房產(chǎn)中介操作流程.doc

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1、.第一章?商圈經(jīng)營管理??????何謂商圈精耕經(jīng)營房產(chǎn)中介在特定市場區(qū)域中，負責(zé)市場調(diào)查、分析、規(guī)劃、充分掌握市場情報資料，并隨時通過掌握的商圈的資料擬定商圈區(qū)域的行銷策略，做到有系統(tǒng)的開發(fā)和行銷，用以達到和產(chǎn)生在特定區(qū)域經(jīng)營的最高績效。房產(chǎn)中介實際營運中，在其特定的市場商圈區(qū)域可以是一家店或多家店在經(jīng)營。商圈精耕其實也是中介門店和經(jīng)紀人的基礎(chǔ)作業(yè)之一，通過劃定周邊的商圈和社區(qū)、大樓，然后對其進行精耕細作，從一般的對周邊樓盤社區(qū)的交通、商業(yè)網(wǎng)點、教育設(shè)施等的了解，到熟悉樓盤的住戶數(shù)、入住率、物業(yè)費再到樓盤的投資、入

2、住狀況等等，總之要求經(jīng)紀人對樓盤的一切都要了如指掌，爛熟于胸。???商圈精耕對門店和經(jīng)紀人的益處是顯而易見的，通過商圈精耕，在客戶詢問相關(guān)社區(qū)大樓信息時，經(jīng)紀人對社區(qū)大樓信息的對答如流將充分展現(xiàn)經(jīng)紀人的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)品質(zhì)，從而在客戶心目中樹立起專業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀人形象。并且，對于大部分需求客戶而言，他們的目標往往相當明確，常常會直接指定想求租求購的意向樓盤社區(qū)，而經(jīng)紀人通過商圈精耕將大大縮短開發(fā)客戶指定樓盤社區(qū)的時間，并使房產(chǎn)交易的配對率得到明顯提高。商圈精耕經(jīng)營實施的原則1、區(qū)域圍力求細化2、特性分析必須確認3、商

3、圈與社區(qū)相結(jié)合4、實施必須保持持續(xù)5、計劃、執(zhí)行、檢查完全落實..商圈精耕經(jīng)營的步驟1、?劃分商圈圍：以某一個中心點將東西南北以主要道路作為分區(qū)架構(gòu)，確定商圈名稱、商圈分類、商圈圍；2、?實地勘察其圍地理環(huán)境，并明確搜集該商圈區(qū)域重要行政機關(guān)、商業(yè)中心、市場、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、公園綠地、主要道路、公交線路、著名或標志性建筑物等信息資料；3、?實地勘察其圍的社區(qū)、大樓地理環(huán)境，包括道路、街、巷、弄、號，明確社區(qū)大樓配套設(shè)施、綠化、建造年代、物業(yè)費用、居住戶數(shù)等等信息資料；4、?繪制和整理商圈圖片資料容：▲????主要

4、建筑物：每棟樓需標示樓高，7層樓以上應(yīng)標注大樓名稱?！????門牌：街角和巷道兩旁，應(yīng)注明門牌?！????街道：單行道或雙行道，道路寬度（每部車寬2米）?！????公共設(shè)施：公園、綠地、廣場、兒童游樂場、學(xué)校、停車場、體育場館、圖書館、批發(fā)市場、零售市場?！????生活設(shè)施：自選商場、速食連鎖店、醫(yī)療機構(gòu)、政府機關(guān)、消防設(shè)施、公安派出所、郵電局、銀行。▲????憎惡設(shè)施：變電站、加油站、航空站、污水處理站、焚化爐、高壓鐵塔、液化氣站、屠宰場、殯儀館、火葬場。▲????休閑設(shè)施：電影院、百貨公司（標注名稱）；▲???

5、?公交站：標示地點及站牌標示方式；▲????高架橋、公路大橋；▲????鐵路、汽車客運站。..商圈精耕經(jīng)營特性分析1、?商業(yè)特性分析2、?辦公特性分析3、?房屋特性分析4、?建筑特性分析5、?交通特性分析6、?學(xué)區(qū)特性分析7、?特殊人物分析8、?競爭對手分析商圈精耕成果報告書1、?報告目的和對象2、?商圈圍及變革3、?主要道路及社區(qū)4、?環(huán)境、學(xué)區(qū)、公園、交通5、?次要巷道及社區(qū)6、?社區(qū)物件種類7、?市場行情及分布情形8、?未來商圈發(fā)展?jié)摿楹我倘慨a(chǎn)中介業(yè)務(wù)就象蜘蛛結(jié)網(wǎng)一樣，要人脈廣布。所謂Farming

6、-<..商圈精耕〉就象種田一樣，努力耕耘必能豐收。而商圈耕耘是最省時、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升公司在商圈的知名度與信任度，以便于增加附近社區(qū)的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的占有率自然提高，開發(fā)物件源源不斷，也可以讓公司長期保持地區(qū)優(yōu)勢。為何商圈精耕的理由：1、?因為距離短，拜訪經(jīng)營，帶看銷售皆方便，節(jié)省時間；2、?地段行情及市場動態(tài)，能更深入了解；3、?專人專職的區(qū)域經(jīng)營，資源有效分配；4、?強化了與社區(qū)居委會、物業(yè)管理員、社區(qū)三姑六婆、社區(qū)布點的聯(lián)系；第一手獲得待租售物件；5、?建立商圈圖、商圈

7、調(diào)查表、區(qū)域行情表，成為社區(qū)的房產(chǎn)顧問；6、?參與社區(qū)活動，挖掘潛在客戶，讓商圈的人，無論是買賣房屋時都指名找您。切記！深耕就是生根。商圈精耕讓回頭客、潛在客戶都會找您這個顧問，讓您達到集客的功效，您好像管區(qū)的人一樣關(guān)心他們，鈔票自然也輕松入袋。商圈資料錄入XPS系統(tǒng)1、?根據(jù)上面操作的步驟總結(jié)的資料和信息按照XPS相關(guān)欄目整理好2、?錄入商圈資料▲????商圈圍：記載容是某一個中心點將東西南北以主要道路作為分區(qū)架構(gòu)確認的商圈圍?！????商圈概述：記載容是商圈經(jīng)營特性分析容和未來發(fā)展趨勢、重點經(jīng)營和活躍的社區(qū)等等

8、。3、?錄入商圈社區(qū)資料4、?錄入社區(qū)大樓資料..第二章?開發(fā)實務(wù)操作???如何開發(fā)房源從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)工作的人，建立好人際關(guān)系是擁有了最大的資源，能夠透過親朋好友的支持及客戶的回饋，來建立龐大的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，行銷這條路才會走得順暢。因此中介業(yè)務(wù)工作首重開拓人際關(guān)系及房源。人際關(guān)系廣泛自然房源信息多。1、?開發(fā)人脈：與社區(qū)住戶、居委會、物業(yè)管理員及客戶等保持友好