商品房買賣中的定金問(wèn)題

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1、商品房買賣中的定金問(wèn)題　　定金作為我國(guó)擔(dān)保法明文規(guī)定的一種債的擔(dān)保方式，對(duì)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有很大保障作用。由于擔(dān)保合同是主合同的從合同，因此定金擔(dān)保合同也為從合同，我國(guó)擔(dān)保法第5條也作出了明確規(guī)定。在擔(dān)保法理論上，一般認(rèn)為定金可分為五類，分別為：1、成約定金。指定金的交付是合同成立的條件，只有當(dāng)定金交付時(shí)該主合同才成立或生效；2、證約定金。其主要作用是證明主合同的成立；3、違約定金。指當(dāng)交付定金的當(dāng)事人若不履行合同義務(wù)時(shí)，接受定金一方當(dāng)事人可以沒(méi)收定金。如果接受定金一方當(dāng)事人不履行合同時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。因此，該種定金具有明顯的懲罰性；

2、4、解約定金。是指合同當(dāng)事人以支付定金為代價(jià)而取得解除合同的權(quán)利，當(dāng)交付定金一方當(dāng)事人解除合同時(shí)便適用定金條款予以處理；5、立約定金。是指一方當(dāng)事人與另一方當(dāng)事人此時(shí)并未成立合同，而是支付定金的一方當(dāng)事人保證將來(lái)與另一方當(dāng)事人簽訂合同，否則便不得要求返還定金。一般認(rèn)為，我國(guó)擔(dān)保法所規(guī)定的定金兼有違約定金與證約定金的性質(zhì)與作用?！　‖F(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）在與買受人正式簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同（以下統(tǒng)稱房屋買賣合同）之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購(gòu)書，要求買受人必須向其交付壹萬(wàn)元到兩萬(wàn)元不等的認(rèn)購(gòu)訂金（現(xiàn)大部份已改為

3、定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時(shí)正式的購(gòu)房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無(wú)法準(zhǔn)確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面無(wú)法與出賣人達(dá)成一致意見，從而導(dǎo)致買受人無(wú)法與出賣人簽訂合同。此時(shí)買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認(rèn)購(gòu)書中訂金（或定金）條款的約定又很困難，極大的損害了買受人的合法權(quán)益?！　∈紫?，我們應(yīng)

4、當(dāng)對(duì)出賣人所收取的訂金或定金的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。對(duì)于訂金，目前我國(guó)的法學(xué)理論中并未發(fā)現(xiàn)相關(guān)論述，而在實(shí)踐中由于每一個(gè)出賣人的條款各有差異，無(wú)法給其一個(gè)較為準(zhǔn)確的含義。那么出賣人為什么在房屋出售的過(guò)程中會(huì)收取這種款項(xiàng)呢，原來(lái)在某些地方法規(guī)或規(guī)章中有所規(guī)定，如廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于1998年7月29日通過(guò)的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定：預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人簽訂書面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購(gòu)人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購(gòu)訂金；預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人提供商品房預(yù)購(gòu)銷合同草案。

5、收取商品房預(yù)購(gòu)訂金時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂書面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同后，預(yù)售人向預(yù)購(gòu)人收取的商品房預(yù)購(gòu)訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購(gòu)人支付的商品房預(yù)售款。廣州市人民政府于1998年12月24日發(fā)布的《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》第12條也有同樣的規(guī)定。從這兩個(gè)法規(guī)或規(guī)章的內(nèi)容來(lái)看，并沒(méi)有雙倍返還的規(guī)定，實(shí)踐中出賣人在認(rèn)購(gòu)書中也未約定自己在某些情形下負(fù)有雙倍返還的義務(wù)。而且雙方當(dāng)事人還可以協(xié)商該訂金是否可以退還。因此，與作為一種擔(dān)保方式的定金的特點(diǎn)與作用相比，具有明顯的不同。同

6、時(shí)，這個(gè)法規(guī)或規(guī)章還明確規(guī)定了出賣人負(fù)有一個(gè)義務(wù)，那就是“應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人提供商品房預(yù)購(gòu)銷合同草案”，但在實(shí)際操作中出賣人卻根本就沒(méi)有這樣做。對(duì)于這種訂金的處理，最高人民法院在2000年12月8日發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第118條作出了相應(yīng)規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。看來(lái)，最高人民法院也并未完全把訂金與定金等同起來(lái)。筆者認(rèn)為，不管在法學(xué)理論中還是在司法實(shí)踐中，在沒(méi)有明確約定其定金性質(zhì)的情況下，訂金是不能作為具有擔(dān)

7、保性質(zhì)的定金來(lái)處理的。對(duì)于這一觀點(diǎn)，理論界與司法實(shí)踐中似乎都沒(méi)有太大爭(zhēng)議。而且，對(duì)于這種可能嚴(yán)重侵害買受人的合法權(quán)益的規(guī)定，建議各有關(guān)機(jī)關(guān)根據(jù)相應(yīng)的權(quán)限與程序予以廢止。　　對(duì)于買受人支付的定金而言，筆者認(rèn)為目前仍然存在較多問(wèn)題。從買受人支付的定金的作用來(lái)看，該定金應(yīng)屬立約定金。從認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，其并不是或不能完全是一份正式的買賣合同，按照合同法理論來(lái)定性應(yīng)是一種締約行為。而我國(guó)擔(dān)保法第5條第1款規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定?！焙茱@然，在房屋買賣合同尚不存在的情況下，該從合同

8、（即定金合同）的效力就無(wú)從談起。但是由于有關(guān)定金的法律規(guī)范屬任意性規(guī)范，所以在合同實(shí)踐中是允許當(dāng)事人自行約定的，“擔(dān)保合同另有約定的，按照約定”即是法律對(duì)該行為予以認(rèn)可的體現(xiàn)（擔(dān)保法第5條第1款）。同時(shí)，根