房產(chǎn)行業(yè)稅收專業(yè)化風險管理的實踐與探索

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1、個人收集整理勿做商業(yè)用途封面作者：ZHANGJIAN僅供個人學習，勿做商業(yè)用途7/7個人收集整理勿做商業(yè)用途房產(chǎn)企業(yè)行業(yè)稅收專業(yè)化管理的實踐與探索近年來，隨著企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)等發(fā)生重大變化，稅源規(guī)模和結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了深刻變動，稅源跨地域、跨行業(yè)、跨模式、超流動的趨勢日益明顯，特別是房產(chǎn)行業(yè)，隨著城市化進程的不斷加快，房產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中站的比列越來越高，稅收收入大幅增長，已成為我國財政收入的重要來源，而且產(chǎn)業(yè)鏈最長,直接帶動19個產(chǎn)業(yè)，間接帶動40多個產(chǎn)業(yè)。存在“房地產(chǎn)業(yè)興、則各業(yè)興；無論是稅收總量還是增量貢獻率，其他行業(yè)均難以“望其項背”。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多，征

2、收管理難度大，稅源控管存在較多薄弱環(huán)節(jié)，特別是一些不法房地產(chǎn)商為獲取高額利潤，想方設法在納稅上做文章。因此，傳統(tǒng)的稅源管理方式與之不相適應，必然要求稅收管理要摒棄傳統(tǒng)的理念、方式、方法，探索建立與之相適應的新的稅源管理方式。精品文檔收集整理匯總2009年，隨著我國稅收征管形勢的不斷發(fā)展和征管改革探索的不斷深入，全國稅收征管和科技工作會議提出要建立“信息化、專業(yè)化、立體化的稅源管理體系”，拉開了稅收管理模式變革的序幕，積極開展以稅源專業(yè)化管理為核心的稅收管理模式的探索和實踐，并且取得了積極的效果。稅收管理模式的變革必然會帶來稅務機關(guān)、稅務人員在崗位設置和工作職責上變動，同時，稅收執(zhí)法風險環(huán)節(jié)和風

3、險點也隨之發(fā)生了變化，給防范和化解稅收執(zhí)法風險帶來了新的課題。精品文檔收集整理匯總下面就我局房產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中的實踐談談個人看法，并就新形勢下針對該行業(yè)稅收專業(yè)化管理進行一些探索：一、我局房產(chǎn)行業(yè)征管現(xiàn)狀（一）房產(chǎn)行業(yè)稅收收入基本情況大體情況說明一下，稅收完成情況，占區(qū)局整個稅收比例。分析（二）房地產(chǎn)企業(yè)基本情況經(jīng)調(diào)查，我局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售周期較長，從開發(fā)到商品房的整體出售完畢，一般需x至x年，甚至更長時間，而且大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在樓盤已經(jīng)開始銷售乃至已經(jīng)交付使用，但尚未辦理竣工決算的情況。其售房情況可分為以下三種：一是在前期開發(fā)中發(fā)生銷售行為；二是在施工過程中發(fā)生銷售行為；三是主體完

4、工后發(fā)生銷售行為。從調(diào)查掌握的情況看，前兩種行為較為普遍。納稅人在銷售不動產(chǎn)時，均采用收取定金或預收款方式預售期房。從資金的來源看有三種：一是現(xiàn)金收入；二是預收定金；三是按揭貸款。精品文檔收集整理匯總（三）房地產(chǎn)行業(yè)征管基本情況依據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)稅收體系以及相關(guān)行業(yè)涉及到的稅收主要有營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅，實際上涵蓋了所有的地方稅種。精品文檔收集整理匯總我局目前對房地產(chǎn)企業(yè)主要以企業(yè)自行申報和稅務機關(guān)日常檢查相結(jié)合，按房地產(chǎn)一體化管理要求，稅收管理員歸集基礎資料，建立相應管理臺帳，對房地產(chǎn)企業(yè)進行動態(tài)監(jiān)控和

5、管理。精品文檔收集整理匯總二、存在問題房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了稅收收入，其繳納的稅收總額呈現(xiàn)出強勁的增長勢頭，在稅收收入起到了支柱稅源的作用。但由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售周期長，多個項目滾動開發(fā)，成本核算復雜，且納稅方大多財務核算不健全，房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與稅收的發(fā)展不均衡。雖然國家稅務總局出臺了一系列房產(chǎn)行業(yè)稅收征管辦法,并實施了稅收一體化管理,在一定程度上提高了該行業(yè)稅收征管效率和水平。但在實際稅收征管中仍然存在一定問題：精品文檔收集整理匯總7/7個人收集整理勿做商業(yè)用途（一）財務核算不規(guī)范一是建賬不規(guī)范。多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)納稅人未按財務會計制度規(guī)定建立健全財務核算體系，會計科目設置不全，會計核算簡單化。精

6、品文檔收集整理匯總二是隱瞞收入。財務核算不及時，未按會計制度規(guī)定的收入確認時間及時確認收入，及時申報納稅。具體表現(xiàn)為：（1）以未取得售房許可證為由，對收取的定金，未按預收帳款處理，隱瞞銷售收入。（2）“預收帳款”不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預期利潤。（3）以假代建、真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報收入，造成少繳稅款。（4）拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入。（5）銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。（6）委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認收入。（7）坐支售房款，少計銷售收入。（8）以假聯(lián)營將房地產(chǎn)對外投資入股分得利潤而偷逃營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。（9）以假承包經(jīng)營而達到少繳營業(yè)稅及其附稅和房產(chǎn)稅。10）稅前超標準列支成本費用，減

7、少應稅所得額。精品文檔收集整理匯總?cè)遣婚_具建筑安裝專用發(fā)票和房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，以自制或購買的收款收據(jù)收取售房款，混淆和隱瞞應稅收入。精品文檔收集整理匯總四是購房打折優(yōu)惠未按規(guī)定計算稅款。為加速資金回籠，在房地產(chǎn)銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采取一定的優(yōu)惠折讓或折扣措施進行房產(chǎn)銷售，往往合同簽定的購房資金大于企業(yè)實際銷售收入，企業(yè)沒有按規(guī)定在發(fā)票上專門反映銷售折扣或折讓情況，而是直接以取得的實際收