物業(yè)管理收費(fèi)服務(wù)

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1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)第五章物業(yè)管理收費(fèi)服務(wù)路虎林教授物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)1物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的概念物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)的成本或支出物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)的程序物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)糾紛案例第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的概念物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。--國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二條9/16/202132.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)

2、成1.包干制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)=成本+稅費(fèi)+利潤(rùn)2.酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)=支出+酬金9/16/202141.管理服務(wù)人員的工資社保和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)；3.清潔衛(wèi)生費(fèi)；4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；5.秩序維護(hù)費(fèi)；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；8.設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的成本或支出9/16/20215企業(yè)管理人員費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者按規(guī)定發(fā)放給在提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃從事經(jīng)營(yíng)管理工作的人員工

3、資及按規(guī)定提取的福利費(fèi)，繳納的各項(xiàng)社會(huì)保障費(fèi)。⑴.管理服務(wù)人員的費(fèi)用9/16/20216物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)，指為保障建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)，應(yīng)由建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金支出的維修、更新、改造費(fèi)用。⑵.設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)9/16/20217綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、綠化用水費(fèi)、勞保用品費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、

4、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。不包括開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付的綠化種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。⑶.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)9/16/20218環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)，指建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)常性保潔所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。⑷.環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)9/16/20219秩序維護(hù)費(fèi)，指維護(hù)建筑區(qū)域內(nèi)秩序所需的器材裝備費(fèi)、秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。⑸.秩序維護(hù)費(fèi)9/16/202110辦公費(fèi)，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)建筑

5、區(qū)劃正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。⑹.辦公費(fèi)9/16/202111物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。⑺.設(shè)施設(shè)備公眾責(zé)任保險(xiǎn)9/16/202112固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在建筑區(qū)劃內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具

6、、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。⑻.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)9/16/202113經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用。⑼.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用9/16/202114某物業(yè)項(xiàng)目建筑面積29萬(wàn)平方米，可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積26萬(wàn)平米。該項(xiàng)目投標(biāo)做了一個(gè)物業(yè)費(fèi)的核算，總共包括以下項(xiàng)目：1.人員工工資獎(jiǎng)金及福利包括⑴.分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資⑵.項(xiàng)目經(jīng)理工資⑶.項(xiàng)目員工年終績(jī)效獎(jiǎng)金2.補(bǔ)充養(yǎng)老金3.公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)用9/16/2021154.工程保修費(fèi)用5.管理區(qū)域保潔材料費(fèi)

7、用6.管理區(qū)域裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用7.公共秩序維護(hù)費(fèi)用8.項(xiàng)目履約金9.公共部位公共設(shè)施公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用10.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)11.對(duì)社會(huì)的愛(ài)心捐贈(zèng)問(wèn)題：以上費(fèi)用哪些不能計(jì)入物業(yè)管理支出費(fèi)用？9/16/202116依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)條款規(guī)定，本案例中不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本的費(fèi)用有：1.獎(jiǎng)金（顯然也包括項(xiàng)目員工年終績(jī)效獎(jiǎng)金）不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本，而是應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提??；2.分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資，不屬于本項(xiàng)目管理服務(wù)人員的工資，因此也不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本；9/16/2021173.工

8、程保修費(fèi)用、項(xiàng)目履約金均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向施工單位收取的費(fèi)用，與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)，不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本；4.管理區(qū)域內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用是由裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用，該費(fèi)用在裝修期間向裝修人單獨(dú)收取，也不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本；5．對(duì)社會(huì)的愛(ài)心捐贈(zèng)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的行為，與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)，不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管