河南平頂山商業(yè)市場市調(diào)分析報告

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1、平頂山市市場調(diào)研報告一、市場篇（一）平頂山宏觀分析1、平頂山市概況平頂山又名鷹城，位于河南省中部，現(xiàn)轄汝州、舞鋼兩個市，寶豐、郟縣、魯山、葉縣四個縣，新華、衛(wèi)東、湛河、石龍四個區(qū)，總面積7882平方公里，總?cè)丝?90萬。市區(qū)面積70多平方公里，人口92萬。平頂山以工業(yè)城市著稱，不僅具有煤炭、鐵礦等豐富的自然資源，而且擁有平煤集團、神馬集團、舞鋼公司、平高集團等知名的國內(nèi)企業(yè)，在2003年被河南省確定為中原城市群9個中心城市之一。平頂山文化底蘊深厚。長城之祖楚長城遺址、千年古剎風穴寺、香山寺、三蘇園等人文景觀，聞名遐邇。一年一度的寶豐馬街書

2、會，綿延700余年不衰，是我國文化史上的一大奇觀，由此寶豐被中國曲協(xié)命名為“曲藝之鄉(xiāng)”，平頂山被命名為“中國曲藝城”。平頂山人杰地靈，是春秋戰(zhàn)國思想家墨子、唐代著名詩人元結(jié)、宋代名將牛皋、清代小說家李綠園等名家的故里，諾貝爾物理學獎獲得者崔琦先生的家鄉(xiāng)，世界劉姓和葉姓華人的祖地。近年來，平頂山市政府以“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，城市面貌發(fā)生新變化。主要完成了寬廣的建設(shè)路創(chuàng)建----迎賓大道,隨后對光明路、開源路湛河橋進行了拓寬改造，對公園北街步行橋?qū)嵤┝瞬鹋f建新,現(xiàn)正對和平路、體育路、聯(lián)盟路進行拆遷改建。老

3、城區(qū)改造力度在進一步加大，建成區(qū)面積由2000年的46平方公里拓展到56平方公里；新城區(qū)規(guī)劃起步區(qū)7.6平方公里，現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施已基本建成，近期規(guī)劃面積40平方公里，遠期規(guī)劃100平方公里。2、平頂山宏觀經(jīng)濟分析（1）平頂山市主要經(jīng)濟形勢分析――歷年來房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP增長關(guān)系單位：億元年份比重2003年2004年2005年2006年數(shù)值幅度數(shù)值幅度數(shù)值幅度數(shù)值幅度GDP364.710.6％470.729.1%558.318.6％66519.1％房地產(chǎn)開發(fā)投資3.45下降23.3%4.942%6.5433.5%11.7（1-11月）同期增

4、長127.3%占GDP比重0.9%1%1.2%1.8%從上述表中分析可看出：u2003～2004年，平頂山市的經(jīng)濟取得了飛速發(fā)展，經(jīng)濟增幅較高；2005～2006年增長幅度穩(wěn)中有升，持續(xù)保持在18％以上，這表明平頂山市的經(jīng)濟正處于經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的時期；u2003年GDP的絕對值只有364.7億元，三年后已達到665億元，增長了300.3億元，增幅達82.3％，說明平頂山城市實力增長很快；u房地產(chǎn)投資也獲得了非常大的發(fā)展。2003年的房地產(chǎn)投資額為3.45億元，而2006年前11個月就達到11.7億元，房地產(chǎn)投資額的增幅高達239％；u

5、房地產(chǎn)開發(fā)投資額在2003年經(jīng)歷了一個回落之后，2004～2006年持續(xù)高位增長，增長幅度均在33％以上，2006年前11個月同期增長幅度甚至達到了127.3%；u2003～2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重均在2%以下，但逐年持續(xù)增長；u2003～2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增長幅度為44.88％，而GDP的平均增長幅度為19.35％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的平均增長幅度明顯高于GDP的平均增長幅度。從發(fā)展規(guī)律來判斷，短期出現(xiàn)這種現(xiàn)象將有利于促進房地產(chǎn)的發(fā)展，若長期（高于5年）保持這種高于GDP增長速度的增長，將會使房地產(chǎn)的發(fā)展趨向泡沫或過

6、熱的危險；u雖然平頂山的GDP高速增長，但是2006年的人均GDP為1675美元，尚未突破2000美元，遠低于東部沿海地區(qū)，處于發(fā)展的起步階段，對房產(chǎn)需求還是處于“居者有其屋階段”，歷史規(guī)律表明此階段經(jīng)濟發(fā)展中，市場對住宅的需求非常大。綜上所述，假設(shè)2007年平頂山市的GDP的增長保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由于宏觀調(diào)控趨于下降，短期市場將進入盤整期，長期市場還會健康發(fā)展。若房地產(chǎn)開發(fā)投資比重繼續(xù)上升，市場需求又不是剛性的，則相信房產(chǎn)過熱現(xiàn)象將會在一、二年之后就會出現(xiàn)。因此，對開發(fā)商而言，在目前的宏觀形勢下，迅速準確切入市場間隙，依據(jù)市場

7、演變，及時結(jié)合產(chǎn)品調(diào)整策略，以“快速回籠開發(fā)所需資金，通過專業(yè)經(jīng)營最終實現(xiàn)利潤最大化”是最理性的策略選擇。（2）商業(yè)發(fā)展主要經(jīng)濟指標分析年份比例2003年2004年2005年2006年數(shù)值幅度數(shù)值幅度數(shù)值幅度數(shù)值幅度社會消費品總額（億元）113.5210.8%131.615.9%14610.9%168.615.4%在職職工年平均工資（元）1024312.9%1208918.2%1408316.5%1644516.8%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）66939.8%763114%872314.3%9897.513.5%城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元

8、）50439.4%5391.936.9%624315.8%7055.513%消費支出占可支配收入比例75.3%70.7%71.6%71.3%由上述表中分析可看出：u2003～2006年，平頂山