房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)報(bào)告評(píng)估案例分析

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1、案例]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)報(bào)告評(píng)估案例分析1?項(xiàng)目主辦單位概況主辦單位名稱、法定地址、營業(yè)范圍主辦單位名稱：北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)濟(jì)類型：中外合資經(jīng)營企業(yè)。法定地址：北京市X區(qū)XXX街16號(hào)。經(jīng)營范圍：“在規(guī)劃范圍內(nèi)對(duì)AAA項(xiàng)目的公寓及配套商業(yè)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、出租、出售及其物業(yè)管理，并提供相關(guān)的咨詢服務(wù)”（見《京經(jīng)貿(mào)資字[1997]XXX號(hào)》文）。1.2合資各方名稱、注冊(cè)國家、法定地址和法定代表人姓名、國籍（1）XXX總公司（簡稱：甲方），是根據(jù)中國法律成立并在中國北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市XXX街16號(hào)，法定代表人XXX,中國籍。（2）美

2、國XXXX公司（簡稱：乙方）,是根據(jù)美國法律成立的公司，法定地址是美國馬薩諸塞州波士頓市，法定代表人XXXXX,美國籍。（3）北京XXXX工程有限公司（簡稱：丙方），是根據(jù)中國法律成立并在中國北京市注冊(cè)登記的公司，法定地址為北京市X區(qū)XX路11號(hào)，法定代表人XXX,中國籍。1.3項(xiàng)目總投資、注冊(cè)資本、各方出資比例、出資方式（1）合資公司投資總額為5236萬美元（合43456萬元人民幣）。（2）注冊(cè)資本為1000萬美元，其中：甲方認(rèn)繳100萬美元，占注冊(cè)資本的10%；乙方認(rèn)繳890萬美元，占注冊(cè)資本的89%；丙方認(rèn)繳10萬美元，占注冊(cè)資本的l%o（3）注冊(cè)資本出資方式：

3、甲、丙方：以認(rèn)繳額折合人民幣現(xiàn)金岀資；乙方：以890萬美元現(xiàn)金出資。截止到1998年3月，公司注冊(cè)資本計(jì)折8300萬元人民幣已全部到位。（4）投資方貸款。除資本金和15000萬元貸款外，項(xiàng)目的其余投資由股東按工程進(jìn)度的需要貸款，不計(jì)利息。1.4合營期限、利潤分配合營期限50年。在合資經(jīng)營期間，合營各方按注冊(cè)資本出資比例分配利潤和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。1.5審批單位該公司是1996年10刀經(jīng)北京市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)建立的（見《京計(jì)基字［1996年1第XX號(hào)》文），1997年11月北京市人民政府向該公司頒發(fā)了《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》（外經(jīng)貿(mào)京門99

4、7jXX號(hào)），1998年4刀國家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（企合京總副字第XXX號(hào)）2?項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目背景1998年1刀6日AAA項(xiàng)目前身系北京市XX單位建設(shè)的綜合業(yè)務(wù)樓，并已于1996年破土動(dòng)工。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)目于1996年10刀轉(zhuǎn)給北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營。1997年11經(jīng)北京市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該項(xiàng)目原綜合業(yè)務(wù)樓的建設(shè)內(nèi)容變更為公寓，項(xiàng)目名稱變更為XX花園。經(jīng)北京市地名辦公室核準(zhǔn)，取得“AAA公寓”《建筑名稱核準(zhǔn)證》。1998年4刀，經(jīng)首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定，AAA為住宅項(xiàng)目。2.

5、2項(xiàng)目內(nèi)容AAA項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)。項(xiàng)目總占地面積為5126平方米，總建筑面積為56600平方米，其中：地上18?26層，共45776平方米；地下4層，共10824平方米。地下4層為汽車停車庫，有車位237個(gè)；首層及2層為供住戶使用的商務(wù)、辦公。餐飲、健身娛樂及變配電、保安、消防等用房；地面3層以上（標(biāo)準(zhǔn)層）為住宅，共有9種戶型計(jì)238套，屬中高檔住宅。該項(xiàng)目的住宅采取預(yù)售與現(xiàn)房出售，銷售對(duì)象主要是外國駐華機(jī)構(gòu)、外資企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)等單位和個(gè)人。AAA項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)總投資為43456萬元（除特別說明外，指人民幣，下同）。北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金14941萬

6、元（包括注冊(cè)資本8300萬元和股東貸款6641萬元），占項(xiàng)目總投資的34%。1997年以來已投入7910萬元。目前該項(xiàng)目土建工程已進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層施工階段。AAA項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位是北京市XX設(shè)計(jì)研究院，施工單位是北京XXX建筑工程公司,工程監(jiān)理單位是北京XXXX監(jiān)理公司。為銷售AAA項(xiàng)目的住宅，北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已成立銷售部，培訓(xùn)了銷售人員，確定了銷售策略和計(jì)劃，聘請(qǐng)XXX先生擔(dān)任市場總監(jiān)。3?項(xiàng)目工程建設(shè)3.1主體工程1998年4J]20B（1）工程概況。擬建高層住宅樓——AAA由北京市XX設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，經(jīng)北京市有關(guān)部門各級(jí)審定，并于首都規(guī)劃委員會(huì)辦公室認(rèn)定?，F(xiàn)

7、已完成主體結(jié)構(gòu)工程地下4層和地上2層的施工，計(jì)劃1998年底主體工程封頂，1999年■刀全部工程竣工入住。5126平方米工程總用地面積：；56600平方米45776平方米10824平方米建筑面積：（地上：，地下：）；建筑層數(shù)：地上18層,23層，26層，地下4層。86.8米建筑物最高處高度：;810平方米綠化面積：,占總用地面積的16%；容積率：8.9建筑密度：39%；停車數(shù)：室內(nèi)237輛，室外30輛。該建筑3層以上為住宅，設(shè)有四房二廳、三房二廳、二房二廳等9種戶型,共有238套住房，其中主力戶型為二居室，共152套。首層及2層為供住戶使用的商務(wù)、辦