房產(chǎn)中介操作流程

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1、第一章?商圈經(jīng)營管理??????何謂商圈精耕經(jīng)營房產(chǎn)中介在特定市場區(qū)域中，負(fù)責(zé)市場調(diào)查、分析、規(guī)劃、充分掌握市場情報(bào)資料，并隨時通過掌握的商圈內(nèi)的資料擬定商圈區(qū)域內(nèi)的行銷策略，做到有系統(tǒng)的開發(fā)和行銷，用以達(dá)到和產(chǎn)生在特定區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的最高績效。房產(chǎn)中介實(shí)際營運(yùn)中，在其特定的市場商圈區(qū)域內(nèi)可以是一家店或多家店在經(jīng)營。商圈精耕其實(shí)也是中介門店和經(jīng)紀(jì)人的基礎(chǔ)作業(yè)之一，通過劃定周邊的商圈和社區(qū)、大樓，然后對其進(jìn)行精耕細(xì)作，從一般的對周邊樓盤社區(qū)的交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施等的了解，到熟悉樓盤的住戶數(shù)、入住率、物業(yè)費(fèi)再到樓盤的投資、入住狀況等等，總之

2、要求經(jīng)紀(jì)人對樓盤的一切都要了如指掌，爛熟于胸。???商圈精耕對門店和經(jīng)紀(jì)人的益處是顯而易見的，通過商圈精耕，在客戶詢問相關(guān)社區(qū)大樓信息時，經(jīng)紀(jì)人對社區(qū)大樓信息的對答如流將充分展現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)品質(zhì)，從而在客戶心目中樹立起專業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀(jì)人形象。并且，對于大部分需求客戶而言，他們的目標(biāo)往往相當(dāng)明確，常常會直接指定想求租求購的意向樓盤社區(qū)，而經(jīng)紀(jì)人通過商圈精耕將大大縮短開發(fā)客戶指定樓盤社區(qū)的時間，并使房產(chǎn)交易的配對率得到明顯提高。商圈精耕經(jīng)營實(shí)施的原則1、區(qū)域范圍力求細(xì)化2、特性分析必須確認(rèn)3、商圈與社區(qū)相結(jié)合4、實(shí)施必須保持持續(xù)5

3、、計(jì)劃、執(zhí)行、檢查完全落實(shí)商圈精耕經(jīng)營的步驟1、?劃分商圈范圍：以某一個中心點(diǎn)將東西南北以主要道路作為分區(qū)架構(gòu)，確定商圈名稱、商圈分類、商圈范圍；2、?實(shí)地勘察其范圍內(nèi)地理環(huán)境，并明確搜集該商圈區(qū)域內(nèi)重要行政機(jī)關(guān)、商業(yè)中心、市場、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、公園綠地、主要道路、公交線路、著名或標(biāo)志性建筑物等信息資料；3、?實(shí)地勘察其范圍內(nèi)的社區(qū)、大樓地理環(huán)境，包括道路、街、巷、弄、號，明確社區(qū)大樓配套設(shè)施、綠化、建造年代、物業(yè)費(fèi)用、居住戶數(shù)等等信息資料；4、?繪制和整理商圈圖片資料內(nèi)容：▲????主要建筑物：每棟樓需標(biāo)示樓高，7層樓以上應(yīng)標(biāo)注大樓

4、名稱?！????門牌：街角和巷道兩旁，應(yīng)注明門牌號碼。▲????街道：單行道或雙行道，道路寬度（每部車寬2米）。▲????公共設(shè)施：公園、綠地、廣場、兒童游樂場、學(xué)校、停車場、體育場館、圖書館、批發(fā)市場、零售市場。▲????生活設(shè)施：自選商場、速食連鎖店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)、消防設(shè)施、公安派出所、郵電局、銀行?！????憎惡設(shè)施：變電站、加油站、航空站、污水處理站、焚化爐、高壓鐵塔、液化氣站、屠宰場、殯儀館、火葬場?！????休閑設(shè)施：電影院、百貨公司（標(biāo)注名稱）；▲????公交站：標(biāo)示地點(diǎn)及站牌標(biāo)示方式；▲????高架橋、公路大橋；▲

5、????鐵路、汽車客運(yùn)站。商圈精耕經(jīng)營特性分析1、?商業(yè)特性分析2、?辦公特性分析3、?房屋特性分析4、?建筑特性分析5、?交通特性分析6、?學(xué)區(qū)特性分析7、?特殊人物分析8、?競爭對手分析商圈精耕成果報(bào)告書1、?報(bào)告目的和對象2、?商圈范圍及變革3、?主要道路及社區(qū)4、?環(huán)境、學(xué)區(qū)、公園、交通5、?次要巷道及社區(qū)6、?社區(qū)物件種類7、?市場行情及分布情形8、?未來商圈發(fā)展?jié)摿楹我倘慨a(chǎn)中介業(yè)務(wù)就象蜘蛛結(jié)網(wǎng)一樣，要人脈廣布。所謂Farming-<商圈精耕〉就象種田一樣，努力耕耘必能豐收。而商圈耕耘是最省時、最有效、最直接的方法，

6、商圈精耕也可以提升公司在商圈的知名度與信任度，以便于增加附近社區(qū)的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的占有率自然提高，開發(fā)物件源源不斷，也可以讓公司長期保持地區(qū)優(yōu)勢。為何商圈精耕的理由：1、?因?yàn)榫嚯x短，拜訪經(jīng)營，帶看銷售皆方便，節(jié)省時間；2、?地段行情及市場動態(tài)，能更深入了解；3、?專人專職的區(qū)域經(jīng)營，資源有效分配；4、?強(qiáng)化了與社區(qū)居委會、物業(yè)管理員、社區(qū)三姑六婆、社區(qū)布點(diǎn)的聯(lián)系；第一手獲得待租售物件；5、?建立商圈圖、商圈調(diào)查表、區(qū)域行情表，成為社區(qū)的房產(chǎn)顧問；6、?參與社區(qū)活動，挖掘潛在客戶，讓商圈的人，無論是買賣房屋時都指名找您。

7、切記！深耕就是生根。商圈精耕讓回頭客、潛在客戶都會找您這個顧問，讓您達(dá)到集客的功效，您好像管區(qū)的人一樣關(guān)心他們，鈔票自然也輕松入袋。商圈資料錄入XPS系統(tǒng)1、?根據(jù)上面操作的步驟總結(jié)的資料和信息按照XPS相關(guān)欄目整理好2、?錄入商圈資料▲????商圈范圍：記載內(nèi)容是某一個中心點(diǎn)將東西南北以主要道路作為分區(qū)架構(gòu)確認(rèn)的商圈范圍。▲????商圈概述：記載內(nèi)容是商圈經(jīng)營特性分析內(nèi)容和未來發(fā)展趨勢、重點(diǎn)經(jīng)營和活躍的社區(qū)等等。3、?錄入商圈內(nèi)社區(qū)資料4、?錄入社區(qū)內(nèi)大樓資料第二章?開發(fā)實(shí)務(wù)操作???如何開發(fā)房源從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)工作的人，建立好人際關(guān)

8、系是擁有了最大的資源，能夠透過親朋好友的支持及客戶的回饋，來建立龐大的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，行銷這條路才會走得順暢。因此中介業(yè)務(wù)工作首重開拓人際關(guān)系及房源。人際關(guān)系廣泛自然房源信息多。1、?開發(fā)人脈：與社區(qū)住戶、居委會