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《評(píng)析商品房買賣中的定金問(wèn)題》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、贏了網(wǎng)s.yingle.com遇到擔(dān)保法問(wèn)題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問(wèn)>>http://s.yingle.com評(píng)析商品房買賣中的定金問(wèn)題 定金作為我國(guó)《擔(dān)保法》明文規(guī)定的一種債的擔(dān)保方式，對(duì)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有重要作用。擔(dān)保合同是主合同的從合同，因此定金擔(dān)保合同為從合同，我國(guó)擔(dān)保法第5條對(duì)此作出了明確規(guī)定?！ 「鶕?jù)擔(dān)保理論，一般認(rèn)為定金可分為五類，分別為： 1、成約定金。指定金的交付是合同成立的條件，只有當(dāng)定金交付時(shí)該主合同才成立或生效; 2、證約定金。其主要作用是證明主合同的成立; 3、違約定金。指當(dāng)交付定金的當(dāng)事人若不履行合同義務(wù)時(shí)，
2、接受定金一方當(dāng)事人可以沒(méi)收定金。如果接受定金一方當(dāng)事人不履行合同時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。因此，該種定金具有明顯的懲罰性;法律咨詢s.yingle.com贏了網(wǎng)s.yingle.com 4、解約定金。是指合同當(dāng)事人以支付定金為代價(jià)而取得解除合同的權(quán)利，當(dāng)交付定金一方當(dāng)事人解除合同時(shí)便適用定金條款予以處理; 5、立約定金。是指一方當(dāng)事人與另一方當(dāng)事人此時(shí)并未成立合同，而是支付定金的一方當(dāng)事人保證將來(lái)另一方當(dāng)事人簽訂合同，否則便不得要求返還定金?！ ∫话阏J(rèn)為，我國(guó)擔(dān)保法所規(guī)定的定金兼有違約定金與證約定金的性質(zhì)與作用。目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(以下統(tǒng)稱出賣人)
3、在與買受人正式簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同(以下統(tǒng)稱房屋買賣合同)之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購(gòu)書(shū)，要求買受人必須向其交付1萬(wàn)元到2萬(wàn)元不等的認(rèn)購(gòu)訂金(或定金)，并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金。由于此時(shí)正式的購(gòu)房合同內(nèi)容買受人并不知曉，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，卻由于合同中有種種不平等條款，或者因房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面與出賣人達(dá)不成協(xié)議，買受人無(wú)法與出賣人簽訂合同。此時(shí)買受人如果想收回訂金，卻又因認(rèn)購(gòu)書(shū)中訂金條款中“不
4、退還的約定”，被出賣人予以拒絕，嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益。出賣人拒絕返還訂金的行為有無(wú)根據(jù)?首先，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人所收取的訂金的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。法律咨詢s.yingle.com贏了網(wǎng)s.yingle.com法律咨詢s.yingle.com贏了網(wǎng)s.yingle.com 對(duì)于訂金，目前我國(guó)的法學(xué)理論中并未發(fā)現(xiàn)相關(guān)論述，而在實(shí)踐中由于每一個(gè)出賣人的條款各有差異，無(wú)法給其界定一個(gè)統(tǒng)一、準(zhǔn)確的含義。目前，在某些地方法規(guī)或規(guī)章中對(duì)出賣人收取訂金有所規(guī)定，如廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于1998年7月29日通過(guò)的《廣東省商品房預(yù)售管
5、理?xiàng)l例》第23條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人簽訂書(shū)面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購(gòu)人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購(gòu)訂金;預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人提供商品房預(yù)購(gòu)銷合同草案。收取商品房預(yù)購(gòu)訂金時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂書(shū)面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同后，預(yù)售人向預(yù)購(gòu)人收取的商品房預(yù)購(gòu)訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購(gòu)人支付的商品房預(yù)售款?！睆V州市人民政府于1998年12月24日發(fā)布的《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》第12條也有類似規(guī)定。從這兩個(gè)法規(guī)或規(guī)章的內(nèi)容來(lái)看，并沒(méi)有雙倍返還的規(guī)定，實(shí)
6、踐中出賣人在認(rèn)購(gòu)書(shū)中也未約定自己在某些情形下負(fù)有雙倍返還的義務(wù)。而且雙方當(dāng)事人還可以協(xié)商該訂金是否可以退還。因此，該規(guī)定與作為一種擔(dān)保方式的定金的特點(diǎn)與作用相比，明顯不同。同時(shí)，這個(gè)法規(guī)或規(guī)章還明確規(guī)定了出賣人負(fù)有一個(gè)義務(wù)，那就是“應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人提供商品房預(yù)購(gòu)銷合同草案”，但在實(shí)際操作中出賣人卻根本就沒(méi)有這樣做。對(duì)于這種訂金的處理，最高人民法院在2000年12月8日發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第118條作出了相應(yīng)規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法
7、院不予支持?？磥?lái)，最高人民法院也并未完全把訂金與定金等同起來(lái)。筆者認(rèn)為，不管在法學(xué)理論中還是在司法實(shí)踐中，在沒(méi)有明確約定訂金性質(zhì)的情況下，訂金是不能作為具有擔(dān)保性質(zhì)的定金來(lái)處理的?！べ|(zhì)押物和質(zhì)押物存放倉(cāng)庫(kù)如何認(rèn)定http://s.yingle.com/w/db/672539.html·重慶地區(qū)銀行住房抵押貸款條件http://s.yingle.com/w/db/672537.html·法律中規(guī)定(2018)的公司登記事項(xiàng)都有哪些http://s.yingle.com/w/db/672535.html·如果受托人訂立租賃合同書(shū)范本2018最新則委htt
8、p://s.yingle.com/w/db/672534.html·對(duì)股權(quán)質(zhì)押新規(guī)的內(nèi)容有哪些解讀http:
