商行變現(xiàn)能力分析

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1、.變現(xiàn)能力分析報告抵押權人在估價時點為實現(xiàn)抵押權將以抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時因房地產(chǎn)類型不同、市場風險的轉(zhuǎn)移、使用年期發(fā)生變化、剩余年限長短情況及處置抵押房地產(chǎn)的短期性、強制性、變現(xiàn)能力差異及處置費用等原因?qū)⑿纬傻盅何锏氖袌鲎儸F(xiàn)風險。一、通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、變現(xiàn)時間分析：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。估

2、價對象作為商業(yè)房地產(chǎn)，建筑面積及價值較大，宜采取拍賣的變現(xiàn)方式。1、估價對象的通用性所謂通用性，指是否常見、是否普遍使用，也就是需求方多與少。影響房地產(chǎn)通用性有以下若干方面：（1）用途的專業(yè)化用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用的范圍越窄，通用性越差。本次評估估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，較純住宅和辦公類房地產(chǎn)通用性較差。本項目為委托方面向市場的開發(fā)項目，位于麓谷版塊，通用性一般。（2）結(jié)構與房屋質(zhì)量估價對象為鋼混結(jié)構的商業(yè)房地產(chǎn)，其空間布局合理，功能分區(qū)明確。（3）區(qū)位估價對象處于區(qū)級商圈輻射范圍，商業(yè)繁華度較好，人口密度一般，居住環(huán)境佳，配套程度高，交通便捷。綜上所述，估價對

3、象通用性一般。2、獨立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性所謂獨立使用性，是指是否單獨具備完整的使用功能。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來轉(zhuǎn)讓。...估價對象進出通道及配套設施、設備均能單獨使用，獨立使用性較強，估價對象功能設計標準為商業(yè)用房設計，分割轉(zhuǎn)讓對經(jīng)濟效益影響不大。3、可實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的總差異程度根據(jù)估價對象特點分析，其變現(xiàn)方式宜采用拍賣的處置形式。因不良信息使估價對象受到購買群體的心理排斥、評估結(jié)論所設定的公開市場前提與現(xiàn)實市場實際情況存在一定差異、變現(xiàn)壓力對銷售者正常銷售的影響、不完全履行續(xù)建責任的潛在風險提高，并且在變現(xiàn)時間較短的

4、情況下，估價對象在轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的過程中由于數(shù)量、價值量較大等因素的影響，必然導致在估價時點可實現(xiàn)的價格低于評估的市場價值，一般情況下，差異幅度不超過20%。4、變現(xiàn)的時間估價對象通用性一般，但未發(fā)現(xiàn)明顯瑕疵，預計估價對象在正常市場條件下變現(xiàn)需要約6個月至1年。（1）估價對象權屬狀況、登記狀況及出讓金繳納情況：序號調(diào)查項目明細調(diào)查落實情況1對象權屬狀況估價對象的產(chǎn)權為喻立新單獨所有，產(chǎn)權明晰，無瑕疵2登記狀況估價對象于估價時點未辦理抵押登記手續(xù)3土地出讓價款繳納情況出讓地，按有關規(guī)定已繳納土地出讓金4抵押物使用剩余時間估價對象建筑物經(jīng)濟壽命為70年，尚余使用年限為6

5、5年,估價對象土地使用權終止年限2044年5月18日；抵押物的收益年限商業(yè)為32年。補充事項：無（2）變現(xiàn)相關預計費用序號明細科目費率金額（萬元）1營業(yè)稅5%70.02契稅4%56.03其他附加稅0.575%8.14其他補充//合計　134.1（3）變現(xiàn)費用一覽表序號明細科目費率金額（萬元）1評估費用1%14.002訴訟費用分段計費11.083拍賣費用分段計費57.00...4執(zhí)行費用分段計費8.145管理費用2%10.586不可預計費用4%56.007其他補充5%70.00合計　//（4）變現(xiàn)價值確定：變現(xiàn)價值確定數(shù)值區(qū)域（萬元）與市場價值對比比例700-84

6、0萬元50-60%補充事項：無（5）預計變現(xiàn)能力等級及預計可實現(xiàn)變現(xiàn)時間預計變現(xiàn)能力等級預計可實現(xiàn)變現(xiàn)時間變現(xiàn)難易度二級6～12個月一般（說明:預計可實現(xiàn)變現(xiàn)時間為半年內(nèi)的，預計變現(xiàn)能力等級為一級；6～12個月的，為二級；1～2年的，為三級，變現(xiàn)所得無法達到貸款金額的，為四級；無法變現(xiàn)，為五級）（6）評估師對該抵押物評估、辦理及變現(xiàn)過程風險提示：①是否有房地拆分評估及抵押情況：本次評估采用市場比較法及收益法進行房地合一評估，土地使用權類型商業(yè)，估價對象的實勘用途和設計用途一致。估價對象于估價時點未辦理抵押登記手續(xù)。②優(yōu)先受償情況提示：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價

7、時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。A、土地出讓金根據(jù)委托方提供的國有土地使用證，估價對象土地使用權類型出讓地，估價對象已交清了土地出讓金。B、已抵押擔保數(shù)額經(jīng)在估價時點查詢獲悉，估價對象未設立抵押權。無抵押擔保數(shù)額。C、稅收優(yōu)先權《中華人民共和國稅收征收管理法》第45條明確規(guī)定：“...納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，納稅應當先于抵押權、質(zhì)權、留置權執(zhí)行?！蔽蟹揭讶〉梅课菟袡嘧C和國有土地使用證，按規(guī)定已交相關

8、稅費。二、對報告使用者的