《基準(zhǔn)地價(jià)》

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1、基準(zhǔn)地價(jià)一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征（一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、容積率等條件下，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價(jià)格。（二）基準(zhǔn)地價(jià)的特征（1）基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格（2）基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格（3）基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格（4）基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格（5）基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性（6）基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格（7）基準(zhǔn)地價(jià)與土地開(kāi)發(fā)利用程度有關(guān)（

2、1）基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地(以權(quán)屬界線(xiàn)組成的封閉地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單元)價(jià)格，而是區(qū)域性的價(jià)格，它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)系的?；鶞?zhǔn)地價(jià)的評(píng)估區(qū)域的形式：級(jí)別、區(qū)片和區(qū)段。（2）基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途類(lèi)型：商業(yè)、住宅、工業(yè)、旅游農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途類(lèi)型：耕地、園地、林地、水域、荒草地（3）基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格反映的只是各區(qū)域各類(lèi)用地的平均價(jià)格水平?！嘣诨鶞?zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上建立基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系，用以評(píng)估具體宗地的價(jià)格。（4）基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)

3、格∵基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)的價(jià)格∴基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格城鎮(zhèn)用地：各用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期以各用途的最高出讓年期為準(zhǔn)。農(nóng)用地：目前一般取30年為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的年期。（5）基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性基準(zhǔn)地價(jià)反映的只是一定時(shí)期的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為了保持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)性，每隔一定時(shí)期應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新?！嗷鶞?zhǔn)地價(jià)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)很重要。（6）基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是國(guó)家調(diào)控土地市場(chǎng)的一種價(jià)格，不是市場(chǎng)交易價(jià)格。市場(chǎng)上最終達(dá)成的價(jià)格，是以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)行情而確定的。（7）基準(zhǔn)地價(jià)與土地開(kāi)發(fā)利用程度有關(guān)因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)利

4、用程度對(duì)地價(jià)有影響?；鶞?zhǔn)地價(jià)是一種平均意義上的地價(jià)。所以土地開(kāi)發(fā)利用程度對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)也有影響。二、湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)類(lèi)型基準(zhǔn)日年限土地開(kāi)發(fā)程度容積率特大及大城市商業(yè)用地2006.6.3040六通一平或以上2.5-1.8住宅用地2006.6.3070六通一平2.0-1.5工業(yè)用地2006.6.3050五通一平1.0-0.6中等城市商業(yè)用地2006.6.3040五通一平2.0-1.5住宅用地2006.6.3070五通一平1.6-1.0工業(yè)用地2006.6.3050三通一平0.8-0.4小城市商業(yè)用地2006.6.3

5、040五通一平1.2-1.0住宅用地2006.6.3070五通一平0.8-0.5工業(yè)用地2006.6.3050三通一平0.4-0.3三、基準(zhǔn)地價(jià)研究成果1、目前我國(guó)很多城市的基準(zhǔn)地價(jià)都面臨著過(guò)時(shí)的問(wèn)題,基準(zhǔn)地價(jià)的更新成為當(dāng)前土地評(píng)估工作的重點(diǎn)而被提到重要議程上。趙曉鈴;耿紅;唐旭在《城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新方法探討》中就基準(zhǔn)地價(jià)的更新問(wèn)題提出一個(gè)概述性的工作方案,對(duì)主要分析模塊的流程以及模型做了必要說(shuō)明,便于采用計(jì)算機(jī)編程處理,盡量避免人為因素的干涉,造成評(píng)估結(jié)果的偏差。3、王滿(mǎn)銀;肖瑛;汪應(yīng)宏;張紹良在《中國(guó)基準(zhǔn)地

6、價(jià)評(píng)估近10年研究進(jìn)展》中通過(guò)文獻(xiàn)查閱與比較分析法,考察中國(guó)近10年基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的研究現(xiàn)狀,為今后基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估實(shí)踐乃至相關(guān)技術(shù)規(guī)范的修訂提供借鑒。研究發(fā)現(xiàn),基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵不斷發(fā)展;基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)逐漸由"從級(jí)定價(jià)"向"以?xún)r(jià)定級(jí)"過(guò)渡;基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型與方法愈加豐富;基準(zhǔn)地價(jià)體系呈現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展趨勢(shì);GIS技術(shù)在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中得到廣泛應(yīng)用。據(jù)此,提出基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估相關(guān)技術(shù)規(guī)范應(yīng)盡快修訂完善。4、杜彬;張麗;趙英娜在《應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)綜合用地地價(jià)的方法》中探討了應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合地價(jià)樓層分配系數(shù)和基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合

7、面積分?jǐn)傁禂?shù)兩種測(cè)算綜合用地價(jià)格的方法,同時(shí)給出了案例分析,并用剩余法對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行了驗(yàn)證.還探討了實(shí)際評(píng)估過(guò)程中易出現(xiàn)的問(wèn)題.5、王曉霞;蔣一軍在《完善基準(zhǔn)地價(jià)中的綜合用地評(píng)估問(wèn)題研究》針對(duì)第一輪基準(zhǔn)地價(jià)體系中綜合用地評(píng)估存在的問(wèn)題,做了比較深入的研究,提出了完善基準(zhǔn)地價(jià)中綜合類(lèi)用地評(píng)估的理論和方法,結(jié)合商住綜合用地的評(píng)估,提出了以區(qū)片價(jià)和路線(xiàn)價(jià)相結(jié)合進(jìn)行綜合類(lèi)用地評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)和方法。6、葉霞;董曉明;徐目圣在《基準(zhǔn)地價(jià)更新成果合理性分析》中通過(guò)典型樣點(diǎn)驗(yàn)證、國(guó)家政策標(biāo)準(zhǔn)限定、土地成本約束,以及城市間基準(zhǔn)

8、地價(jià)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較,對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果的合理性進(jìn)行判定。并以淮北市2011年更新成果作為實(shí)例進(jìn)行分析,以期通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)合理性分析,使其在調(diào)整引導(dǎo)或控制各類(lèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng),落實(shí)城市規(guī)則、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策方面起到切實(shí)的作用。謝謝！Thankyou