中海申能物業(yè)管理公司物業(yè)驗收標準作業(yè)規(guī)程

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1、www.fdcsky.cn物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程中海申能物業(yè)管理有限公司2006年10月www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn一、?目的1、規(guī)范物業(yè)接管驗收工作，確保接管驗收工作的質(zhì)量合格。2、為了嚴把物業(yè)接管驗收質(zhì)量，從業(yè)主的角度去驗收，防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題、被業(yè)主投訴而采取的替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。確保業(yè)主交收樓入伙工作順利開展，為物業(yè)管理日常運作打好良好基礎(chǔ)（對物業(yè)工程的了解）。3、?完成與開發(fā)商權(quán)屬的過渡之后過渡給業(yè)主。是房地產(chǎn)從生產(chǎn)進入流

2、通環(huán)節(jié)的標志。參與人是開發(fā)商與物業(yè)管理公司。4、是在竣工驗收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和房屋、配套功能、設(shè)備為主要內(nèi)容的再驗收。便于發(fā)現(xiàn)存在的隱患，特別是隱蔽工程的和復(fù)雜項目、設(shè)備的安裝調(diào)試等，以確保及早發(fā)現(xiàn)并解決。二、?適用范圍1、適用于物業(yè)公司對物業(yè)接管驗收工作。三、?職責1、物業(yè)經(jīng)理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同開發(fā)商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。3、接管驗收小組負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。4、成立驗收小組,確定責任人、步驟、驗收項目、標準、進度

3、。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn5、主動與開發(fā)商/項目公司/售房部、施工單位聯(lián)系、協(xié)商、解決：樓宇問題、設(shè)備的安裝調(diào)試、熟悉設(shè)備的性能/構(gòu)造/產(chǎn)地/供貨商/使用/運行/保養(yǎng)的方法/；電/水/氣管道鋪設(shè)位置及走向；6、與開發(fā)商協(xié)商驗收的注意事項，協(xié)商制定驗收的方案，統(tǒng)一標準，確定交接的日期,解決遺留問題。7、各類資料的移交，并對照圖冊、設(shè)備清單驗收；8、負責圖紙資料的建檔、造冊、設(shè)備試運行。四、?程序要點1、接管驗收應(yīng)具備的條件、要求。1）建設(shè)項目按規(guī)劃、設(shè)計要求/各有關(guān)專業(yè)

4、管理要求已建成，并有相關(guān)部門驗收合格的證明（竣工驗收備案）；資料齊全。2）道路名稱標志清楚，樓宇/棟號戶號牌編號準確經(jīng)公安部門確認。3）?本體物業(yè)接通水、電、氣。4）?區(qū)內(nèi)場地平整，施工現(xiàn)場清理完畢(在建采取圍護措施)，無建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽車。綠化、小品已經(jīng)完工。5）?排水管正常使用,疏通無阻。6）?物業(yè)公司有固定辦公場地。2、接管驗收的準備工作。1）在物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，應(yīng)及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保物業(yè)基本合格，達到《售房合同》及相

5、關(guān)規(guī)劃要求、業(yè)主要求的質(zhì)量標準。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn2）?成立物業(yè)接管驗收小組。A、小組由公司工程部、行政部、客戶服務(wù)中心相關(guān)人員組成：B、由行政部負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作。C、由客戶服務(wù)部負責業(yè)主資料的驗收移交及協(xié)助樓宇的驗收移交工作。D、由工程部負責具體的物業(yè)本體、公共設(shè)施、機電設(shè)備的驗收移交工作。3）接管驗收前的準備。A、與開發(fā)商聯(lián)系好接管驗收的的事項、交接日期、進度、驗收標準。B、由工程部進行現(xiàn)場技術(shù)摸底，制定接管驗收計劃。C、提前

6、參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。D、準備好接管驗收記錄表格：a、《單項項目驗收單/表》b、《房屋本體接管驗收表》c、《公共配套設(shè)施接管驗收表》d、《機電設(shè)備接管驗收表》e、《驗收交接記錄》f、《接管驗收問題整改表》g、《圖紙、資料移交清單》h、《機電設(shè)備移交清單》i、《鑰匙移交清單》www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn3、接管驗收的工作程序。(流程圖見支持文件)1）程序A、驗收小組依據(jù)驗收項目、標準，形成《物業(yè)單項項目驗收單》、《驗收交接記錄表》、《圖紙資料

7、移交清單》、《設(shè)備移交清單》、《房屋接管驗收檢查記錄表》、《鑰匙清單》；并由責任人簽名。B、對驗收過程中不符合設(shè)計、安裝、移交清單的，提出書面〈驗收不合格整改報告〉，確定整改時限，返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進行整改。C、對不影響結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，也可采用費用補償辦法。D、對整改項目由施工方整改落實后,予以復(fù)查,并在〈驗收不合格整改報告〉中記錄結(jié)果,合格后進行正式移交。E、對保修期內(nèi)因施工、安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，物業(yè)公司促請相關(guān)單位限期解決，按照《保修期工程維修管理細

8、則》對工程維修加以監(jiān)管，并建立施工保修單位檔案、聯(lián)系表。F、移交雙方必須有雙方簽名辦理移交手續(xù)。4、資料的接管驗收。（發(fā)展商向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料）1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：A、項目開發(fā)批準報告《商品房建設(shè)立項》。B、《建設(shè)項目選址意見書》。C、《國有土地使用權(quán)證》www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnD、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。E、《商品房準建證》。F、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。G、《建設(shè)工程施工許可證》。H、《商品房預(yù)售許可證》。I、?命名資料。J、?其他售樓的資料（預(yù)售合同、裝修標