貴陽(yáng)友誼大廈深度策劃

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1、第一部分：項(xiàng)目整體研判一、區(qū)域資源1、地理本項(xiàng)目位于延安東路筆友誼路交叉口西北角，距噴水池僅500米。本案位于延安中路與友誼路交匯處西北角，沿延安中路至噴水池再到延安西路，兩側(cè)高樓林立，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。而友誼路目前正在進(jìn)行改造和拓寬，政府將其規(guī)劃為具有民族風(fēng)情的美食一條街，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)價(jià)值的提升提供外在動(dòng)力。因此，對(duì)于本案而言，地段優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，是最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是不可比擬及復(fù)制的資源優(yōu)勢(shì)。本案距噴水池非常不遠(yuǎn)，位于城市中心地段。在大部分客戶(hù)眼中，噴水池乃貴陽(yáng)傳統(tǒng)的都市商業(yè)區(qū)，交通便利，周邊配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃厚，其社會(huì)認(rèn)知度和認(rèn)可度較高。但是，社會(huì)公眾基于噴水池地段

2、固有的感受，在地段價(jià)值判斷上會(huì)普遍取值于4000元/m2以上，這樣偏離了本案的定位初衷，大大壓縮了本案的客源范圍。因此，在讓客戶(hù)認(rèn)同地段價(jià)值的同時(shí)，更應(yīng)加強(qiáng)傳播項(xiàng)目的高性?xún)r(jià)比特性。項(xiàng)目在訴求現(xiàn)有地段及配套的基礎(chǔ)上，還應(yīng)向客戶(hù)描述區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景及其升值潛力，使之對(duì)項(xiàng)目的信心及接受度大大提高。雖然距噴水池不遠(yuǎn)，但是本案更臨近寶山北路，寶山北路接近城市邊緣，商業(yè)氛圍已逐漸減弱，周邊建筑形態(tài)也相對(duì)落后。從噴水池到寶山北路，就像從喧囂的城市步入相對(duì)落后的城鄉(xiāng)結(jié)合部。因此，應(yīng)著力消除客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)為客戶(hù)闡述區(qū)域?qū)?lái)的升值趨勢(shì)。本案的核心優(yōu)勢(shì)是地段優(yōu)勢(shì)，地段的形象營(yíng)造和概念傳播顯得至

3、為關(guān)鍵。如何將項(xiàng)目周邊居住及商業(yè)現(xiàn)狀的弱勢(shì)轉(zhuǎn)化為靠近噴水池商圈上的優(yōu)勢(shì)，亦即“區(qū)域升值潛力”將是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣中至關(guān)重要的一環(huán)。1、交通本案所謂的交通由“道路”和“公共交通線(xiàn)路”構(gòu)成。龍洞堡機(jī)場(chǎng)客車(chē)站噴水池西　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　延安東路　　　　　　　　　　　　　　　　　東金陽(yáng)新區(qū)延安東路北　　　　　　　　　　　　　　　　　　　友誼路　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　南汽車(chē)站火車(chē)站大南門(mén)區(qū)政府大十字小十字省政府區(qū)政府烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)友誼路從市區(qū)交通來(lái)看，項(xiàng)目依靠延安東路上的數(shù)條公交線(xiàn)路作為出行的交通工具，項(xiàng)目到噴水池僅要5分鐘的行程時(shí)

4、間，到達(dá)大十字、小十字等城市繁華地帶只在20分鐘之內(nèi)，這些交通上的優(yōu)勢(shì)為客戶(hù)的出行提供諸多便利，同時(shí)節(jié)約了時(shí)間成本。從區(qū)域大交通來(lái)看：本項(xiàng)目至機(jī)場(chǎng)、汽車(chē)站、火車(chē)站的時(shí)間距離基本相等，處于貴陽(yáng)市區(qū)的交通中心，是連接?xùn)|西、橫貫?zāi)媳钡慕煌屑~。因此，本案的交通優(yōu)勢(shì)不僅在于能迅速快捷地到達(dá)市區(qū)各個(gè)地方，更在于它到客車(chē)站、汽車(chē)站、火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)以及兩城區(qū)以外的地方也同樣便捷。1、配套項(xiàng)目臨近噴水池繁華商業(yè)區(qū)，享受?chē)娝氐囟蔚拇笈涮?，同時(shí)，項(xiàng)目自身周邊的生活配套亦日趨成熟、完善。項(xiàng)目周邊500米內(nèi)的相關(guān)配套如下圖所示：政府機(jī)關(guān)：市政協(xié)、省公安廳、省勞動(dòng)廳、省交通醫(yī)院、市建委、市民政局等金融機(jī)構(gòu)：市商業(yè)銀

5、行、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄、中國(guó)銀行、交通銀行等商業(yè)設(shè)施：友誼家電城、移動(dòng)通訊商場(chǎng)、同德大商場(chǎng)、智成名店、國(guó)美電器等賓館酒店：金筑大酒店、柏頓大酒店、香格里拉大酒店、君安酒店、郵電賓館等市政綠地：云巖廣場(chǎng)、市體育場(chǎng)、大十字廣場(chǎng)、東山廣場(chǎng)、東山青少年運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等醫(yī)療配套：協(xié)和醫(yī)院、郵電醫(yī)院、省兒童婦女中心、中醫(yī)一附院、省交通醫(yī)院等生活配套：紅邊門(mén)菜市場(chǎng)、郵電局、外文書(shū)店、省新華書(shū)店等步行5分鐘可達(dá)噴水池商圈，車(chē)行5分鐘盡享都市生活配套；優(yōu)越的地理位置、便捷的交通動(dòng)線(xiàn)、完善的生活配套，都市生活之喧囂、居家生活之便利，盡在咫尺！1、教育本案周邊學(xué)校眾多，各項(xiàng)目教育配套齊全。以本案為腹地，周邊除了第六幼兒

6、園、新東門(mén)小學(xué)、岳英小學(xué)、五中、十中、十九中、二十中、貴陽(yáng)幼師、貴陽(yáng)師范大學(xué)外，尤其是省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)二中、師大附中與樓盤(pán)更是近在咫尺，是許多家長(zhǎng)矚目的最佳選擇地。為此，項(xiàng)目依托社區(qū)外部濃郁的文教氛圍和書(shū)香氣息，提煉“文教成長(zhǎng)社區(qū)”為一大賣(mài)點(diǎn)，所盯準(zhǔn)的消費(fèi)群就是高知識(shí)階層的年輕“孟母”。準(zhǔn)確定位的產(chǎn)品投放市場(chǎng)后對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)的一種細(xì)分作用自然形成，年輕的高知識(shí)階層人士蜂擁而至。從文教出發(fā)，打造地產(chǎn)教育品牌。只有與一個(gè)品牌性教育資源結(jié)合，教育地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)才能發(fā)揮，且一旦結(jié)合，發(fā)揮出的市場(chǎng)能量將是驚人的。一、產(chǎn)品研究1、技術(shù)指標(biāo)占地面積：3750㎡　　　　　　　　　　　　建筑占地面積：1688㎡　　　

7、　　　總建筑面積：41722㎡綠化率：30%　　　　　　建筑密度：45%　　　　　　公攤：21.5%　容積率：11.1（含半地下商場(chǎng)）2、規(guī)劃布局本項(xiàng)目為點(diǎn)式獨(dú)幢高層，地下2層――車(chē)庫(kù)、商場(chǎng)及配套用房；地上26層，1－4為商場(chǎng)，5－26層為住宅。項(xiàng)目可銷(xiāo)售的住宅面積26231㎡，共232套。戶(hù)型方面，面積在106－127㎡三房二廳二衛(wèi)占了80%，面積129㎡的四房二廳二衛(wèi)占20%?！　　　〉叵?層：車(chē)庫(kù)及配套用房，104