集體建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估的探討

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1、關(guān)于上海市集體建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估的探討文章來(lái)源：上海萬(wàn)隆資產(chǎn)評(píng)估公司楊靜?文章發(fā)布:上海市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)質(zhì)量技術(shù)指導(dǎo)委員會(huì)發(fā)布日期：2005-6-1820:59:03我國(guó)地域遼闊，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定，我國(guó)土地按所有權(quán)分類可分為國(guó)家所有土地和農(nóng)民集體所有土地兩種；根據(jù)國(guó)土資源部《全國(guó)土地分類（試行）》中的規(guī)定，我國(guó)土地按土地利用現(xiàn)狀分類可分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三大類。本文將探討的是上述土地分類中的上海市集體建設(shè)用地使用權(quán)的評(píng)估問(wèn)題。一、集體建設(shè)用地使用權(quán)的有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定目前，關(guān)

2、于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)定主要有：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。另根據(jù)《關(guān)于上海市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)意見(jiàn)》[滬府辦（2001）54號(hào)]中的規(guī)定，“允許采用土地使用權(quán)的合作、入股、聯(lián)營(yíng)、置換等流轉(zhuǎn)方式，參與興辦除商品房開(kāi)發(fā)以外的工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的建設(shè)。土地流轉(zhuǎn)的收益可以一次性或分期取得，流

3、轉(zhuǎn)地價(jià)應(yīng)充分體現(xiàn)土地的用途級(jí)差和地區(qū)級(jí)差。”由此可見(jiàn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)上是存在較大差別的，集體建設(shè)用地使用權(quán)具有不得出讓、轉(zhuǎn)讓等限制條件，這就決定了集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值與國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值之間存在區(qū)別。二、集體建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估方法的選擇因集體建設(shè)用地使用權(quán)目前在流轉(zhuǎn)上受到限制，而其價(jià)值是客觀存在的，故在評(píng)估方法上一般多采用成本法，在條件許可的情況下，也可采用市場(chǎng)比較法、收益法。下面著重探討成本法下的集體建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估思路。三、采用成本法評(píng)估集體建設(shè)用地使用權(quán)在以成本法評(píng)估上海市集

4、體建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，通常采用以下公式：集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+土地增值收益1、土地取得費(fèi)用的構(gòu)成與取值依據(jù)土地取得費(fèi)用一般由以下A、B、C或D、E、F五部分組成：A土地補(bǔ)償費(fèi)文件標(biāo)準(zhǔn)：滬價(jià)房（1999）第316號(hào)、滬財(cái)綜（1999）第49號(hào)B青苗補(bǔ)償費(fèi)文件標(biāo)準(zhǔn)：滬價(jià)房（1999）第316號(hào)、滬財(cái)綜（1999）第49號(hào)C耕地開(kāi)墾費(fèi)文件標(biāo)準(zhǔn)：滬價(jià)商（2001）53號(hào)、滬財(cái)預(yù)（2001）122號(hào)合并原“土地墾復(fù)基金”和“耕地有償置換費(fèi)”，征收標(biāo)準(zhǔn)2.5萬(wàn)元/畝（或37.5元/平

5、方米）（2002年1月1日起執(zhí)行）。D新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金文件標(biāo)準(zhǔn)：滬價(jià)商（2001）53號(hào)、滬財(cái)預(yù)（2001）122號(hào)合并原“新菜地建設(shè)基金”和“耕地有償置換費(fèi)”，征收標(biāo)準(zhǔn)：占用耕地的，屬市蔬菜保護(hù)區(qū)、蔬菜非保護(hù)區(qū)、蔬菜園藝場(chǎng)分別為4.5、3.3、7.5萬(wàn)元/畝或67.5元/平方米、49.5元/平方米、112.5元/平方米；占用非耕地的，屬市蔬菜保護(hù)區(qū)、蔬菜非保護(hù)區(qū)、蔬菜園藝場(chǎng)分別為3、1.8、6萬(wàn)元/畝或45.0元/平方米、27.0元/平方米、90.0元/平方米（2002年1月1日起執(zhí)行）。注：上述耕地開(kāi)墾費(fèi)

6、與新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金視具體情況交納其中的一種，不重復(fù)交納。E地上地下建筑物附著物補(bǔ)償費(fèi)地上地下建筑物附著物指征地范圍內(nèi)的舊有建筑物、構(gòu)筑物及棚、舍等。對(duì)該部分財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償，由于每塊地被拆的建（構(gòu)）筑物等設(shè)施不同，故每塊地的補(bǔ)償費(fèi)用一般不一樣，可視具體情況確定。F耕地占用稅文件標(biāo)準(zhǔn)：滬府發(fā)（1987）36號(hào)、滬財(cái)農(nóng)（1987）80號(hào)、滬財(cái)農(nóng)（1987）89號(hào)、滬財(cái)農(nóng)（1988）40號(hào)。收費(fèi)（元/平方米）范圍2公路建設(shè)用地3崇明、橫沙、長(zhǎng)興4南匯、奉賢、松江、金山、青浦6閔行、嘉定、寶山、川沙四縣（不包括已劃入市區(qū)行

7、政區(qū)域部分）8人均耕地1畝以上地區(qū)10人均耕地1畝以下地區(qū)注：免征部分請(qǐng)查閱文件。2、有關(guān)土地取得費(fèi)用構(gòu)成上存在的爭(zhēng)議及分析土地取得費(fèi)用除上述幾塊構(gòu)成外，目前在評(píng)估實(shí)踐中也有評(píng)估師會(huì)考慮加入征地勞動(dòng)力及養(yǎng)老人員安置費(fèi)、征地管理費(fèi)。這二塊費(fèi)用在原先用成本法評(píng)估集體建設(shè)用地時(shí)是不考慮的，只在國(guó)家征地時(shí)才考慮。因?yàn)楫?dāng)時(shí)村鎮(zhèn)集體組織將農(nóng)用地征為集體建設(shè)用地時(shí)征地事務(wù)一般均自行辦理，原地上勞動(dòng)力及養(yǎng)老人員也均由村鎮(zhèn)集體組織重新安排。然而近幾年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，此類征地事務(wù)已普遍采用外包方式操作，對(duì)地上勞動(dòng)力的安排也

8、經(jīng)常采用由其自謀出路的方式解決，因此目前狀況下需適當(dāng)考慮這二塊成本費(fèi)用。其取值標(biāo)準(zhǔn)可參照國(guó)家征地時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，具體如下：（1）征地勞動(dòng)力及養(yǎng)老人員安置費(fèi)上海市征地勞動(dòng)力自謀出路的：15000-30000元/人；養(yǎng)老人員安置費(fèi)：文件標(biāo)準(zhǔn)：滬府發(fā)（2003）66號(hào)養(yǎng)老費(fèi)：《上海市勞動(dòng)和社會(huì)保障局關(guān)于落實(shí)被征地人員就業(yè)和社會(huì)保障若干問(wèn)題的通知》[滬勞保就發(fā)（2004）37號(hào)]規(guī)定，養(yǎng)老費(fèi)按以下公