2008年北京loft戶(hù)型產(chǎn)品研究報(bào)告

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1、北京Loft產(chǎn)品研究一、Loft產(chǎn)品的發(fā)展1、Loft起源與發(fā)展Loft起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作。20世紀(jì)40年代Loft居住生活方式首次在美國(guó)紐約出現(xiàn)。20世紀(jì)后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。在我國(guó)Loft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式，北京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋(píng)果社區(qū)、后現(xiàn)代城、立方庭、遠(yuǎn)洋新干線等Loft項(xiàng)目，Loft公寓已經(jīng)逐漸走向成熟。2、Loft定義（1）Loft概念Loft在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下

2、、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂Loft所指稱(chēng)的是那些“由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開(kāi)敞空間”。Loft的定義要素主要包括：高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；流動(dòng)性，戶(hù)型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開(kāi)放性，戶(hù)型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。Loft的內(nèi)涵是高大而敞開(kāi)的空間，具有流動(dòng)性、開(kāi)發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。（2）類(lèi)似產(chǎn)品概念Soho——SmallOffice(and)HomeOffice的縮寫(xiě)，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。實(shí)際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。特色是自己掌握，調(diào)配工作時(shí)間，其實(shí)也是過(guò)去所謂“自由業(yè)”的

3、新詮釋。房地產(chǎn)上的soho是指具有自由辦公的空間。3、北京Loft發(fā)展軌跡2000年9月底，中遠(yuǎn)地產(chǎn)首次推出了基于Loft的項(xiàng)目?，F(xiàn)代城緊跟其后。2002——2005年，Loft產(chǎn)品層高沒(méi)有限制，一般都比較高，最低5.2米，但發(fā)展一直比較緩慢，Loft產(chǎn)品供應(yīng)不多。2006年，北京對(duì)Loft產(chǎn)品戶(hù)型的層高做了明確規(guī)范。2008年，Loft項(xiàng)目集中上市（根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京在售的商業(yè)立項(xiàng)的LOFT項(xiàng)目達(dá)20多個(gè)）。4、Loft政策法規(guī)（北京地區(qū)）2006年，北京市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》（市規(guī)發(fā)〔2006〕851號(hào)），對(duì)Loft類(lèi)型戶(hù)型的層高做了明確規(guī)范，針對(duì)不

4、同物業(yè)類(lèi)型對(duì)層高有所限制，超出規(guī)定高度，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算。物業(yè)類(lèi)型層高（米）住宅≧4.9辦公≧5.5商業(yè)≧6.1二、北京Loft產(chǎn)品現(xiàn)狀情況1、Loft產(chǎn)品分布（1）北京Loft樓盤(pán)分布項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域軌道交通均價(jià)（元/㎡）價(jià)格區(qū)間璟上璟西五環(huán)至六環(huán)，石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉口東南角緊鄰地鐵1號(hào)線1680079.5萬(wàn)元美利山東四環(huán)與五環(huán)，朝陽(yáng)區(qū)百子灣東里規(guī)劃輕軌7號(hào)線與輕軌10號(hào)線1300060-85萬(wàn)元東闕都東北二環(huán)至三環(huán)，東城區(qū)東二環(huán)東直門(mén)橋往東200米路南側(cè)地鐵2號(hào)線、城鐵13號(hào)線41600200-332萬(wàn)元合生·麒麟

5、社北四環(huán)與五環(huán)，朝陽(yáng)區(qū)望京阜通西大街與望京街交匯處規(guī)劃中的地鐵13號(hào)支線、14號(hào)線待定（面積130-150㎡）智地·鉆河公館西北二環(huán)至三環(huán)之間，海淀區(qū)西直門(mén)立交橋西北角、西環(huán)廣場(chǎng)北側(cè)地鐵2、4號(hào)線，輕軌13號(hào)線2300092-184萬(wàn)元天鵝灣東三環(huán)至四環(huán)，朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路與朝陽(yáng)路之間無(wú)地鐵2000072-180萬(wàn)元金地名京東四環(huán)至五環(huán)，朝陽(yáng)區(qū)四惠橋東北側(cè)緊臨1號(hào)地鐵四惠站24500-28500150-260萬(wàn)元尚城北五環(huán)外，昌平區(qū)回龍觀北3公里城鐵13號(hào)線龍澤站向北3公里1100036-74萬(wàn)元（2）Loft區(qū)域分布特征①多數(shù)Loft樓盤(pán)緊鄰地鐵交通沿線，周邊通達(dá)城市的多條

6、公交線路，形成了發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，出行通達(dá)便捷，②地處城市核心商圈，或位于高新科技園區(qū)域，③一般位于城市居住成熟區(qū)域，周邊配套設(shè)施完善，④分布的區(qū)域?yàn)榘僮訛称瑓^(qū)、青年路片區(qū)、望京片區(qū)等區(qū)域。2、Loft價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)上在售的Loft項(xiàng)目，普遍呈現(xiàn)高單價(jià)，低總價(jià)的特征，大部分項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間為70-100萬(wàn)元。Loft的挑高雖比一般的產(chǎn)品要高，空間使用率比普通產(chǎn)品高，但由于大多數(shù)Loft項(xiàng)目是以商業(yè)立項(xiàng)，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比較單價(jià)上沒(méi)有很大區(qū)別。很多Loft項(xiàng)目是以低總價(jià)鎖定目標(biāo)客戶(hù)群。市場(chǎng)上，有少數(shù)Loft項(xiàng)目是以住宅項(xiàng)目立項(xiàng)，這種產(chǎn)品的價(jià)格，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比

7、較，一般要高出17%-60%。所以，Loft產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)年限成為了項(xiàng)目?jī)r(jià)格的分水嶺，低總價(jià)成為了Loft產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)的有力銷(xiāo)售法寶。樓盤(pán)名稱(chēng)Loft均價(jià)（元/㎡）平層均價(jià)（元/㎡）價(jià)格差異比例金地·名京24500-285001950026%-46%天鵝灣200001700017.6%智地·鉆河公館32000-370002300039%-60%三、Loft產(chǎn)品特性分析1、戶(hù)型種類(lèi)開(kāi)敞式戶(hù)型類(lèi)似SOHO的概念，空間完全開(kāi)放、無(wú)分隔，層高在2.95米左右。樓中樓戶(hù)型一戶(hù)居室中層高達(dá)到4米以上，可分為兩層，形成樓中樓形式，但又與復(fù)式和錯(cuò)