二、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本思路.doc

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1、二、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本思路二、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本思路　　二、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本思路提要：在項(xiàng)目前期的整體規(guī)劃中，就應(yīng)該把項(xiàng)目的商業(yè)定位作為一種全程參與的商業(yè)策劃行為，即從項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段就開(kāi)始介入其中更多精品：總結(jié)　　二、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本思路　　三四線城市商業(yè)物業(yè)的總量相對(duì)偏小，因此可變可調(diào)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間也相對(duì)較小，小城市的商業(yè)形成，非朝夕之功?！　∷?，應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)時(shí)勢(shì)而為，將原有的零散與雜亂商業(yè)因勢(shì)利導(dǎo)，聚集而成新優(yōu)勢(shì)，這須在規(guī)劃上堅(jiān)決根植于解決零散與雜亂之根本原因，統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)成本、協(xié)調(diào)各方利益、引導(dǎo)消費(fèi)習(xí)慣等，如此，

2、才能使新商業(yè)形成氣候，否則搬用大都市的造市往往難以成功?！　∪木€城市商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是有較大的可操作性與消費(fèi)引導(dǎo)性，首先中國(guó)有大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民與農(nóng)村農(nóng)民，存在大量的消費(fèi)市場(chǎng)，只是需要去挖掘與激發(fā)而已，再就是整個(gè)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，有許多經(jīng)濟(jì)較好收入者，都紛紛回家鄉(xiāng)做事。還有就是到處在招商引資，促進(jìn)就業(yè)率，激發(fā)消費(fèi)?！　〉?，其中存在的問(wèn)題也有許多，如何啟動(dòng)三四線城市的商業(yè)，就要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)機(jī)與商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入的時(shí)機(jī)，時(shí)間早了消費(fèi)的認(rèn)知度不高，時(shí)間晚了市場(chǎng)已經(jīng)被占領(lǐng)，因?yàn)槿木€城市的商業(yè)空間是有限的?！　〗?jīng)典派在長(zhǎng)期的三四線城市商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)過(guò)程中，積累了豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為以下

3、十點(diǎn)可作為三四線城市商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)的基本準(zhǔn)則。　　1、重視項(xiàng)目地段商脈　　“地段、地段、還是地段”的戒律應(yīng)時(shí)刻銘記在心。非市中心商業(yè)項(xiàng)目最好不要盲目開(kāi)發(fā)去做，一定要模擬比照調(diào)研與挖掘分析項(xiàng)目地段的商業(yè)價(jià)值，不要看到地價(jià)成本比較誘人就蠢蠢欲試，不然會(huì)死得很難看?！　∩虡I(yè)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)，在嚴(yán)格遵從地段理論的基礎(chǔ)上，要根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀與格局，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與發(fā)展規(guī)劃，充分研判項(xiàng)目地段的商業(yè)現(xiàn)實(shí)價(jià)值與潛在價(jià)值，項(xiàng)目地段一定要貼近目標(biāo)消費(fèi)群體。　　2、產(chǎn)權(quán)商鋪合理定價(jià)　　在三四線城市，無(wú)論是住宅開(kāi)發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目銷售價(jià)格上都市有“天花板”現(xiàn)象，價(jià)格“天花板”形象的出

4、現(xiàn)，主要是由于當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)、收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況、發(fā)展速度及人口增長(zhǎng)速度等因素造成的。在三四線城市開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一定要對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行深入體驗(yàn)式的市場(chǎng)調(diào)查和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臓I(yíng)銷論證，避免過(guò)大投入成本造成利潤(rùn)損失?！　?、嚴(yán)格把控商業(yè)規(guī)模　　因?yàn)樵谌木€城市，往往城區(qū)人口不過(guò)幾萬(wàn)或十幾萬(wàn)，一個(gè)幾萬(wàn)方規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，就可以給他們的人均商業(yè)面積增加零點(diǎn)幾個(gè)平方米。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，通常人均商業(yè)面積1平方米，就達(dá)到了中等發(fā)達(dá)水平，試問(wèn)中國(guó)的三四線城市是否能夠這么快的達(dá)到這種水平？所以，商業(yè)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)或輕視規(guī)劃的話，必須投入精力重新市調(diào)進(jìn)行商業(yè)策劃?！　?、先定位再商業(yè)規(guī)劃　　在項(xiàng)

5、目前期的整體規(guī)劃中，就應(yīng)該把項(xiàng)目的商業(yè)定位作為一種全程參與的商業(yè)策劃行為，即從項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段就開(kāi)始介入其中，而并非簡(jiǎn)單的尋求一種特色商業(yè)或商業(yè)主題，項(xiàng)目定位是商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的靈魂。　　5、業(yè)態(tài)定位及比例因地制宜　　在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位及品類結(jié)構(gòu)的比例上，要結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)狀與分布，注意各經(jīng)營(yíng)形態(tài)間的組合搭配，確定購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的比例是多少，切忌盲目照搬大城市流行和通用的公式?！　?、提前和潛在商家接觸　　千萬(wàn)不要忽視投資商業(yè)地產(chǎn)人的經(jīng)營(yíng)頭腦，特別是眾多的小業(yè)主自營(yíng)商家。由于他們是自己開(kāi)店做生意，他對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目定位、消費(fèi)群體、運(yùn)營(yíng)管理等更有獨(dú)到見(jiàn)解，他

6、們能夠更清楚地知道：如果該項(xiàng)目無(wú)法經(jīng)營(yíng)火暴，所投資的房產(chǎn)商鋪將一文不值！因此在項(xiàng)目前期的規(guī)劃階段就要搞好商家的問(wèn)卷調(diào)查，或者有針對(duì)性的召開(kāi)商家座談會(huì)?！　?、合理配置租售節(jié)奏　　三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)，還應(yīng)注意項(xiàng)目的可售規(guī)模合適和控制銷售節(jié)奏。由于一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)接受的意愿與數(shù)量有限，在開(kāi)發(fā)三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)必須對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、銷售節(jié)奏、租售比例進(jìn)行嚴(yán)格控制?！　?、品牌搭配協(xié)調(diào)平衡　　商業(yè)項(xiàng)目的品牌搭配、品類組合、招商成果對(duì)任何城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格有明顯的影響，有實(shí)力的零售商往往帶來(lái)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的大幅提升，但同時(shí)由于三四線城市的區(qū)位及開(kāi)發(fā)商，在招商推廣方面。