朱某訴a區(qū)房管局別墅產(chǎn)權(quán)糾紛案探析(1)

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1、朱某訴A區(qū)房管局別墅產(chǎn)權(quán)糾紛案探析案情介紹：朱某與林某原為夫妻關(guān)系，兩人于2001年購買了一棟別墅，2003年以林某的名義辦理了房地產(chǎn)權(quán)證，沒有標(biāo)示共有人。2005年5月，雙方感情破裂，朱某向法院提起離婚訴訟。一審法院于2007年6刀1口作出朱某與林某的離婚判決，并將別墅判歸朱某所有。林某不服，提出上訴。同月10R,朱某即向別墅所在地的A區(qū)房管局發(fā)出《告知書》，聲明：“本人與別墅產(chǎn)權(quán)人林某是合法夫妻，現(xiàn)法院已將別墅判歸本人所有,未經(jīng)本人同意，對于該房屋以任何形式辦理的手續(xù)均屬于無效”，并附上了法院判決書的復(fù)印件和身份證明。同月19R,A[x房管局即

2、向朱某《復(fù)函》，聲稱:朱某需提供相關(guān)生效的法律文書，否則將給予辦理相關(guān)登記手續(xù)。2007年11月9日，省高級人民法院對林某提出的離婚上訴作出“駁回上訴，維持原判“的終審判決。該判決的《生效證明書》證明于2007年11月29E1發(fā)生法律效力。朱某在收到省高級人民法院的判決書后，才得知林某以600萬元的價格將別墅賣給了善意第三人（向某），并簽訂了《房屋買賣合同》還完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。A區(qū)房管局已于2007年10月19FI將別墅登記在了向某名下。朱某認(rèn)為，A區(qū)房管局在知悉該別墅存在產(chǎn)權(quán)爭議的情況下，還為林某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記并頒發(fā)新的房地產(chǎn)權(quán)證給向某，

3、此行為嚴(yán)重侵害了自己的合法財產(chǎn)權(quán)利。而林某與向某未經(jīng)作為合法產(chǎn)權(quán)人的自己同意，私自轉(zhuǎn)讓自己所有的房屋，該行為依法應(yīng)屬無效。該別墅現(xiàn)值人民幣600萬元以上，A區(qū)房管局必須賠償自己的損失。遂向人民法院提起行政訴訟，要求法院確認(rèn)A區(qū)房管局將自己別墅產(chǎn)權(quán)錯誤轉(zhuǎn)移給向某的變更登記行為違法，并撤銷向某的產(chǎn)權(quán)證；同吋要求A區(qū)房管局賠償房屋經(jīng)濟(jì)損失人民幣600萬元，并承擔(dān)案件的訴訟費(fèi)。案件焦點(diǎn)：一、A區(qū)房管局頒發(fā)房產(chǎn)證給向某的行政行為是否合法？如果不合法是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？二、朱某的《告知書》對于房管局而言產(chǎn)生什么樣的效力？房管局可否以此限制林某的處分權(quán)？三、向

4、某作為善意第三人？其權(quán)益該如何保護(hù)?分析與結(jié)論：本案中A區(qū)房管局在職權(quán)范圍內(nèi)作出的行政行為符合法律規(guī)定，但未盡到其審慎審查義務(wù)，造成錯誤登記，應(yīng)當(dāng)撤銷頒發(fā)給向某的房地產(chǎn)權(quán)證，但不需要承擔(dān)對朱某的賠償責(zé)任。但向某作為善意第三人的合法權(quán)益也應(yīng)當(dāng)維護(hù)。理由如下：1.A區(qū)房管局作為房屋登記部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)登記工作，它只是房屋登記部門，不是司法部門，無權(quán)力也無職責(zé)認(rèn)定夫妻財產(chǎn)的共有情況和析產(chǎn)情況，朱某又無法提供有法律證明效力的證據(jù)證明對爭議房產(chǎn)具有所有權(quán)，就要求房管局對別墅不予辦理任何登記手續(xù)，這會導(dǎo)致侵犯第三人的權(quán)益，顯然是不適合法律規(guī)定和

5、實(shí)際情況的。A區(qū)房管局根據(jù)林某與向某簽訂的別墅轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及他們提供的符合法律規(guī)定和登記條件的資料，依法為他們辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。此行政行為完全符合法律規(guī)定，其本身并不具有爭議。至于A區(qū)房管局在收到朱某的《告知書》和判決書后，復(fù)函給朱某并告知其利害關(guān)系，這也是依法有據(jù)，符合法律規(guī)定的。所以，A區(qū)房管局以判決書未生效之由，為林某辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，這也并未違反法律規(guī)定。2.A區(qū)房管局明明知道該別墅權(quán)屬存在糾紛并止在進(jìn)行民事訴訟程序解決中，且該別墅極大可能存在共有人。然而A區(qū)房管局在收到林某與向某提出的別墅權(quán)屬變更登記中請之后，并未告知中請人該別墅

6、存在產(chǎn)權(quán)糾紛且可能存在共有人的情況，還為林某與向某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,就顯然未盡到其作為房屋登記部門應(yīng)盡到的審慎審查義務(wù)。因為，A區(qū)房管局雖然不能以尚未發(fā)生法律效力的判決書，將別墅查封或者拒絕權(quán)屬人（林某）的登記中請。但其完全可在林某與向某中請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中，提醒交易雙方此房屋存在爭議；乂或者其可去函告知朱某，此別墅止在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，請朱某注意。這些都有可能避免造成產(chǎn)權(quán)糾紛，顯然A區(qū)房管局未盡到其審慎審查職責(zé)，應(yīng)撤銷頒發(fā)給向某的房地產(chǎn)權(quán)證。但沒有證據(jù)證明朱某因被訴行政行為發(fā)生了權(quán)益損害，所以，A區(qū)房管局不需賠償朱某損失。3.向某作為買房人

7、，不可能去調(diào)查賣方的婚姻狀況也不可能了解到房屋是否存在爭議，其只能根據(jù)別墅核準(zhǔn)登記的名字去確定別墅真實(shí)的產(chǎn)權(quán)人，而在整個交易過程屮房屋產(chǎn)權(quán)事實(shí)上也只登記林某為唯一產(chǎn)權(quán)人。而認(rèn)定涉案別墅歸朱某所有的民事判決書是在向某已取得不動產(chǎn)權(quán)之后，才發(fā)生法律效力的，對向某不具有法律約束力。根據(jù)善意取得的理論，本案善意第三人向某的合法權(quán)益應(yīng)得到維護(hù)，向某應(yīng)另案起訴林某。本案是一起行政訴訟，由朱某訴A區(qū)房管局為向某頒發(fā)房產(chǎn)證的具體行政行為違法。一旦法院以房管局未盡審慎審查義務(wù)，造成錯誤登記而撤銷向某的房產(chǎn)證，那么即使向某是基于對物權(quán)登記的信賴而做出購買行為，屬于善意

8、第三人，他也無法再對訟爭別墅依法善意取得。當(dāng)前的法律關(guān)系就退回到向某與林某只簽訂了《房屋買賣合同》的狀態(tài)。這樣，向某與林某