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《【5A文】房地產(chǎn)銷售與實務(wù).ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、主要內(nèi)容:第一部份:房地產(chǎn)法律法規(guī)第二部份:房地產(chǎn)銷售與實務(wù)第一部份:房地產(chǎn)法律法規(guī)篇一.房地產(chǎn)項目銷售應(yīng)注意的法律法規(guī)二.最新法律法規(guī)信息傳遞一．房地產(chǎn)項目銷售應(yīng)注意的 法律法規(guī)(1)、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2)、《中華人民共和國土地管理法》(3)、《商品房銷售管理辦法》(4)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(5)、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(6)、成都市房地產(chǎn)市場管理相關(guān)政策等二.部份最新法律法規(guī)速遞一個通知:《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(2010-3-8)兩個暫行規(guī)定:(2010-2-1)《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)
2、上簽約暫行規(guī)定》《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》嚴格二套住房購房貸款管理，申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價?！冻啥际猩唐贩款A(yù)售方案管理暫行規(guī)定》1.預(yù)售方案經(jīng)審核開發(fā)企業(yè)要現(xiàn)場公示2.自留房源需明確初始登記前不得上市交易3.樓盤調(diào)價先申報新價公示前須按原價銷售4.成都市將建立透明售房網(wǎng)5.購房合同必須聯(lián)機打印6.開通網(wǎng)上投訴平臺(1)預(yù)售方案經(jīng)審核開發(fā)企業(yè)要現(xiàn)場公示此次出臺的《暫行規(guī)定》明確，開發(fā)企業(yè)申請商品
3、房預(yù)售許可時，應(yīng)將商品房預(yù)售方案提交房產(chǎn)管理部門審核，而開發(fā)企業(yè)提交的預(yù)售方案，必須按照《暫行規(guī)定》要求明確項目基本情況、建設(shè)情況、房源、價格等在內(nèi)的9大方面內(nèi)容，而對于開盤時間，也是要求開發(fā)企業(yè)必須在預(yù)售方案中明確標(biāo)示?！稌盒幸?guī)定》還明確，審核后的商品房預(yù)售方案列入銷售現(xiàn)場信息披露“文件(文本)公示欄(臺)”，內(nèi)容進行現(xiàn)場公示，同時其主要內(nèi)容在網(wǎng)簽系統(tǒng)也要進行公示。《暫行規(guī)定》還規(guī)定，對于已審核的商品房預(yù)售方案一般不得變更，確需變更的，應(yīng)重新申報。(2)自留房源需明確初始登記前不得上市交易《暫行規(guī)定》中明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售方案內(nèi)列明自留房屋
4、的情況，并符合“少量、合理”原則。對于商品房預(yù)售方案確定的保留自有房產(chǎn)，原則上在辦理房屋所有權(quán)初始登記前不得銷售。簡單來說，就是對于開發(fā)企業(yè)的自留房屋在沒有拿到大產(chǎn)權(quán)以前，不能上市交易?！稌盒幸?guī)定》明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際，合理確定申請商品房預(yù)售許可的規(guī)模，商品住宅項目一般不得分層、分單元和以套為單位申辦預(yù)售許可。對已經(jīng)辦理預(yù)售許可的房源，開發(fā)企業(yè)須一次性將全部房源按預(yù)售方案申報價格公開對外銷售，不得分批、分次銷售。3.樓盤調(diào)價先申報新價公示前必須按原價銷售(1)“樓盤調(diào)價要先申報！”(2)明確要求，不僅要嚴格執(zhí)行預(yù)售方案中明確的銷售價格，同時還要保證
5、在售樓現(xiàn)場公示的房屋價格要與商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)價格一致。如果開發(fā)企業(yè)確需要調(diào)整售房價格的，必須按程序重新進行申報。(3)同時《暫行規(guī)定》還明確，在開發(fā)商價格調(diào)整期間，其項目的可售房源仍按原價格銷售，購房人要求購買的，開發(fā)企業(yè)不得拒售。(4)值得注意的是：樓盤的價格調(diào)整“口說無憑”，開發(fā)企業(yè)必須按照新調(diào)整的價格對商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場“可售房源信息公示欄”的內(nèi)容進行變更。同時，對多次調(diào)整價格的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將每次調(diào)整的每套商品房價格列入銷售現(xiàn)場信息披露“信息查訪處”內(nèi)容，方便購房人查詢。4.成都市將建立透明售房網(wǎng)(1)成都市將建立‘透明售房網(wǎng)’(2)
6、開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后，網(wǎng)簽系統(tǒng)要公示包括商品房項目的基本情況，可售房源銷售、銷售簽約情況、房屋訂購情況等內(nèi)容在網(wǎng)上一目了然，通過提高透明度，來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為，勢必為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展系上一根“保險繩”。5.購房合同必須聯(lián)機打印(1)購房合同即時備案訂購房源超過15天自動轉(zhuǎn)為“可售”房源。（2）現(xiàn)在通過聯(lián)機打印，在15天之內(nèi)還沒有簽訂正式的商品房買賣合同，網(wǎng)簽系統(tǒng)就會自動將“定購”狀態(tài)恢復(fù)為“可售”狀態(tài)。6.開通網(wǎng)上投訴平臺(1)“凡是可售房源，開發(fā)商一律不得拒絕銷售?！?2)成都市將通過建立網(wǎng)簽系統(tǒng)監(jiān)督管理制度，在系統(tǒng)中開辟全
7、新模塊——“商品房項目網(wǎng)上投訴平臺”來實現(xiàn)。而開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時在網(wǎng)上投訴平臺上進行答復(fù)，接受社會監(jiān)督。如開發(fā)企業(yè)未在5個工作日進行答復(fù)的，網(wǎng)簽系統(tǒng)將自動關(guān)閉。(3)七種情況網(wǎng)簽系統(tǒng)將自動關(guān)閉（1）如果開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)網(wǎng)簽系統(tǒng)房源及價格信息與銷售現(xiàn)場信息公示內(nèi)容不一致，開發(fā)企業(yè)不整改的；（2）不按照審查通過的商品房預(yù)售方案執(zhí)行，情況嚴重的；（3）通過擬定或撤銷商品房訂購合同、商品房買賣合同等行為擾亂商品房交易秩序的；（4）有房不售、拒售或公示房價與樓盤實際成交價格嚴重不符的；（5）未按網(wǎng)上公布的時間、地點進行商品房（6）預(yù)售，搶注預(yù)售房源，欺騙消費者的；（7）
8、對同一套房屋多次訂購或多套房屋累計訂購率明顯偏高的；第二部份:商品房交易與銷售 實務(wù)篇一.商品
