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1、我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題的成因分析摘要：我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但是諸如房價非理性上漲、投機(jī)行為過度以及房地產(chǎn)市場秩序混亂等問題嚴(yán)重制約著我國房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。究其原因主要有城市化進(jìn)程加快、土地制度缺陷、以及房地產(chǎn)資本化等。簡歷大全關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房價；成因分析作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，最近幾年發(fā)展迅猛，在城市建設(shè)、改善居住條件以及帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面做出了巨大的貢獻(xiàn)。由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，相關(guān)體制、法規(guī)仍不完善，發(fā)展過程中顯示出較大的盲目性，諸多問題亟待解決。一、我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題（一）房地產(chǎn)價格非理性上漲近幾年，我國房地產(chǎn)
2、價格增長迅速，在美國的次貸危機(jī)發(fā)生后，全球房價均大幅下跌，唯有中國的房價仍然在危機(jī)中繼續(xù)上漲。而城鎮(zhèn)居民可支配收入增長率遠(yuǎn)不及房價增長率。這不僅不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，同時也會帶來嚴(yán)重的社會問題。（二）投機(jī)行為過度隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，投機(jī)行為增長迅速。在我國，一部分比較富裕的居民購買二套、三套房，甚至四套及以上的房屋用來投資。另外，開發(fā)商囤地現(xiàn)象屢見不鮮，這就加劇了本來就稀缺的土地資源的有效供應(yīng)不足。更有甚者，一些交易者還未支付從一級土地市場購買使用權(quán)所應(yīng)支付的資金，就轉(zhuǎn)手又將土地使用權(quán)在二、三級市場上進(jìn)行交易，作“無本經(jīng)營”也同樣獲利。這就導(dǎo)致部分應(yīng)被國家
3、所得的地租收益被開發(fā)商所截留，房地產(chǎn)卻成為了少數(shù)人斂財、暴富的工具。（三）房地產(chǎn)市場秩序混亂中國社科院發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，中國房地產(chǎn)市場秩序仍較為混亂，房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害，調(diào)控方式仍需創(chuàng)新。在房地產(chǎn)市場供求失衡、普通居民購房困難的情況下，房地產(chǎn)市場捂盤銷售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。這導(dǎo)致政府每年投放大量的土地而市場上房屋的供應(yīng)量卻沒有顯著增加，阻礙了市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。另外，在土地出讓環(huán)節(jié)，政府公開信息不透明，而在拍賣土地使用權(quán)的過程中也存在著暗箱操作的行為，政府官員以利用職務(wù)之便干預(yù)土地出讓的行為大量存在，權(quán)錢交易盛行。同時
4、，土地市場的監(jiān)管體制不健全，對土地交易的監(jiān)管力度不夠。二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題的負(fù)面影響（一）房價過高，居民生活負(fù)擔(dān)加重按照國際慣例，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。由于我國的社會保障體系還不完善，絕大多數(shù)中低階層居民一生的積蓄，甚至是幾代人的積蓄都投在了房子上，其生活負(fù)擔(dān)大大增加。（二）過度投機(jī)，貧富差距加大過多的投機(jī)資金流入造成虛假需求，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)供不應(yīng)求和房價上漲，增加通貨膨脹壓力。我國當(dāng)前房價已超出真實(shí)需求的購買能力，貧富差距也愈來愈大。貧富差距巨大不僅帶來內(nèi)需和消費(fèi)不振，帶來經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，還會造成普通大眾的嚴(yán)重不滿和社會秩序的震蕩不穩(wěn)，急需采取
5、措施從根源施治。簡歷大全（三）市場秩序混亂，信任危機(jī)加重當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的信任危機(jī)，早已嚴(yán)重到必須解決的地步。在2010年的新政壓力下，繁榮背后曝露出整個行業(yè)的誠信缺失。同時，由于政府和開發(fā)商的利益關(guān)系、違法交易以及官員貪腐的存在，致使老百姓對地政府的公信力也逐漸下降。三、我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題的成因分析（一）社會發(fā)展，剛性需求增加1．城市化進(jìn)程加快，剛性需求增加?！安粌H人口的增加，以及隨之而來的住宅需要的增大，而且固定資本的發(fā)展，都必然會提高建筑地段的地租。”從世界各國城市化的發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場正處于剛性需求不斷增長，而有效需求則明顯不足的時
6、期。2．土地市場供求矛盾突出。作為房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，土地供應(yīng)是其發(fā)展的必要前提。中國土地市場呈現(xiàn)出長期吃緊的狀態(tài)，而且當(dāng)前土地市場交易透明度低，尋租行為大量存在，難以形成真正有效的土地供給以保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行。（二）制度不完善，交易行為不規(guī)范1．政府的“土地財政”間接推高房價。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的報告，土地出讓金已經(jīng)成為政府的“第二財政”。另外，招拍掛制度還存在著土地出讓金收取方式不合理的問題。在地方政府“經(jīng)營”城市的理念下，50年或70年的土地租金一次性收取，這很可能會誘發(fā)強(qiáng)烈的“政績”沖動和短期行為?？偨Y(jié)大全2．土地市場監(jiān)管機(jī)制缺乏。中國還沒有建立起
7、公正、透明、規(guī)范的土地交易市場。對市場主體的監(jiān)督機(jī)制缺乏，監(jiān)督力度不夠，市場交易者往往具備一些特殊背景，他們以權(quán)謀私，將國有資產(chǎn)占為己有，嚴(yán)重擾亂了市場機(jī)制的正常運(yùn)行。（三）房地產(chǎn)資本化，投資增長迅速1．由于其特殊性，房地產(chǎn)被用來作為投資對象?！霸谘杆侔l(fā)展的城市內(nèi)，特別是在象倫敦那樣按工廠方式從事建筑的地方，建筑投機(jī)的真正主要對象是地租，而不是房屋”。這是房地產(chǎn)資本化的根本原因。城市中，隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地租、地價上漲趨勢明顯，某些地理位置優(yōu)越的房地產(chǎn)具有絕對的壟斷優(yōu)勢，其價格必然包含高于平均水平的壟斷地租。作為投資對象，與其他金融產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)具有實(shí)際使用和消費(fèi)
8、的雙重用途，投資風(fēng)險大大
