標定地價、基準地價、生地價熟地價概念

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1、標定地價、基準地價、生地價、熟地價、土地出讓價概念標定是政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地，在正常土地市場和正常經(jīng)營管理作用：是政府出讓土地使用權吋確定出讓金額的依據(jù);是清產(chǎn)核資中核定單位占用的土地資產(chǎn)和股份制試點企業(yè)土地作價入股的標準;是否行使土地優(yōu)先購買權的衡量標準;是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的具體標準;是使用權轉讓、出租、抵押時，確定補交出讓金的標準。由此可以看出，標定地價實際上就是由評估機構評估、政府確認的宗地地價。但這又與我國《房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定有相符合。按照該法，標定地價應該是各城鎮(zhèn)標準或標定）地塊的價格。這種價格可以是評估的，也可

2、以是實際形成的。只有這個意義上的標定地價才能用于定期公布。基準地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是各用途土地的使用權區(qū)域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限，由政府組織或委托評估，評估結果須經(jīng)政府認可?；鶞实貎r因是平均價格，它的表現(xiàn)形式有級別價、區(qū)片價和路線價三種。基準地價的主要作用為：反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢;為國家征收土地稅收提供依據(jù)。制訂基準地價的技術有兩條：一是在城鎮(zhèn)土地定級的基礎上，根據(jù)級差收益來測算;二是在未完成定級情況下，直接劃定均質(zhì)地域，根據(jù)

3、市場交易資料來測算。用得最多的還是第二條?，F(xiàn)在各地已初步進入定期修正、調(diào)整基準地價階段。基準地價是各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整以下簡稱''七通一平”),或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整以下簡稱“五通一平”)，在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權的平均價格。基準地價的表示形式為樓面熟地價，同吋公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整土地使用權的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條

4、件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的金、市政基礎設施配套建設費的平均樓面價格。土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”即完成動拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、

5、煤氣黃然氣）、排雨水、排污水”市政條件的）地塊或為“五通一平”，即完成和動拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、排水”條件的地價。但“七通“、“五通”不包括項目建設向有關部門繳納的住宅建設配套費及市政管線的接入工程費用。出讓金包括土地使用費和開發(fā)費。另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，幽讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托進行受讓土地的開發(fā)工作。毛地價就是政府土地收益部分，不含拆遷部分，也不含小區(qū)配套部分。政府土地收益從房產(chǎn)管理法講就是出讓金。目前簽的毛地價合同里面，所謂毛地價就是大市政費、四源費、出讓金。出讓金在狹義的

6、概念上不含大市政費和四源費。幽讓金還有一個軍隊土地的問題。1993年，財政部全軍土地管理局、國土部有一個文件，軍隊土地第一次轉讓過程中，政府不收土地出讓金，出讓金全歸部隊。當時國土資源部有了一個文件,四六分。4喘出讓金，6喘大市政、四源費。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算

7、投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。從商品住宅的價格構成來看，房價主要是由出讓金、基礎設施配套費、拆遷平整費、建筑安裝費、稅費、利息、利潤等項構成。其中出讓金是國家作為土地所有者向開發(fā)商收取的一定年限的土地使用費。對丁國家而言，真止在土地上收取的費用

8、只是出讓金，而完全的市場地價應是完成基礎設施配套、拆遷平整自有拆遷發(fā)生時）、辦理出讓手續(xù)后的地價，即所謂的熟