【5A版】樓盤定位策劃報(bào)告.pptx

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1、晉鳳苑樓盤定位策劃報(bào)告黃頭村項(xiàng)目定位方案報(bào)告導(dǎo)示圖導(dǎo)示宏觀市場(chǎng)城市認(rèn)知城市發(fā)展微觀市場(chǎng)競(jìng)品認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知定位核心策略宏觀市場(chǎng)城市認(rèn)知地理位置晉城，古稱澤州。位于山西省東南部，東枕太行，南臨中原，西望黃河，北通幽燕，區(qū)位適中，交通便捷，是山西通往中原的重要門戶。素有“中原屏翰，冀南雄鎮(zhèn)”的美譽(yù)。城市認(rèn)知交通狀況晉城交通便利，是黃土高原通向中原的重要門戶。2010年晉城到翼城陽城至翼城段竣工通車，環(huán)城高速公路也已經(jīng)竣工通車，為晉城”六區(qū)聯(lián)動(dòng)、組團(tuán)發(fā)展“的城市新格局拉開了框架。晉城距洛陽、長治飛機(jī)場(chǎng)均在100公里以內(nèi)，距鄭

2、州新鄭國際機(jī)場(chǎng)也僅有120公里，可充分利用高等級(jí)公路的便捷一小時(shí)通達(dá)，乘民航機(jī)場(chǎng)的航班抵達(dá)全國各主要城市。城市認(rèn)知經(jīng)濟(jì)狀況2011年，全市生產(chǎn)總值895億元。同比增長13.6%。下圖中說明近兩年來晉城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，高于全國同期經(jīng)濟(jì)增長水平。2012年晉城市生產(chǎn)總值突破1000億元，達(dá)到1011.6億元，同比增長11.0%。晉城步入千億城市行列。城市發(fā)展城市發(fā)展總體規(guī)劃新規(guī)劃的中心城區(qū)為“兩區(qū)四片”的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。“兩區(qū)”即西城區(qū)（主城區(qū)）和東城區(qū)（金村區(qū)）；“四片”即巴公片、北石店片、南村片、高都片。其人口規(guī)模20

3、10年為52萬人，到2020年為70萬人。包括城區(qū)全部范圍和澤州縣的南村、金村、巴公、高都、北義城、大箕6個(gè)鎮(zhèn)。片區(qū)之間以快速交通相聯(lián)系、以生態(tài)綠地相隔離，形成環(huán)繞白馬寺山的“六位一體、聯(lián)動(dòng)發(fā)展”的城市空間格局。城市發(fā)展東城區(qū)發(fā)展截止2020年，“兩區(qū)四片”要完成建設(shè)工作中東城區(qū)（金村區(qū)）工作內(nèi)容：1.金村大道，府城街的建設(shè)。2.加快周邊環(huán)境和區(qū)域配套的建設(shè)3，盡快完成本科大學(xué)招生，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。4，加快金村區(qū)行政中心的建設(shè)。城市發(fā)展金村大道（學(xué)苑街—朝陽街）道路工程：該工程位于金村新區(qū)中部，北起朝陽街，南至學(xué)苑街

4、，道路全長2426米，紅線寬60米，橫斷面采用兩幅路形式，該工程已于2012年6月份啟動(dòng)。城市發(fā)展晉城東城區(qū)（金村區(qū)）未來區(qū)域規(guī)劃良好，為現(xiàn)今重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，金村大道，府城街的改造正在進(jìn)行中，隨著東城區(qū)（金村區(qū)）的硬軟設(shè)施以及東西城區(qū)交通狀況的逐步完善，將弱化我司項(xiàng)目所處的地理位置遠(yuǎn)郊區(qū)縣的概念，未來東城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大發(fā)展空間。小結(jié)微觀市場(chǎng)城區(qū)房價(jià)分析城區(qū)房價(jià)分析右圖為晉城市城區(qū)房地產(chǎn)自2008年至2013年均價(jià)走勢(shì)圖，從圖中我們可以了解到：1，自2008年開始至2011年晉城市房價(jià)呈穩(wěn)步向上的一個(gè)走勢(shì)，每年將近

5、1000元的漲幅空間，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，且多數(shù)房產(chǎn)以企業(yè)團(tuán)購形式迅速被市場(chǎng)消化。這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)“一限兩無”的局面，及開發(fā)成本低，失去本身的土地價(jià)值；社區(qū)配套不齊全；社區(qū)規(guī)劃差。2，經(jīng)過前幾年房地產(chǎn)不良的發(fā)展階段，自2011年下半年至今，城區(qū)房產(chǎn)價(jià)格達(dá)到現(xiàn)階段城市經(jīng)濟(jì)體的峰值，漲幅趨于水平。而現(xiàn)階段城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)超出了大部分的購房者所能承受的購買范圍，客戶剛性需求量不減且且多數(shù)客戶望而卻步。競(jìng)品認(rèn)知競(jìng)品認(rèn)知城區(qū)項(xiàng)目分析競(jìng)品認(rèn)知城區(qū)項(xiàng)目分析城區(qū)13年成交情況區(qū)位項(xiàng)目名稱推盤量成交量面積區(qū)間主力面積成

6、交均價(jià)主去化時(shí)間東區(qū)蘭煜?龍灣74365490-467180-27073002010-2013.9佳潤尚城25002500130-200130,18083002009-2013金城蘭園500440169-220169,17593002010-2013紫薇華庭10089130-29083002012.11-2013榮裕堡19240170.92，206170.9216000-20000玉龍灣公館7007002012年已交付西區(qū)匯邦?現(xiàn)代城1700164079,13079，89，13070002010-2013南區(qū)夏威夷

7、40037289,123,15089,12371002012.11-2013，9白水印象1700170090-20012055002013.1-2013.9鼎秀華城40025080-14211055002013.6皇城新區(qū)836427120-600120-2007000北區(qū)德源新城500330121-198121,129,143,1592012.8-2013.10共計(jì)1027191427256元/平米競(jìng)品認(rèn)知城區(qū)項(xiàng)目分析城區(qū)內(nèi)部分房產(chǎn)項(xiàng)目截止2013年共推出10271套，年度共成交9442套，區(qū)域總?cè)セ食^89%

8、。1、成交單價(jià)：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體成交均價(jià)7256元/㎡，其中多層成交均價(jià)7900元/平，小高層均價(jià)7600元/平，高層均價(jià)7300元/平。2、成交戶型：從上圖中可以看出，13開盤的樓盤，如夏威夷，白水印象，鼎秀華城戶型都為緊湊型中小戶型（85-130平米），其戶型包括85-100的兩居，110-130的三居，去化率高達(dá)90%,是區(qū)域內(nèi)的暢銷戶型。3、建筑形式：