天津五大商圈調(diào)研報(bào)告.doc

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1、專業(yè)模塊分析報(bào)告專業(yè)模塊分析21專業(yè)模塊分析報(bào)告目錄第一部分概要第二部分天津百貨業(yè)商圈分析第三部分南京路商圈百貨店代表調(diào)查分析第四部分濱江道商圈百貨店代表分析第五部分和平路商圈代表百貨店分析第六部分南門外商圈代表百貨店分析第七部分小白樓商圈代表百貨點(diǎn)分析第八部分友誼商廈分析第九部分小結(jié)21專業(yè)模塊分析報(bào)告第一部分概要一、調(diào)研目的此次調(diào)研的目的是為了了解天津各大商圈百貨店經(jīng)營(yíng)特色、狀況，為海信（天津）國(guó)際購(gòu)物中心提出合理性建議。二、調(diào)研范圍天津五大商圈和友誼商廈三、調(diào)研時(shí)間2008年四、調(diào)研對(duì)象南京路：伊勢(shì)丹、國(guó)際、津樂匯濱江道：伊都錦、友誼新天地、濱江商廈和平路：百盛南門外：新世

2、界小白樓：濱江購(gòu)物、凱旋門友誼路：友誼商廈21專業(yè)模塊分析報(bào)告第二部分天津百貨業(yè)商圈分析一、五大商圈概況整個(gè)天津百貨店按其地理位置可以將其分成五個(gè)重點(diǎn)商圈。這五個(gè)商圈分別是：南京路商圈、濱江道商圈、和平路商圈、南門外商圈、小白樓商圈?？梢哉f(shuō)這5個(gè)商圈是整個(gè)天津最發(fā)達(dá)的商業(yè)地段，是整個(gè)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。由于歷史文化、現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、周遍商業(yè)環(huán)境等諸多因素的影響使得這五大商圈也出現(xiàn)了各自的商業(yè)特征。1.南京路商圈地處于天津和平區(qū)南京路，毗鄰天津市最繁華步行街——濱江道，周邊商場(chǎng)、寫字樓眾多，商業(yè)氛圍好。此商圈商場(chǎng)大多為同種業(yè)態(tài)、同種規(guī)模，注重服務(wù)質(zhì)量，定位高端市場(chǎng)。雖然這種近似一致

3、的市場(chǎng)定位加劇了各個(gè)百貨店的競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)也產(chǎn)生了一定的聚集效應(yīng)，吸引了更多的消費(fèi)者。2.濱江道商圈地處于和平區(qū)濱江道，是天津最繁華、最密集的商業(yè)區(qū)，周圍娛樂、餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，已成為天津一大旅游景區(qū)。此商圈專賣店，百貨店十分聚集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得各百貨店實(shí)行市場(chǎng)細(xì)化，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。由于其強(qiáng)大的聚集效應(yīng)使得此商圈客流很大。但是此商圈由于設(shè)計(jì)年代久遠(yuǎn)，幾大商場(chǎng)都沒有地下停車場(chǎng)，周邊道路狹窄，交通不便利，在一定程度上制約了高級(jí)百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展。3．和平路商圈地處天津和平區(qū)和平路步行街，毗鄰天津站，與濱江道交錯(cuò)，周圍零售種類多樣化，有沃兒瑪超市、國(guó)美電器，百安居裝飾等。由于此商圈與濱江道商圈相鄰，使得

4、兩大商圈相似，但是和平路商圈的正裝專賣店，高級(jí)娛樂、餐飲場(chǎng)所相對(duì)較多，使得此商圈消費(fèi)人群相對(duì)中年化，名品購(gòu)買力要強(qiáng)于濱江道商圈。4.南門外商業(yè)圈地處南開區(qū)東北角，毗鄰古文化街，古玩城、鼓樓等有著濃厚天津傳統(tǒng)文化的商業(yè)區(qū)，周圍分布居民小區(qū)。此商圈百貨店較少，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，主要定位中端市場(chǎng)。但是由于南門外商圈具有良好的交通和商業(yè)文化氛圍，使得此商圈百貨店在未來(lái)發(fā)展中勢(shì)必突飛猛進(jìn)。5．小白樓商業(yè)圈地處和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)和河西區(qū)交界處，地理位置優(yōu)越，是海信（天津）國(guó)際購(gòu)物中心所在商圈。此商圈為高檔寫字樓聚集區(qū)，消費(fèi)水平高。不過，目前小白樓商圈面積畢竟有限，純粹的百貨業(yè)態(tài)也并不是小白樓商圈的主打

