銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估分析

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1、銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估分析：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其發(fā)展資金大都來(lái)自銀行貸款。本文就銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的發(fā)展和現(xiàn)狀做了簡(jiǎn)單介紹，并分析了房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估中存在的問(wèn)題，針對(duì)存在的問(wèn)題提供了建議?！　￡P(guān)鍵詞：銀行；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；貸款評(píng)估　　房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，住房商品化和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)將處于持續(xù)飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。然而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，70%左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自于銀行貸款。房地產(chǎn)業(yè)存在著所需資金量大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，隨

2、著房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度加重，銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)也就更高了?！　　　∫?、銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估中存在的問(wèn)題　　1、銀行與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息不對(duì)稱(chēng)　　在房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)是擁有私人信息的參與主體，商業(yè)銀行是不擁有私人信息的參與主體。銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間信息不對(duì)稱(chēng)普遍存在，開(kāi)發(fā)商對(duì)自身的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益、真實(shí)貸款用途、還款能力和還款意愿等情況心知肚明，而銀行靠開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)報(bào)表等有限信息，很難審查其還貸能力?！　⌒畔⒉粚?duì)稱(chēng)大致分為兩類(lèi)：一類(lèi)是外生的信

3、息，它是先天的、不受當(dāng)事人控制的。令一類(lèi)信息是內(nèi)生的，取決于當(dāng)事人，它出現(xiàn)在簽訂合同之后。第二類(lèi)信息將產(chǎn)生道德和法律風(fēng)險(xiǎn)。這兩種情況都在貸款市場(chǎng)上造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。　　2、房地產(chǎn)企業(yè)信用問(wèn)題　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還表現(xiàn)出信用意識(shí)差、還款意愿低的現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在著資金籌集能力有限，融資渠道單一等問(wèn)題。開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得銀行貸款，往往向銀行提供不完整信息，刻意隱瞞甚至偽造自身的財(cái)務(wù)狀況和償還能力，即使銀行在發(fā)放貸款后了解到借款企業(yè)的真實(shí)狀況，也難以有效解決問(wèn)題，造成銀行不良貸款的產(chǎn)生?！　?、

4、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估體系　　銀行在辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，往往缺乏一個(gè)客觀(guān)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。目前商業(yè)銀行有的采用委托評(píng)估的辦法，而外部評(píng)測(cè)機(jī)構(gòu)往往不夠?qū)I(yè)，評(píng)估可信度低，職業(yè)道德受到現(xiàn)實(shí)利益的影響。眾多商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上都有自己的評(píng)價(jià)體系，并且各家銀行所選取的指標(biāo)不盡相同。企業(yè)償還能力受很多因素的影響，而這些因素難以用指標(biāo)量化，指標(biāo)的權(quán)重設(shè)計(jì)往往憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)主觀(guān)判斷。這些問(wèn)題都加大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)?！　?、項(xiàng)目評(píng)價(jià)過(guò)分依賴(lài)可行性研究　　商業(yè)銀行的可行性研究一般是從股東的角度出發(fā)的，而股東對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度

5、和債權(quán)人不一樣，因此對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)股東和銀行有不同的看法。因此，對(duì)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，銀行應(yīng)該親自對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)、投資、風(fēng)險(xiǎn)等關(guān)鍵因素進(jìn)行調(diào)研?！　　　《?、銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估工作的對(duì)策　　1、在項(xiàng)目評(píng)估中加強(qiáng)對(duì)借款人的資信評(píng)估　　借款人或其股東的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括區(qū)域排名、品牌、核心競(jìng)爭(zhēng)力、歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和納稅記錄等；借款人及其股東是否存在高價(jià)購(gòu)地、跨業(yè)經(jīng)營(yíng)、過(guò)度擴(kuò)張等高風(fēng)險(xiǎn)行為；借款人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來(lái)情況，是否存在資金占用情況，是否存在集團(tuán)公司通過(guò)母子公司借款和其他各種關(guān)聯(lián)交易將信貸資金違規(guī)流入

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。　　目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，但普遍資產(chǎn)規(guī)模小、生產(chǎn)能力低，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大的特點(diǎn)顯然不相適應(yīng)，加大了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)借款人項(xiàng)目概況評(píng)估時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)其資信進(jìn)行評(píng)估，即對(duì)企業(yè)注冊(cè)資金到位情況，開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)，企業(yè)近三年開(kāi)發(fā)量、竣工量、銷(xiāo)售量，借款本息償還情況等進(jìn)行審查和分析?！　?、制定靈活的房地產(chǎn)貸款政策，加強(qiáng)銀行之間的信息交流　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策、居民收入水平、市場(chǎng)供求等因素影響的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，商業(yè)銀行有必要專(zhuān)門(mén)成立研究機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做細(xì)化分析。評(píng)估人員應(yīng)

7、定期從相關(guān)部門(mén)、企業(yè)、銀行收集儲(chǔ)存信息，分析各行業(yè)原材料、成本、供需等因素的變動(dòng)情況。利用計(jì)算機(jī)X絡(luò)，建立各行業(yè)資料信息數(shù)據(jù)庫(kù)，以方便評(píng)估查詢(xún)之用。加強(qiáng)銀行間信息的交流，降低信息收集成本，避免重復(fù)投資或貸款失誤?！　?、建立房地產(chǎn)科學(xué)評(píng)估體系　　在項(xiàng)目評(píng)估中除對(duì)借款人資信評(píng)估外，更重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目自身進(jìn)行全面的評(píng)估，包括項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估、投資估算與融資方案評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估?！　№?xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理情

8、況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。評(píng)估的重點(diǎn)在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需求與供給的分析。市場(chǎng)分析包括政策環(huán)境評(píng)估、項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式評(píng)估、市場(chǎng)供求總體情況、成本、價(jià)格、項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r評(píng)估、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，出租、自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目還要包括經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，融資方案評(píng)估應(yīng)側(cè)重于對(duì)貸款以外的其他資金的合理性、可靠性進(jìn)行評(píng)估。貸款風(fēng)險(xiǎn)與防范措施評(píng)估，不但要落實(shí)有效的擔(dān)保措施，一般