房地產(chǎn)行業(yè)2019年4月投資策略：“政策改善”轉(zhuǎn)向“基本面回暖”

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1、內(nèi)容目錄3月投資組合回顧及4月組合推薦3行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤3政策總體平穩(wěn)3部分城市樓市回暖51、統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明2019年1-2月行業(yè)降溫延續(xù)，但投資仍偏暖52、2019年3月一線城市回暖明顯、二三線分化63、2019年3月土地市場(chǎng)小幅回溫84、購(gòu)房貸款利率自2018年10月起持續(xù)回落8公司動(dòng)態(tài)跟蹤9板塊表現(xiàn)及估值變化10投資建議及行業(yè)評(píng)級(jí)12風(fēng)險(xiǎn)13國(guó)信證券投資評(píng)級(jí)16分析師承諾16風(fēng)險(xiǎn)提示16證券投資咨詢業(yè)務(wù)的說明16圖表目錄圖1：2019年3月部分城市房地產(chǎn)相關(guān)政策4圖2：商品房銷售面積累計(jì)同比增速5圖3：商品房銷售額

2、累計(jì)同比增速5圖4：房屋新開工面積累計(jì)同比增速5圖5：房屋施工面積同比增速5圖6：房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速6圖7：房企開發(fā)資金累計(jì)同比增速6圖8：個(gè)人按揭與定金及預(yù)收款累計(jì)同比增速6圖9：2019年3月一線城市銷售增速7圖10：2019年3月部分二線城市銷售增速7圖11：2019年3月部分三線城市銷售增8圖12：百城住宅用地流拍情況8圖13：全國(guó)300城土地溢價(jià)率情況8圖14：購(gòu)房貸款利率自2018年10月持續(xù)回落9圖15：2019年3月各梯隊(duì)房企銷售同比增速9圖16：2019年1-3月各梯隊(duì)房企銷售同比增速9圖17：

3、2019年3月7日至4月4日部分優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股漲幅11圖18：2019年3月7日至4月4日各行業(yè)板塊漲幅11圖19：2019年3月7日至4月4日部分概念板塊漲幅11圖20：近幾年地產(chǎn)股PE變化12圖21：3月7日至今地產(chǎn)股PE變化12圖22：3月7日至今地產(chǎn)股PB變化12圖23：自我們翻多以來優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股漲幅13圖24：自我們翻多至今的策略及地產(chǎn)板塊表現(xiàn)13表1：2019年1-3月TOP30房企銷售情況103月投資組合回顧及4月組合推薦國(guó)信區(qū)瑞明房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)3月策略《積極把握春耕行情》重點(diǎn)推薦的中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、陽(yáng)光城漲幅

4、分別達(dá)20.0%、8.0%、6.0%，分別跑贏滬深300達(dá)15.5、3.5、1.5個(gè)百分點(diǎn)（3月7日至4月4日），同時(shí)中南建設(shè)跑贏申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)9.4個(gè)百分點(diǎn)。2019年4月，國(guó)信房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)推薦組合為金科股份、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展。金科股份：公司銷售逆市高增，擴(kuò)張積極：2018年銷售額同比增長(zhǎng)81%，拿地面積/銷售面積為1.5；業(yè)績(jī)鎖定性佳：2019年業(yè)績(jī)鎖定性達(dá)138%；目標(biāo)積極：2019年銷售目標(biāo)1500億元，同比增長(zhǎng)26%；陽(yáng)光城：利率下行背景下的高彈性品種，積極去杠桿、銷售將受益一二線市場(chǎng)回暖、利潤(rùn)率提升

5、；榮盛發(fā)展：估值低廉，2019年動(dòng)態(tài)PE僅5.3倍，已充分反映悲觀預(yù)期，業(yè)績(jī)鎖定性佳，2019年業(yè)績(jī)鎖定性達(dá)127%；區(qū)域邊際改善，公司城市地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)，康旅業(yè)羽翼漸成，產(chǎn)業(yè)新城形成規(guī)模，新興產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)紛呈，“3+X”戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)，“創(chuàng)想計(jì)劃”跟投機(jī)制亦將促進(jìn)增長(zhǎng)。行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤政策總體平穩(wěn)2019年3月房地產(chǎn)政策平穩(wěn)，基本符合全國(guó)兩會(huì)強(qiáng)調(diào)的“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的工作方案”；更多的城市推出落戶條件放寬及人才政策，個(gè)別城市出現(xiàn)公積金購(gòu)房放寬的調(diào)整以及房貸利率的下調(diào)。落戶及人才政策：①青島：對(duì)符合條件的人

6、才發(fā)放一次性安家費(fèi)；博士研究生15萬(wàn)元/人、碩士研究生10萬(wàn)元/人；住房補(bǔ)貼對(duì)象首次擴(kuò)大到本科生；②汕頭：非制造類企業(yè)引進(jìn)人才住房補(bǔ)助：全日制碩士每人每年1.2萬(wàn)元、博士每人每年2.4萬(wàn)元，共發(fā)2年；③蕪湖：對(duì)在蕪湖就業(yè)創(chuàng)業(yè)的人才在市區(qū)購(gòu)買首套自住普通商品房且繳納社保的，給予1萬(wàn)元-2萬(wàn)元一次性安家補(bǔ)助，并按一定比雷給予契稅補(bǔ)貼；④高碑店：明確企業(yè)引進(jìn)的畢業(yè)生、技術(shù)人員、管理人員、及企業(yè)法人、股東、董事、監(jiān)事和社會(huì)團(tuán)體公益組織發(fā)起人、負(fù)責(zé)人等允許購(gòu)買一套商品房，但三年內(nèi)不得上市交易；⑤石家莊：全面開放城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶，

7、配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷；⑥海南：未在海南落戶的引進(jìn)人才在海南購(gòu)買唯一住房，以及已在海南落戶的引進(jìn)人才在海南購(gòu)房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付比例，均享受海南省戶籍居民家庭同等待遇。住房公積金政策：①北京：除戶口所在地和戶口所在省份省會(huì)外，購(gòu)房者公積金異地提取的范圍放寬至天津、河北兩地；②天津：異地繳存但在本市工作1年以上，可按規(guī)定申請(qǐng)公積金購(gòu)房；對(duì)于在外地繳存非本市工作的職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，應(yīng)支付不低于購(gòu)房全部?jī)r(jià)款60%的首付款，貸款最高限額40萬(wàn)元；③海南：重啟受理個(gè)人商業(yè)住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款

8、業(yè)務(wù)。房貸利率調(diào)整：①寧波：融360數(shù)據(jù)顯示，寧波地區(qū)房貸利率3月出現(xiàn)下調(diào)，下調(diào)后首套房貸利率從此前的上浮15%，調(diào)整至最低可以執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，二套房利率從此前執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%，調(diào)整至最低執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%；②深圳：據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，多家銀行首套房最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，二套房利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。其中，15家銀行下調(diào)了首套房貸利率