市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用研究——以鼎立國(guó)際城估價(jià)為例

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3、和政謝的地方外，一同工作的同事對(duì)研機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書而使用過(guò)的材料。與我他人為獲得化何教育、科確的說(shuō)袖意。表示了已在論丈了明明并本研完所做的任何貢獻(xiàn)巧中作史。自巧在為貪交的文不舞化巧，位論存弊作人邱：所呈學(xué)此重承諾在本：位論史者）簽名位請(qǐng)人（學(xué)作申學(xué)巧口２０１６年月＾＾用書論作權(quán)使授權(quán)文著關(guān)于學(xué)位人全解并者本兒了同的，授碩去位為位論文作。作學(xué)批予學(xué)人經(jīng)河大學(xué)審掠準(zhǔn)本南、科研信息向圓書巧即間家求河南大學(xué)有權(quán)、化位論文的要，巧巧學(xué)關(guān)保留意大學(xué)有南＾乂供公眾檢和）

4、趕文本供位論支本子文（紙質(zhì)和哥提枝圖書館單機(jī)構(gòu)本構(gòu)、數(shù)據(jù)化集機(jī)流日的，可術(shù)交等術(shù)發(fā)學(xué)、展覽枝學(xué)展和進(jìn)行人授枝河出宜揚(yáng)學(xué)。南大學(xué)于、本查間索。文電文本）紙本和子段保（廊存、匯編學(xué)位論吏擔(dān)描和掉復(fù)制手、錦貝等切印、采取影印授權(quán)）位論文密后適用本書戎保在解密戀的學(xué)（涉內(nèi)名：位（位論文者）簽者學(xué)作施獲得學(xué)ｊ酥ｔ］２０１６年月６一位論文指簽名：導(dǎo)投師學(xué)＿１ｉｌ２０１６年月／＾TheResearchOnTheApplicationOfMarketComparisonMet

5、hodInRealEstateAppraisal──BasedOnTheCaseOfValuationDingliInternationalCityADissertationSubmittedtotheGraduateSchoolofHenanUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreeofMasterofValuationByChenYuSupervisor:AssociateProfessor.DuJianhuaJune.20

6、16摘要我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誕生于改革開放以后。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)買賣、抵押等活動(dòng)日益增多，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)和相關(guān)的規(guī)范政策也不斷完善，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)逐漸形成了一個(gè)完整的體系，并不斷地發(fā)展壯大。與此同時(shí)，我國(guó)也引入不少國(guó)外先進(jìn)的估價(jià)理論與方法，房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程隨之變得越來(lái)越多元化。市場(chǎng)比較法作為一種較早使用的評(píng)估方法，因其過(guò)程簡(jiǎn)單、易懂，且結(jié)果更接近市場(chǎng)價(jià)值，一直被房地產(chǎn)評(píng)估界廣泛使用。但是，在評(píng)估過(guò)程中，市場(chǎng)比較法仍存在一些操作性的問(wèn)題，為了更好的評(píng)估出接近市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格，不斷完善市場(chǎng)

7、比較法尤為重要。本文結(jié)合評(píng)估實(shí)際以及對(duì)市場(chǎng)比較法和房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)概念及流程剖析，找出市場(chǎng)比較法實(shí)施過(guò)程中存在的兩個(gè)不完善之處，一是選取可比案例，二是因素修正。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中規(guī)定，在選取可比案例時(shí)，要盡量選取與估價(jià)對(duì)象相同，或最為相似的交易實(shí)例。但在評(píng)估實(shí)施過(guò)程時(shí)，符合要求的交易實(shí)例可能會(huì)較多，如何從眾多相似交易實(shí)例中選取最為合適的可比案例，主要依靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)。然而對(duì)于經(jīng)驗(yàn)尚淺的估價(jià)師來(lái)說(shuō)，選取的可比案例可能并非是與估價(jià)對(duì)象最為相似的。所以，本文針對(duì)此問(wèn)題，引進(jìn)模糊綜合評(píng)判法中的隸屬度和貼近度的概念

8、解決選取可比案例的問(wèn)題，彌補(bǔ)了估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不足時(shí)，造成選取可比案例的偏差。評(píng)估中另一個(gè)重要問(wèn)題就是因素修正。從目前評(píng)估的過(guò)程而言，因素修正方法過(guò)于簡(jiǎn)單，并未考慮不同因素可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響程度不同，所以本文采用層次分析法建立房地產(chǎn)價(jià)格影響因素指標(biāo)體系，利用專家打分構(gòu)造比較矩陣，求出房地產(chǎn)價(jià)格影響因素各自的權(quán)重，并將各因素權(quán)重與通過(guò)修正標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正后的比率結(jié)合，使修正比率更加精確，評(píng)估過(guò)程更加具有說(shuō)服性。為了驗(yàn)證上述改進(jìn)方法的可行性，文章以鼎立