物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)

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1、OConsumidor2006/8,第158期1OConsumidor物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)質(zhì)素意見(jiàn)調(diào)查反映及對(duì)提升服務(wù)水平訴求及財(cái)務(wù)透明度有所近年澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市民的生活水平亦相對(duì)提升，希望安居樂(lè)業(yè)的普羅大眾，對(duì)居住環(huán)境亦開(kāi)始有所要求，尤其對(duì)大廈物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)素、財(cái)務(wù)管理方面的透明度，期望更大。消委會(huì)每年都接獲不少小業(yè)主不滿物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)素的投訴個(gè)案，為了進(jìn)一步瞭解小業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)的意見(jiàn)，本會(huì)於2006年6月向「消費(fèi)者之家」的會(huì)員進(jìn)行了一項(xiàng)名為『「消費(fèi)者之家」對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及質(zhì)素意見(jiàn)問(wèn)圖1卷調(diào)查』?！赶M(fèi)者之家」屬於保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益之義工團(tuán)

2、體，是項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查總共向來(lái)自澳門各個(gè)堂區(qū)的「消費(fèi)者之家」成員發(fā)出了200份問(wèn)卷，成功收回的有效問(wèn)卷達(dá)178份，回收率接近90%。是次問(wèn)卷調(diào)查分為兩個(gè)部份，第一部份主要是收集小業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)之瞭解程度及不同物業(yè)的管理收費(fèi)水平等資料，而第二部份是關(guān)係到小業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)素的意見(jiàn)。據(jù)第一部份的資料顯示，大部份回覆者來(lái)自澳門區(qū)，其中又以花地瑪堂區(qū)的回覆者回應(yīng)較多<見(jiàn)圖1>，而居住於六層或以上的私人大廈的回覆者有48%，居住於六層或以上的政府經(jīng)濟(jì)房屋有21%<見(jiàn)圖2>，表示有聘用物業(yè)管理公司的回覆者有68%即121個(gè)單位<見(jiàn)圖3>，而當(dāng)中有73%即89個(gè)回覆者所居住的

3、樓宇在入住時(shí)已由樓宇的業(yè)權(quán)人代聘物業(yè)管理公司並提供管理服務(wù)圖2<見(jiàn)圖4>。在有聘用管理公司的回覆者中有39%即47個(gè)回覆者表示樓宇已成立了小業(yè)主會(huì)，當(dāng)中有32個(gè)回覆者表示其居住樓宇是由小業(yè)主會(huì)監(jiān)管物業(yè)管理公司的運(yùn)作。2006/8,第158期2OConsumidor圖4圖3調(diào)查結(jié)果反映大部份受訪者都沒(méi)有持管理合約圖5在持有物業(yè)管理公司的管理合約方面，121位有聘用物業(yè)管理公司的回覆者中，大部分都沒(méi)持有管理合約，只有26%即31個(gè)回覆者表示持有<見(jiàn)圖5>。沒(méi)持有合約的原因，根據(jù)澳門現(xiàn)存實(shí)際情況可能因?yàn)榇蟛糠莸臉怯钤谛I(yè)主未入伙前已一早就由業(yè)權(quán)圖6人代聘管理公司並提供物

4、業(yè)管理服務(wù)，而一般小業(yè)主於買樓時(shí)又沒(méi)有向樓宇業(yè)權(quán)人詳細(xì)瞭解物業(yè)管理公司的情況及索取有關(guān)的管理合約。至於對(duì)管理合約的接受方面，於持有合約的回覆者中只有6%表示完全接受，35%是大部份接受，一半接受至完全不接受達(dá)到56%<見(jiàn)圖6>！2006/8,第158期3OConsumidor管理收費(fèi)水平之分析圖7有接近五成的回覆者表示同一幢大廈的物業(yè)管理收費(fèi)不是劃一的，估計(jì)大多數(shù)的原因是物業(yè)管理公司會(huì)按住戶居住的樓層、樓宇單位數(shù)目及每個(gè)單位的大小而定出每戶的收費(fèi)，一般而言住得越高或單位面積越大，繳付的管理費(fèi)會(huì)相對(duì)較高。至於另一些影響到普遍管理收費(fèi)有差異的因素，就是樓宇所在的堂區(qū)，

5、由於今次問(wèn)卷的回覆者大多來(lái)自花地瑪堂區(qū)，根據(jù)回收問(wèn)卷資料反映該區(qū)普遍的管理收費(fèi)是較低的，管理收費(fèi)由201-300元的水平比較多，佔(zhàn)了38%<見(jiàn)圖7>(就花地瑪堂區(qū)的情況另文再詳細(xì)分析)。從回覆問(wèn)卷資料中，同時(shí)可見(jiàn)管理收費(fèi)水平比較偏低的樓宇，一般的樓齡亦相對(duì)較高，大多數(shù)都是十一年以上的樓宇，其中因素可能與當(dāng)時(shí)所聘用的管理公司多數(shù)根據(jù)樓宇本身的設(shè)施情況提供一些較簡(jiǎn)單或基本的管理服務(wù)，如公眾地方清潔、公眾地方維修及保安等有關(guān)。樓宇設(shè)施多寡影響管理收費(fèi)水平樓宇都會(huì)有基本的公用設(shè)施<見(jiàn)圖8>，而管理費(fèi)當(dāng)中所包括的主要項(xiàng)目有對(duì)講機(jī)、公用電費(fèi)、公用天線費(fèi)、公用水費(fèi)和大廈公物維修

6、費(fèi)等，由於今次問(wèn)卷中大部份的樓宇的樓齡比較高，十一年至二十年樓齡以上的樓宇佔(zhàn)圖8了63%，估計(jì)當(dāng)中多數(shù)會(huì)是一些普通的樓宇，於設(shè)施方面，相對(duì)近年一些較豪華的樓宇而言，由於較少會(huì)設(shè)有花圃、花園、中央石油氣系統(tǒng)、游泳池、休憩/康樂(lè)場(chǎng)地、康樂(lè)設(shè)施等，故管理收費(fèi)中多不包括以上項(xiàng)目的收費(fèi)，所以管理收費(fèi)相對(duì)亦較便宜，多數(shù)處?kù)?01-300元水平。圖9整體而言，於物業(yè)管理收費(fèi)方面，24%回覆者認(rèn)為收費(fèi)水平合理，38%認(rèn)為一般，21%認(rèn)為不合理<見(jiàn)圖9>。2006/8,第158期4OConsumidor調(diào)查花地瑪堂區(qū)對(duì)管理收費(fèi)水平的意見(jiàn)iivii物業(yè)管理公司，而於此區(qū)居住政府經(jīng)濟(jì)房

7、屋六層或以上的有44%，有39%居住在私人大廈六層或以上的樓宇(見(jiàn)圖i)。由於此堂區(qū)接近半數(shù)的回覆者表示是居住於經(jīng)濟(jì)房屋(見(jiàn)圖i)，而一般經(jīng)濟(jì)房屋的物業(yè)管理公司大多數(shù)由業(yè)權(quán)人代聘管理公司，其管理收費(fèi)水平一般針對(duì)經(jīng)屋設(shè)施及其他情況而定，管理費(fèi)當(dāng)中多數(shù)所包括的項(xiàng)目有對(duì)講機(jī)、公用電費(fèi)、公用天線費(fèi)、公用水費(fèi)和大廈公物維修費(fèi)等。而由iii於今次問(wèn)卷中大部份樓宇的樓齡比較高，估計(jì)都在十一年樓齡以上的較為舊式的樓宇佔(zhàn)大多數(shù)，而此類型的樓宇一般都很少設(shè)有花圃、花園、中央石油氣系統(tǒng)、游泳池、休憩/康樂(lè)場(chǎng)地、康樂(lè)設(shè)施等，所以管理收費(fèi)亦較便宜，總括此區(qū)的管理收費(fèi)金額(見(jiàn)圖iii)普遍亦

8、不算高，可