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《農(nóng)村集體建設(shè)用地地價評估探討》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、農(nóng)村集體建設(shè)用地地價評估探討發(fā)布時間：2009-8-6來源：本網(wǎng)站開展農(nóng)村集體建設(shè)用地地價評估工作是推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，加強農(nóng)村集體土地管理，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場秩序，維護(hù)土地所有者和土地使用者合法權(quán)益的重要基礎(chǔ)性工作。我們在成都市、都江堰市、郫縣、龍泉驛區(qū)等地開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地地價評估試點工作，在缺乏交易案例的情況下，對農(nóng)村集體建設(shè)用地地價評估的技術(shù)路線及方法進(jìn)行了探討。下面我們作一介紹，供大家相互交流。一、相關(guān)背景介紹（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)1、流轉(zhuǎn)前提根據(jù)《成都市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理暫
2、行辦法》（成國土資發(fā)【2008】124號）的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須是合法取得，具體包括：（1）依照法律法規(guī)和政策規(guī)定，辦理了建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)的，為合法取得的集體建設(shè)用地；（2）按照審批權(quán)限，經(jīng)國土資源部、四川省國土資源廳、成都市人民政府批準(zhǔn)，實施農(nóng)村集體建設(shè)用地整理，將整理節(jié)約的建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤到符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的區(qū)域使用，為合法取得的集體建設(shè)用地。2、流轉(zhuǎn)形式根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)包括出讓、出租【作價（出資）入股、聯(lián)營
3、視同出讓】等形式，再次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式。3、集體建設(shè)用地形態(tài)目前，我市農(nóng)村集體建設(shè)用地現(xiàn)狀用途主要有：宅基地、獨立工礦用地、交通用地及水利設(shè)施等，以宅基地為主。流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營用房。4、與國有建設(shè)用地的比較集體建設(shè)用地，即集體土地建設(shè)用地。是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權(quán)。國有建設(shè)用地，即國有土地建設(shè)用地。國有建設(shè)用
4、地所有權(quán)歸國家所有。由此我們看到，集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的不同之處在于所有權(quán)的不同。在評估農(nóng)村集體建設(shè)用地時，可以借鑒城市建設(shè)用地價格，通過所有權(quán)的修正，即分析兩類地價的差異，得到農(nóng)村集體建設(shè)用地價格。二、集體建設(shè)用地地價定義（一）用途確定結(jié)合當(dāng)前集體建設(shè)用地的用地形態(tài)，可分為既有零星集體建設(shè)用地與集中區(qū)集體建設(shè)用地兩種形式。1、零星集體建設(shè)用地用途當(dāng)前農(nóng)村既有的集體建設(shè)用地用途主要表現(xiàn)為宅基地及依附于宅基地的零星商服用地，還有部分集體經(jīng)濟(jì)組織的獨立工礦用地等。根據(jù)《集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)登記
5、的有關(guān)問題實施意見》（成國土資發(fā)〔2008〕127號），我們對該部分集體建設(shè)用地在用途分類時主要考慮為商服、宅基地和其他用途（含交通、工礦等）的土地。2、集中區(qū)集體建設(shè)用地用途根據(jù)相關(guān)文件的規(guī)定，實施掛鉤項目或拆院并院項目節(jié)約的集體建設(shè)用地，按照“拆舊區(qū)”與“建新區(qū)”對應(yīng)的原則使用，直接使用節(jié)約的集體建設(shè)用地，可在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)或發(fā)展預(yù)留區(qū)使用掛鉤項目的建新區(qū)，可根據(jù)需要報征為國有用地或保留為集體建設(shè)用地性質(zhì)，拆院并院項目的建新區(qū)保留為集體建設(shè)用地性質(zhì)。因此可以看出，在集中區(qū)建設(shè)用地在流
6、轉(zhuǎn)后可能存在國有和集體所有兩種形式。其中國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)其地價水平的確定可以按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；集體所有的建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)后的用途可以按照實際用途進(jìn)行設(shè)定，即分為工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營用房等用途。（二）權(quán)利狀況的確定兩種不同類型的集體建設(shè)用地，有不同的權(quán)利狀況。其中零星集體建設(shè)用地（如宅基地），一般為當(dāng)?shù)卮迕駸o償取得的，對這類型的零星集體建設(shè)用地在權(quán)利設(shè)定的時候，應(yīng)該遵從實際，設(shè)定為劃撥用地，無使用年期限制。而集中區(qū)的土地權(quán)利狀況的設(shè)定，由于它的
7、流轉(zhuǎn)一般都屬于有償有期限的流轉(zhuǎn)，這一點與國有建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是相同的，因此該類型建設(shè)用地權(quán)利狀況的設(shè)定也應(yīng)與國有建設(shè)用地設(shè)定一樣。（三）開發(fā)程度、利用強度這兩個方面可以根據(jù)估價對象的實際狀況進(jìn)行設(shè)定，這與國有用地開發(fā)程度和利用強度設(shè)定是一樣的。三、集體建設(shè)用地評估技術(shù)思路由于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)尚處于起步階段，目前缺少土地交易案例，也還未形成集中區(qū)的那種可銷售或租賃的經(jīng)營性房屋，因此無法像國有用地一樣采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法等常用的宗地評估方法測算農(nóng)村集體建設(shè)用地地價。通過市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)部分農(nóng)
8、村集體建設(shè)用地通過“單戶聯(lián)建”、“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”、“統(tǒng)規(guī)自建”等形式已實現(xiàn)了土地的流轉(zhuǎn)，我們嘗試從成本的角度來計算“單戶聯(lián)建”、“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”、“統(tǒng)規(guī)自建”等形式所體現(xiàn)的地價。同時，集中區(qū)如果毗鄰國有建設(shè)用地區(qū)，通過分析兩類用地在取得過程中的差異，對國有用地地價水平進(jìn)行修正，得到集體建設(shè)用地地價。針對零星集體建設(shè)用地地價水平的測算，特別是宅基地的價格測算，我們本著“不低于當(dāng)?shù)卣鞯匮a償標(biāo)準(zhǔn)的價格進(jìn)行補償”的