5、。隨著區(qū)域改建、地鐵發(fā)展在未來(lái)的發(fā)展中，小白樓地區(qū)將建成以商貿(mào)流通業(yè)為基礎(chǔ)，以金融業(yè)為引導(dǎo)，以現(xiàn)代商務(wù)為核心內(nèi)容的中央金融商務(wù)區(qū)21專業(yè)模塊分析報(bào)告，將成為天津核心，所以在此商圈發(fā)展高級(jí)百貨店潛力巨大。業(yè)態(tài)南京路商圈濱江道商圈和平路商圈南門外商圈小白樓商圈總計(jì)高級(jí)百貨店伊勢(shì)丹伊都錦百盛遠(yuǎn)東（未開）—8國(guó)際商場(chǎng)友誼新天地銅鑼灣（未開）莊吉（未開）中級(jí)百貨店津樂匯濱江商廈百貨大樓新世界濱江購(gòu)物7中原百貨勸業(yè)場(chǎng)特色百貨店—米萊歐——?jiǎng)P旋門3麥購(gòu)總計(jì)4723218二、五大商圈百貨店總體分析注：南京路商圈莊吉商廈開業(yè)時(shí)間為2006年9月南門外商圈遠(yuǎn)東百貨開業(yè)時(shí)間為2006年5月18日南門外

6、商圈銅鑼灣百貨開業(yè)時(shí)間未定圖表一：五大商圈百貨店數(shù)量分析圖由圖表一可以看出，天津五大商圈共有百貨店18家（含未開業(yè)百貨店），其中濱江道有7家，占總數(shù)1/3強(qiáng)這說(shuō)明濱江道商圈仍然是天津百貨業(yè)的中心，競(jìng)爭(zhēng)激烈，聚集效應(yīng)大。小白樓商圈、南門外商圈只有兩家百貨店，顯然數(shù)量過少，聚集效力弱，客流會(huì)相對(duì)較少。21專業(yè)模塊分析報(bào)告圖表二：五大商圈百貨店業(yè)態(tài)類型分析圖由圖表二可以看出五大商圈高級(jí)百貨店占總數(shù)的44%，接近一半（含未開業(yè)百貨店）。這說(shuō)明從五大商圈整個(gè)來(lái)看，百貨店以高級(jí)業(yè)態(tài)為主，高端市場(chǎng)商圈之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。中級(jí)百貨力量也較為強(qiáng)大，對(duì)高級(jí)百貨整體沖擊最大。針對(duì)中級(jí)百貨的沖擊高級(jí)百貨應(yīng)在商

7、品質(zhì)量，服務(wù)特色、裝飾風(fēng)格、會(huì)員制度等方面給予顧客完美的服務(wù)，增加商品附加值。特色百貨所占比例為17%。雖然比例不高，但也不應(yīng)忽視，高級(jí)百貨應(yīng)在品類、品牌、花色、質(zhì)地、售后服務(wù)、專業(yè)技術(shù)等方面要做到大而精，精而專。圖三：五大商圈高級(jí)百貨占有率分析圖由圖表三可以看出，南京路商圈高級(jí)百貨店所占比例最大，占37%（含未開業(yè)百貨店）。這說(shuō)明此商圈高端消費(fèi)人群居多，購(gòu)買力強(qiáng)。其他商圈高級(jí)百貨店占有率分布比較平均。只有小白樓商圈沒有高級(jí)百貨店分布，作為天津CBD中心這種百貨業(yè)態(tài)顯然是不合理的