的小戶型，租賃市場供不應(yīng)求，將激活投資性市場。宏觀市場微觀市場土地市場政策《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(簡稱“國土部19條”）。對(duì)土地監(jiān)管加強(qiáng)力度。在售城市公寓主要分布于城市核心和星海灣， 依托不同資源及商務(wù)環(huán)境分為四個(gè)板塊；中心區(qū)高新園區(qū)星海區(qū)`中山板塊資源：大連傳統(tǒng)中心，商業(yè)、商務(wù)機(jī)構(gòu)聚集2009年價(jià)格平臺(tái)：1.5-2.0萬/平2010年價(jià)格平臺(tái)：1.8-2.1萬/平西崗板塊資源：政府所在地，城市行政機(jī)構(gòu)機(jī)密2009年價(jià)格平臺(tái)：1.5-1.6萬/平2010
3、年價(jià)格平臺(tái)：1.6-1.8萬/平西安路板塊資源：副市級(jí)商圈，城市生活配套完善2009年價(jià)格平臺(tái)：1.3-1.4萬/平2010年價(jià)格平臺(tái)：1.5-1.6萬/平星海板塊資源：海景資源，商務(wù)規(guī)劃2009年價(jià)格平臺(tái)：1.6-1.8萬/平2010年價(jià)格平臺(tái)：1.8-2.0萬/平星海板塊的價(jià)格平臺(tái)、占據(jù)海景資源的特殊優(yōu)勢，小戶型與項(xiàng)目所在板塊的投資屬性競爭。項(xiàng)目位于政治中心板塊，與中山、星海板塊，住宅居住屬性米明顯。VS主流成交價(jià)格平臺(tái)在18000-20000元/㎡，豪宅板塊在向主流靠攏，項(xiàng)目預(yù)期將躋身于大連小戶型第一梯隊(duì)目前
4、在售小戶型公寓價(jià)格集中在區(qū)間：18000-20000元/平米，能夠形成旺銷局面；城市中心區(qū)新入市產(chǎn)品趨向高端；西崗板塊、西安路板塊，土地市場放量少；少量項(xiàng)目價(jià)格堅(jiān)持在16000元/平米。從全市價(jià)格水平來看，18000元/㎡的價(jià)格將占位到城市第一梯隊(duì)中山板塊西崗板塊西安路板塊星海灣板塊星海大觀在售項(xiàng)目待開盤尾盤公寓大連中心裕景大連時(shí)代廣場SOLO嘉和三期泛華領(lǐng)城頤和星海悅泰街里120001300014000150001600017000180001900020000210002200023000港灣1號(hào)遠(yuǎn)洋風(fēng)景/左右
5、頤和香榭港匯中心杰特玫瑰東方一正大廈東方星海良運(yùn)四季匯普照假日廣場城品城北京公園項(xiàng)目所在西崗區(qū)板塊，客戶以自主+投資主流需求購置公寓的客戶中有80%是為了投資并獲取租金收益的，自住客戶數(shù)目較少租住客戶：國內(nèi)外企業(yè)駐大連的金領(lǐng)、白領(lǐng)居多；部分外籍人士（主要為日韓俄客戶）；少量本地年輕白領(lǐng)；辦事處或小企業(yè)用作辦公空間的占比約30%中山板塊大連傳統(tǒng)中心，商業(yè)、商務(wù)機(jī)構(gòu)聚集大連中心裕景良運(yùn)四季匯普照假日廣場多為經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)有限的婚齡白領(lǐng)，以大連本地人為主，少量學(xué)區(qū)落戶客戶60%以上的自住客戶，投資客較少商業(yè)氛圍較弱，較
6、難吸引商用客戶西崗板塊政府所在地，城市生活配套完善遠(yuǎn)洋風(fēng)景頤和香榭北京公園副市級(jí)商圈，城市生活配套完善；當(dāng)前投資客戶略多于自住客戶；自住客戶多以首次置業(yè)的婚齡白領(lǐng)為主，少量辦公自用；投資客看中區(qū)域商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的商務(wù)市場前景西安路板塊副市級(jí)商圈，城市生活配套完善城市公元城品城美加華公寓該板塊的傳統(tǒng)客戶即資源投資型的財(cái)富客戶，其中包括大量東三省外來移民小戶型投資客戶，多為看好星海板塊資源價(jià)值和發(fā)展前景作資產(chǎn)型投資大戶型自住的比例大，商務(wù)辦公也有一定比例星海灣板塊海景資源，商務(wù)規(guī)劃杰特東方星海星海大觀市場分析——可售供應(yīng)
7、項(xiàng)目定位項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間在售面積主力面積銷售率裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）物管公司物業(yè)費(fèi)用（元/平米/月）產(chǎn)權(quán)年限星海區(qū)杰特2009-9-206.5萬50-70/80-9088%2000億達(dá)物業(yè)3.870東方星海2008-67.9萬50-70/80-10098%無天津港灣物業(yè)2.970星海大觀2008-123.81萬40-7070%2000世邦魏理仕5.470泛星海區(qū)幸福E家-福源2009-22.4萬40-6030%無正源物業(yè)270芝麻公寓2009-30.36萬50-600%無大華物業(yè)1.570中山區(qū)一正大廈2009-31.
8、3萬40-6087%2000一正物業(yè)未定40良運(yùn)四季匯2009-127.06萬40-7091%2000深圳長城物業(yè)未定70中心裕景2008-103.85萬70-9041%3000第一太平戴維斯3.870普照假日廣場2009-103.5萬50-7079%2000第一太平戴維斯3.770市場消化戶型的特點(diǎn)及消化速度價(jià)值產(chǎn)品客戶只有找到不可取代的價(jià)值體系和營銷，才
