集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

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1、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)陳壯斌華南農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院摘要：本文就目前我國(guó)客觀存在的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，總結(jié)了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義、背景、形式和條件，以及其中產(chǎn)生的問(wèn)題及應(yīng)采取的措施。關(guān)鍵字：集體建設(shè)用地，使用權(quán)，流轉(zhuǎn)-8-集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)1.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義農(nóng)村集體所有土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，指的是在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下，權(quán)屬合法、界址清楚的農(nóng)民集體所有土地建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為，包括轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、抵押等。其中:集體建設(shè)

2、用地包含3部分：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地；農(nóng)村宅基地；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地參照左圖象(表一)就江蘇蘇州，安徽蕪湖，佛山南海這三個(gè)國(guó)土資源部試點(diǎn)，概述集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的背景和形式2.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的背景2.1對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，我國(guó)法律政策一直持限制甚或禁止的態(tài)度。一方面，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地不能滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)用地?cái)?shù)量的需求，廉價(jià)的集體土地受到青睞；另一方面，農(nóng)民土地資產(chǎn)價(jià)值意識(shí)逐步提高，而慣用的征地制度卻沒(méi)有盡可能地維護(hù)農(nóng)民的利益，廣大農(nóng)民及農(nóng)民集體想通過(guò)土地獲利。2.2盡管都是適應(yīng)

3、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化發(fā)展的需要，但由于發(fā)展程度不同，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的動(dòng)因亦有所不同。如受農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化沖擊較大的廣東南海，為滿足對(duì)建設(shè)用地?cái)?shù)量的需求“-8-集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)自然誘發(fā)”了集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。而安徽蕪湖則是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為推動(dòng)或加快城鎮(zhèn)化、工業(yè)化而引發(fā)的對(duì)集體建設(shè)用地的一種主動(dòng)需求。3.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式3.1集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是一種“保權(quán)讓利”的模式，不同于“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的集體土地征收。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)只是將使用權(quán)以某種方式轉(zhuǎn)移，其所有權(quán)不發(fā)生改變3.2從上表可以看出，盡管不同地區(qū)有著

4、不同的流轉(zhuǎn)形式，但總的來(lái)說(shuō)可以分為五種類型，即出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押：3.2.1出讓：是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股(出資)、與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。3.2.2出租：是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。3.2.3轉(zhuǎn)讓：是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。3.2.

5、4轉(zhuǎn)租：是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。3.2.5抵押：是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。附：集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上合法建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)-8-集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)租和抵押。集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得

6、集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)。4.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件4.1（一）持有集體土地使用證。（二）取得合法的集體建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。（三）取得有效的規(guī)劃許可文件。（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他要件。4.1.1集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，抵押時(shí)，除具備前款所列條件外，還應(yīng)當(dāng)擁有集體土地所有權(quán)證及取得同意流轉(zhuǎn)的書面證明材料。4.1.2集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，除具備前封款所列條件外，還應(yīng)當(dāng)取得原出讓合同出讓方同意再次流轉(zhuǎn)的證明文件。4.1.3集體

7、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租時(shí)，除具備前封款所列條件外，應(yīng)當(dāng)持有已經(jīng)辦理的租賃登記手續(xù)，以及取得原租賃合同出租方同意再次流轉(zhuǎn)的證明文件。5.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)會(huì)帶來(lái)很大的好處，尤其保障了農(nóng)民的實(shí)際利益，有效增加了農(nóng)民收入。然而，就目前現(xiàn)狀而言，我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中主要有以下問(wèn)題:5.1現(xiàn)行土地法律法規(guī)不完善-8-集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)目前，法律規(guī)定允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的情形比較單一，而集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)情形復(fù)雜多樣，導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的情況與現(xiàn)行法律的規(guī)定發(fā)生

8、沖突，不僅損害了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，也不利于土地的集約利用。5.2產(chǎn)權(quán)歸屬模糊在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，存在著一種情形，即土地所有權(quán)主體與使用權(quán)主體不統(tǒng)一。這毫無(wú)疑問(wèn)就帶來(lái)了土地所有權(quán)主體對(duì)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的認(rèn)同問(wèn)題；并且涉及到對(duì)流轉(zhuǎn)土地性質(zhì)的界定。5.3收益分配不協(xié)調(diào)一方面，在目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，不同類型的流轉(zhuǎn)方式，各權(quán)利主體所獲得的收益各不相同。