2008年北京loft戶型產(chǎn)品研究報告

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1、北京Loft產(chǎn)品研究一、Loft產(chǎn)品的發(fā)展1、Loft起源與發(fā)展Loft起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進行藝術(shù)創(chuàng)作。20世紀(jì)40年代Loft居住生活方式首次在美國紐約出現(xiàn)。20世紀(jì)后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。在我國Loft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時尚的居住與生活方式，北京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城、立方庭、遠洋新干線等Loft項目，Loft公寓已經(jīng)逐漸走向成熟。2、Loft定義（1）Lo

2、ft概念Loft在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂Loft所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”。Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。Loft的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。（2）類似產(chǎn)品概念Soho——SmallOffice(and)HomeOffice的縮寫，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。

3、實際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。特色是自己掌握，調(diào)配工作時間，其實也是過去所謂“自由業(yè)”的新詮釋。房地產(chǎn)上的soho是指具有自由辦公的空間。3、北京Loft發(fā)展軌跡2000年9月底，中遠地產(chǎn)首次推出了基于Loft的項目?，F(xiàn)代城緊跟其后。2002——2005年，Loft產(chǎn)品層高沒有限制，一般都比較高，最低5.2米，但發(fā)展一直比較緩慢，Loft產(chǎn)品供應(yīng)不多。2006年，北京對Loft產(chǎn)品戶型的層高做了明確規(guī)范。2008年，Loft項目集中上市（根據(jù)統(tǒng)計，目前北京在售的商業(yè)立項的LOFT項目達20多個）。4、Loft政策法規(guī)

4、（北京地區(qū)）2006年，北京市規(guī)劃委員會下發(fā)的《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》（市規(guī)發(fā)〔2006〕851號），對Loft類型戶型的層高做了明確規(guī)范，針對不同物業(yè)類型對層高有所限制，超出規(guī)定高度，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算。物業(yè)類型層高（米）住宅≧4.9辦公≧5.5商業(yè)≧6.1二、北京Loft產(chǎn)品現(xiàn)狀情況1、Loft產(chǎn)品分布（1）北京Loft樓盤分布項目名稱區(qū)域軌道交通均價（元/㎡）價格區(qū)間璟上璟西五環(huán)至六環(huán)，石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉口東南角緊鄰地鐵1號線1680079.5萬元美利山東四環(huán)與五環(huán)

5、，朝陽區(qū)百子灣東里規(guī)劃輕軌7號線與輕軌10號線1300060-85萬元東闕都東北二環(huán)至三環(huán)，東城區(qū)東二環(huán)東直門橋往東200米路南側(cè)地鐵2號線、城鐵13號線41600200-332萬元合生·麒麟社北四環(huán)與五環(huán)，朝陽區(qū)望京阜通西大街與望京街交匯處規(guī)劃中的地鐵13號支線、14號線待定（面積130-150㎡）智地·鉆河公館西北二環(huán)至三環(huán)之間，海淀區(qū)西直門立交橋西北角、西環(huán)廣場北側(cè)地鐵2、4號線，輕軌13號線2300092-184萬元天鵝灣東三環(huán)至四環(huán)，朝陽區(qū)朝陽北路與朝陽路之間無地鐵2000072-180萬元金地名京東四環(huán)至五環(huán)，朝

6、陽區(qū)四惠橋東北側(cè)緊臨1號地鐵四惠站24500-28500150-260萬元尚城北五環(huán)外，昌平區(qū)回龍觀北3公里城鐵13號線龍澤站向北3公里1100036-74萬元（2）Loft區(qū)域分布特征①多數(shù)Loft樓盤緊鄰地鐵交通沿線，周邊通達城市的多條公交線路，形成了發(fā)達的立體交通網(wǎng)絡(luò)，出行通達便捷，②地處城市核心商圈，或位于高新科技園區(qū)域，③一般位于城市居住成熟區(qū)域，周邊配套設(shè)施完善，④分布的區(qū)域為百子灣片區(qū)、青年路片區(qū)、望京片區(qū)等區(qū)域。2、Loft價格根據(jù)市場上在售的Loft項目，普遍呈現(xiàn)高單價，低總價的特征，大部分項目總價區(qū)間為7

7、0-100萬元。Loft的挑高雖比一般的產(chǎn)品要高，空間使用率比普通產(chǎn)品高，但由于大多數(shù)Loft項目是以商業(yè)立項，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比較單價上沒有很大區(qū)別。很多Loft項目是以低總價鎖定目標(biāo)客戶群。市場上，有少數(shù)Loft項目是以住宅項目立項，這種產(chǎn)品的價格，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比較，一般要高出17%-60%。所以，Loft產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)年限成為了項目價格的分水嶺，低總價成為了Loft產(chǎn)品導(dǎo)入市場的有力銷售法寶。樓盤名稱Loft均價（元/㎡）平層均價（元/㎡）價格差異比例金地·名京24500-285001950026%-4

8、6%天鵝灣200001700017.6%智地·鉆河公館32000-370002300039%-60%三、Loft產(chǎn)品特性分析1、戶型種類開敞式戶型類似SOHO的概念，空間完全開放、無分隔，層高在2.95米左右。樓中樓戶型一戶居室中層高達到4米以上，可分為兩層，形成樓中樓形式，但又與復(fù)式和錯