品質(zhì)管理部工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

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1、一、物業(yè)項(xiàng)目前期介入規(guī)程1.目的對(duì)物業(yè)管理前期介入階段性管理進(jìn)行規(guī)定,為以后物業(yè)管理打下基礎(chǔ),確保新項(xiàng)目拓展成功。2.范圍適用于所有物業(yè)項(xiàng)目前期介入過(guò)程的管理。3.職責(zé)品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查、技術(shù)標(biāo)的制作、接管驗(yàn)收等事宜。4.工作流程4.1本規(guī)程提到的物業(yè)前期介入管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在獲得物業(yè)業(yè)主方招標(biāo)信息后，從事物業(yè)形成前的階段管理。4.2品質(zhì)管理部派人員進(jìn)行踏勘，熟悉該物業(yè)各個(gè)部分、設(shè)備環(huán)境，對(duì)以后物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)、維護(hù)保養(yǎng)帶來(lái)許多便利：a)方便了物業(yè)管理中維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃；b)方便了物業(yè)管理中的檢修；c)確保了檢修質(zhì)量

2、；d)方便了物業(yè)管理改造、拆除及設(shè)備的更換，提高了物業(yè)管理效率和工作質(zhì)量。4.3根據(jù)踏勘的實(shí)際情況，編寫(xiě)投標(biāo)文件的技術(shù)部分，確保其對(duì)招標(biāo)文件的完全響應(yīng)及與現(xiàn)場(chǎng)相吻合。4.3.2建立與業(yè)主住戶(hù)的關(guān)系????物業(yè)管理通過(guò)參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售活動(dòng)與業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）接觸、溝通、協(xié)商，又與購(gòu)房者未來(lái)業(yè)主或住戶(hù)取得聯(lián)系，散發(fā)公司宣傳材料聽(tīng)取意見(jiàn)要求和希望；了解業(yè)主住戶(hù)對(duì)物業(yè)所有安排打算。參與銷(xiāo)售部門(mén)同業(yè)主住戶(hù)簽訂物業(yè)管理合約，向業(yè)主提供介紹業(yè)主臨時(shí)公約，裝修管理辦法、大門(mén)設(shè)置、出入、停車(chē)場(chǎng)等管理辦法，物業(yè)管理費(fèi)用收取辦法等信息。4.3.3察

3、看記錄工程建筑現(xiàn)場(chǎng)為以后物業(yè)管理提供基礎(chǔ)。a)審查土建構(gòu)造、管線(xiàn)走向、出入線(xiàn)路通信、保安、消防、水電、煤氣等實(shí)施設(shè)備情況；b)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法；c)施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修要點(diǎn)、圖紙更改等記錄；d)參與設(shè)施工程驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備的外觀(guān)、性能、功能進(jìn)行檢查，按整改計(jì)劃督促施工整改。4.3.4根據(jù)業(yè)主住戶(hù)的希望要求設(shè)計(jì)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度。如：a)與開(kāi)發(fā)商共同起草物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主臨時(shí)公約、裝飾施工管理辦法等；b)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門(mén)人員崗位責(zé)任制和住戶(hù)手冊(cè)，物

4、業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等；c)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施培訓(xùn)。4.3.5建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)a)建立保安、清潔、綠化、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，訂立合同；b)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)聯(lián)絡(luò)、溝通；c)建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。4.3.6準(zhǔn)備物業(yè)的交接???a)擬訂移交接管辦法；???b)準(zhǔn)備移交接管事項(xiàng)。5.支持/相關(guān)文件《物業(yè)入伙及裝修控制程序》《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》《與顧客有關(guān)過(guò)程控制程序》6.記錄《介入巡檢記錄》1.品質(zhì)管理部獲得新接物業(yè)信息后，及時(shí)安排工程專(zhuān)員對(duì)新接物業(yè)

5、的現(xiàn)場(chǎng)、地理位置進(jìn)行勘察。了解新接物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施情況。2.物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)勘查、編寫(xiě)標(biāo)書(shū)的工程內(nèi)容，報(bào)品質(zhì)部經(jīng)理審批。3.選定前期介入工程人員，熟悉現(xiàn)場(chǎng)工作環(huán)境。與甲方有關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人溝通，索取前期介入所需的設(shè)計(jì)、施工等圖紙資料。4.前期介入跟進(jìn)人員對(duì)跟蹤發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題匯總等資料，移交新組建的項(xiàng)目部。5.配合項(xiàng)目做好交接、接管驗(yàn)收、入住等工作。二、新項(xiàng)目的接管驗(yàn)收規(guī)程1、目的?規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2、適用范圍?適用于物業(yè)部對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。3、職責(zé)品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作，匯總遺留問(wèn)題。

6、4、工作流程?4.1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作????（1）新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)部應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿(mǎn)足業(yè)主的質(zhì)量要求。???（2）成立物業(yè)接管小組????①在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，品質(zhì)管理部應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；????②接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門(mén)人員組成：????——公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；????——物業(yè)部服務(wù)處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及

7、協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；????——物業(yè)部機(jī)電處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。????（3）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：????接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：????①與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；????②派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；????③提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；????④準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：????——《房屋本體接管驗(yàn)收表》；????——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；????——《

8、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；????——《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。?4.2、資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。????（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：????①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；????②規(guī)劃許可證；????③投資許可證；????④土地使用合同；????⑤建筑開(kāi)工許可證