三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需遵循的幾個(gè)基本原則

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1、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需遵循的幾個(gè)基本原則目前主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中面臨兩個(gè)較為常見的問題，第一是城市級(jí)別較低，一般為三四線城市或者一二線城市區(qū)域開發(fā)，其市場人口有限；第二關(guān)于自持和銷售的問題，完全自持和完全銷售都不是最佳方案，所以以萬達(dá)為代表的部分自持部分銷售的模式成為楷模。一個(gè)好故事：好故事是不論對(duì)于投資客戶還是租賃商戶，給與一個(gè)符合市場發(fā)展規(guī)律的美好愿景，好的定位好愿景人人喜歡；一個(gè)好的產(chǎn)品：好的產(chǎn)品更應(yīng)該是適合的產(chǎn)品，在銷售分割還是租賃使用分割中，都要符合商家的需求，投資商戶更關(guān)注其總價(jià)門檻。一個(gè)可實(shí)現(xiàn)的未來：不管是銷售還是招

2、商，不管是愿景還是現(xiàn)實(shí)，最終的成功都是能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目的銷售和成功的招商運(yùn)營。以下為原文，詳細(xì)解讀三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所要關(guān)注的幾個(gè)要點(diǎn)以及在推廣層面的側(cè)重點(diǎn)！三四線城市商業(yè)物業(yè)的總量相對(duì)偏小，因此可變可調(diào)的商業(yè)經(jīng)營空間也相對(duì)較小，小城市的商業(yè)形成，非朝夕之功。所以，應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)時(shí)勢(shì)而為，將原有的零散與雜亂商業(yè)因勢(shì)利導(dǎo)，聚集而成新優(yōu)勢(shì)，這須在規(guī)劃上堅(jiān)決根植于解決零散與雜亂之根本原因，統(tǒng)籌經(jīng)營成本、協(xié)調(diào)各方利益、引導(dǎo)消費(fèi)習(xí)慣等，如此，才能使新商業(yè)形成氣候，否則搬用大都市的造市往往難以成功。但是，其中存在的問題也有許多，如何啟動(dòng)

3、三四線城市的商業(yè)，就要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)機(jī)與商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入的時(shí)機(jī)，時(shí)間早了消費(fèi)的認(rèn)知度不高，時(shí)間晚了市場已經(jīng)被占領(lǐng)，因?yàn)槿木€城市的商業(yè)空間是有限的。1.重視項(xiàng)目地段商脈“地段、地段、還是地段”的戒律應(yīng)時(shí)刻銘記在心。非市中心商業(yè)項(xiàng)目最好不要盲目開發(fā)去做，一定要模擬比照調(diào)研與挖掘分析項(xiàng)目地段的商業(yè)價(jià)值，不要看到地價(jià)成本比較誘人就蠢蠢欲試，不然會(huì)死得很難看。商業(yè)項(xiàng)目的投資開發(fā)，在嚴(yán)格遵從地段理論的基礎(chǔ)上，要根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀與格局，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展規(guī)劃，充分研判項(xiàng)目地段的商業(yè)現(xiàn)實(shí)價(jià)值與潛在價(jià)值，項(xiàng)目地段一定要貼近目標(biāo)消費(fèi)群體。2.

4、產(chǎn)權(quán)商鋪合理定價(jià)在三四線城市，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目銷售價(jià)格上都市有“天花板”現(xiàn)象，價(jià)格“天花板”形象的出現(xiàn)，主要是由于當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)、收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況、發(fā)展速度及人口增長速度等因素造成的。在三四線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一定要對(duì)市場情況進(jìn)行深入體驗(yàn)式的市場調(diào)查和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臓I銷論證，避免過大投入成本造成利潤損失。3.嚴(yán)格把控商業(yè)規(guī)模因?yàn)樵谌木€城市，往往城區(qū)人口不過幾萬或十幾萬，一個(gè)幾萬方規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，就可以給他們的人均商業(yè)面積增加零點(diǎn)幾個(gè)平方米。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，通常人均商業(yè)面積1平方米，就達(dá)到了中等發(fā)達(dá)水平，試

5、問中國的三四線城市是否能夠這么快的達(dá)到這種水平？所以，商業(yè)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)或輕視規(guī)劃的話，必須投入精力重新市調(diào)進(jìn)行商業(yè)策劃。4.先定位再商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目前期的整體規(guī)劃中，就應(yīng)該把項(xiàng)目的商業(yè)定位作為一種全程參與的商業(yè)策劃行為，即從項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段就開始介入其中，而并非簡單的尋求一種特色商業(yè)或商業(yè)主題，項(xiàng)目定位是商業(yè)經(jīng)營旺場的靈魂。5.業(yè)態(tài)定位及比例因地制宜在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位及品類結(jié)構(gòu)的比例上，要結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)狀與分布，注意各經(jīng)營形態(tài)間的組合搭配，確定購物、餐飲、娛樂的比例是多少，切忌盲目照搬大城市流行和通用的公式。6.提前和潛

6、在商家接觸千萬不要忽視投資商業(yè)地產(chǎn)人的經(jīng)營頭腦，特別是眾多的小業(yè)主自營商家。由于他們是自己開店做生意，他對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目定位、消費(fèi)群體、運(yùn)營管理等更有獨(dú)到見解，他們能夠更清楚地知道：如果該項(xiàng)目無法經(jīng)營火暴，所投資的房產(chǎn)商鋪將一文不值！因此在項(xiàng)目前期的規(guī)劃階段就要搞好商家的問卷調(diào)查，或者有針對(duì)性的召開商家座談會(huì)。7.合理配置租售節(jié)奏三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)利潤，還應(yīng)注意項(xiàng)目的可售規(guī)模合適和控制銷售節(jié)奏。由于一段時(shí)期內(nèi)市場接受的意愿與數(shù)量有限，在開發(fā)三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)必須對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、銷售節(jié)奏、租售比例進(jìn)行嚴(yán)格控制。8.品牌搭配協(xié)

7、調(diào)平衡商業(yè)項(xiàng)目的品牌搭配、品類組合、招商成果對(duì)任何城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格有明顯的影響，有實(shí)力的零售商往往帶來商業(yè)物業(yè)價(jià)值的大幅提升，但同時(shí)由于三四線城市的區(qū)位及開發(fā)商，在招商推廣方面均不具有優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)品牌大商家租期長、物業(yè)租賃回報(bào)低，也會(huì)給項(xiàng)目收益帶來影響，所以，三四線城市項(xiàng)目的招商必須注意平衡，不是名牌商家越多越好。9.招商與銷售宜捆綁三線四線城市的縣級(jí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商，必須建立在運(yùn)營管理的基礎(chǔ)上，還必須和項(xiàng)目銷售捆綁在一起，用商鋪的收益，來轉(zhuǎn)貼招商。用商鋪的人氣來推進(jìn)商鋪的銷售，其中的關(guān)系，就像雞和蛋的關(guān)系，互為依存。目前，業(yè)界在

8、處理此類項(xiàng)目上，一般多是把招商和銷售割裂開，銷售優(yōu)先，等到賣不動(dòng)了，才被迫找招商公司，而這時(shí)一般已經(jīng)晚了，如何補(bǔ)救？三四線城市商業(yè)地產(chǎn)如何使?fàn)I銷推廣更有效在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的市場運(yùn)作中，最為核心的就是市場招商與運(yùn)營推廣工作。面對(duì)房地產(chǎn)市場的整體不