《商鋪銷售話術(shù)》doc版

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1、商鋪銷售話術(shù)商鋪話術(shù)一句話殺死你的客戶你商鋪的未來的價值大多是給你小孩在享受的。您的朋友對您的新房子是很看重的別買一個以后都沒有影響力的樓盤說出去沒人知道。。。。。首先面對高端客戶必須明白他們所關(guān)注的三個重點1、你的產(chǎn)品是否能讓我的錢生錢增值問題包括增值的幅度與增值的速度以及增值后變現(xiàn)的能力2、周邊的項目這么多為什么非要買你這個項目項目的唯一性3、以上兩點你都沒有滿足我但是買你這兒對我的小孩有很大的好處好吧我買了。但凡購買商鋪的客戶無疑就是沖著第一點來的“投資的收益”是他們的唯一關(guān)注。那么接下來我讓我們?nèi)缛A爾街的投資分析家一

2、樣當(dāng)著客戶的面來做一道算術(shù)題1、所有固定資產(chǎn)的投資者們都知道在這個市場上無論是產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪還是寫字樓之類的帶租約出售的投資商業(yè)物業(yè)第一年的收益能達(dá)到8是一個良好的收益標(biāo)準(zhǔn)12年收回成本這一點一定要得到客戶的首肯2、我們假使奧萊小鎮(zhèn)的門面100萬記住是總價100萬不管單價是多少不管面積是多少。那及格標(biāo)準(zhǔn)情況下我們希望得到的租金收入是8萬一年一個月6700元說實話現(xiàn)在還達(dá)不到那么首年要求低一點我們將回報砍半4個點一個月租金3300元其實目前周邊的臨街門面已經(jīng)與這個水平車不多了但是您作為一個穩(wěn)健的投資者一定需要一個保守的

3、回報預(yù)測好吧我們將回報再砍一半2個點月租金1700元一個月這樣的租金您覺得靠譜嗎我告訴你這樣的租金您說出去來租你們面的人會把你的門都擠破。絕對靠譜逐步推敲這一步必須得到客戶的肯定3、我和尊敬的客戶您都知道為什么市場上有這么多帶返租的東西您不喜歡因為表面承諾的返租再高也是開發(fā)商在貼錢而沿街門面的最誘惑人的地方就是租金的遞增速度非常恐怖投資者們有句老話“跑不過劉翔沒關(guān)系一定要跑過CPI”沿街門面的租金遞增是以絕對速度超越這個增速的。4、第二年的租金翻一倍3500元一個月有問題沒有當(dāng)我們到了第二年的時候我們項目周圍已經(jīng)到了什么地步

4、了呢一年后奧萊小鎮(zhèn)的一期已經(jīng)全部竣工交房甚至有人入住了環(huán)球奧特萊斯已經(jīng)開業(yè)眾多的商家已經(jīng)入駐并開始經(jīng)營周邊的人流量已經(jīng)開始顯著增加面對這樣的環(huán)境您覺得您的這上下三層加起來100多個平方的高配置門面一棟整房租一個月連3500都不值嗎而且這個時候我們二期的裕田百貨和大型超市還沒有入住這個時候來周邊血拼的人們雖然買到了他們想要的高端商品然而逛街想喝口水、買點小吃的地方確實很少您去過野生動物園吧周圍的門面很不正規(guī)但是都已經(jīng)出租出去了幾乎清一色的超市便利店因為有了需求市場自然就會有還有想賺業(yè)主錢的裝修公司建材公司都迫不及待的想租您的門

5、面呢?？梢院苊黠@的預(yù)見到一年后這里的門面按照4個點的出租是絕對絕對沒一點問題的。5、第三年到了這個時候奧萊小鎮(zhèn)的別墅區(qū)已經(jīng)基本成型業(yè)主相繼入駐更重要的3個點您一定也注意到了兩年的調(diào)整期已過望城縣撤縣改區(qū)的工作已經(jīng)成為實際那是的望城已經(jīng)正式成為了長沙的第六區(qū)了兩年的培育期已過盛大的環(huán)球奧萊已經(jīng)成在市場上正常的運行了的航母級別的購物公園人聲鼎沸的局面已經(jīng)來臨啦兩年的市區(qū)規(guī)建已過地鐵四號線已經(jīng)開始動工了對面那個叫做“環(huán)球奧萊”的地鐵站口已經(jīng)開始封閉施工了這三大點就想飛船上的三個火箭推進(jìn)器一樣會推著你的門面價格放肆彪升到時您自己每半

6、年轉(zhuǎn)個手轉(zhuǎn)個轉(zhuǎn)讓費都下不得地了咧。。。這么大個門面租7、8千真的是隨隨便便的事。。。。難道不是嗎也就是說從第三年開始就是已經(jīng)再按照8個點回報進(jìn)入利潤期了那我再來做一個非常保守的估計假如您這以后門面都不在漲租金加上前兩年的時間您總共才用了14年的時間回本已經(jīng)超出市場上很多爛門面的回報了起碼已經(jīng)超越望城縣的大部門門面了。當(dāng)然我們都知道往后每年都按照當(dāng)初買門面的價格的8來收租金是絕對不可能的啦。您說是不是啊呵呵再次從客戶口中得到肯定答復(fù)此時客戶一旦提出下列幾個關(guān)鍵問題說明客戶的注意力已經(jīng)被你成功的從價格上引到了周邊發(fā)展前景的可能性

7、上了如果做到這一步恭喜你基本上就已經(jīng)成功了6、此時客戶可能會問環(huán)奧真的做得起來嗎地鐵真的那么快就修的好嗎你們的房子到時候真的有那么多人買嗎買了的人如果都是投資的會有人住嗎等等。。這些問題的出現(xiàn)是必然的我們只需要運用賣奧萊小鎮(zhèn)別墅的說辭很有底氣的告訴客戶您說的那些問題要出現(xiàn)的可能性幾乎為零。那是不可能的事情。。。。7、但有一件事情是絕對可能的那就是當(dāng)您的門面租金在逐年翻倍的時候您當(dāng)初投資進(jìn)來購買門面的這筆資金也在同步增值您這個門面的價值本身就在隨同租金翻倍今年100萬、明年150萬、后年200萬是幾乎就在眼前看得到的事啦地鐵都

8、出來了地鐵邊上的門面還有不飛漲的這樣的臨接門面您還不快點出手我們的門面只有這幾十個剩下的已經(jīng)不多了再不買就沒了。。。難道您要等到這一切都擺在眼前等到門面的價格已經(jīng)漲得不可思議了的時候再從別人手上轉(zhuǎn)手過來嗎那我們做這樣的沒有長遠(yuǎn)目光的投資還有什么意義呢您說是吧我建議您今天趕緊定一個再說也不需