高通智庫(kù)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)：華潤(rùn)置地戰(zhàn)略研究

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1、華潤(rùn)置地——集團(tuán)支持做大做強(qiáng)的典范2010年01月11一選擇華潤(rùn)作為標(biāo)桿企業(yè)的理由1、華潤(rùn)置地當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)2、華潤(rùn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同階段的發(fā)展策略3、選擇華潤(rùn)作為標(biāo)桿企業(yè)的理由及值得借鑒之處二選擇華潤(rùn)作為標(biāo)桿企業(yè)的理由集團(tuán)管控模式：6S+BSC對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展形成有力支持1、華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部管控發(fā)展沿革2、華潤(rùn)集團(tuán)的6S3、引入BSC后對(duì)6S的完善4、華潤(rùn)置地組織結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目決策程序三華潤(rùn)“集團(tuán)孵化”模式選擇華潤(rùn)作為標(biāo)桿企業(yè)的理由1、華潤(rùn)“集團(tuán)孵化”的前提條件2、六次資產(chǎn)注入情況3、“集團(tuán)孵化”的證券市場(chǎng)

2、操作4、華潤(rùn)“集團(tuán)孵化”的總結(jié)四選擇華潤(rùn)作為標(biāo)桿企業(yè)的理由“租售并舉”模式1、華潤(rùn)置地的產(chǎn)品線2、“租售并舉”模式：住宅70%，商業(yè)30%3、華潤(rùn)的商業(yè)地產(chǎn)：萬象城五選擇華潤(rùn)作為標(biāo)桿企業(yè)的理由“增值服務(wù)”新戰(zhàn)略1、華潤(rùn)置地的新生意經(jīng)2、華潤(rùn)置地新戰(zhàn)略的定位、內(nèi)涵六選擇華潤(rùn)作為標(biāo)桿企業(yè)的理由華潤(rùn)的選址策略及土地市場(chǎng)操作1、目前已有土地（項(xiàng)目）儲(chǔ)備情況2、目前已有土地（項(xiàng)目）選址分析3、土地市場(chǎng)操作特點(diǎn)及原因七選擇華潤(rùn)作為標(biāo)桿企業(yè)的理由華潤(rùn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的借鑒2華潤(rùn)置地當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)截至2008年底，華潤(rùn)

3、置地總資產(chǎn)超過700億港元，凈資產(chǎn)超過360億港元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額91.34億港元，利潤(rùn)20.38億港元，同比增長(zhǎng)60.8%及42.4%。目前進(jìn)入內(nèi)地20個(gè)城市，在發(fā)展項(xiàng)目45個(gè),土地儲(chǔ)備3000萬平方米左右。華潤(rùn)置地憑借集團(tuán)公司雄厚的資源背景，獨(dú)特的“集團(tuán)孵化、租售并舉”商業(yè)模式，領(lǐng)先并均衡的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)，目前位列行業(yè)領(lǐng)先陣營(yíng)。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)看，租售并舉模式具有“行業(yè)領(lǐng)跑者”的潛質(zhì)。華潤(rùn)置地在財(cái)務(wù)出身的決策者寧高寧、王印等歷任高管的掌舵下，企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)突出、穩(wěn)健、均衡，體現(xiàn)出企業(yè)的綜合

4、實(shí)力。集團(tuán)背景：2008年底，華潤(rùn)集團(tuán)總資產(chǎn)3317億港元，營(yíng)業(yè)額1450億港元。3截止2008年底，華潤(rùn)置地營(yíng)業(yè)額5年復(fù)合增長(zhǎng)率48.3%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)5年復(fù)合增長(zhǎng)率106.2%。（自集團(tuán)孵化起始的年份）4華潤(rùn)置地發(fā)展歷程集團(tuán)孵化確立租售并舉戰(zhàn)略前期準(zhǔn)備2007—20092005--2009裝修、家私、同濟(jì)設(shè)計(jì)院2000--2004?持續(xù)六次垂直一體化注入資產(chǎn)協(xié)同2000?增發(fā)93億?北京優(yōu)勢(shì)元喪失1998--2000?更名?異地?cái)U(kuò)張“華?開發(fā)萬象1995-1997潤(rùn)”?成為萬科城(04年（北第一大

5、股12月開業(yè))京）置1994--1996可轉(zhuǎn)債：東(10%)地?業(yè)績(jī)低迷擴(kuò)股集?整合萬科、?任志強(qiáng)、并購(gòu)資33億華遠(yuǎn)未成華潤(rùn)分華遠(yuǎn)元功家進(jìn)入?增發(fā)方式地產(chǎn)控股萬科業(yè)未成功a業(yè)績(jī)上升期b發(fā)展模式成型并購(gòu)模式階段，北京市場(chǎng)為主調(diào)整期c產(chǎn)品形態(tài)成型5華潤(rùn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同階段的發(fā)展策略①新生意經(jīng)：住宅+投資物業(yè)+增值服務(wù)②新戰(zhàn)略試水期①異地?cái)U(kuò)張：①確立商業(yè)模式：③核心：租售并舉+A彌補(bǔ)上一階A培育市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、集團(tuán)孵化持續(xù)盈利能力段問題B通過深度品質(zhì)戰(zhàn)略②核心：B核心土地儲(chǔ)打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力并購(gòu)階段：戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)+C

6、一體化協(xié)同提高利備潤(rùn)率外部資源整合資源驅(qū)動(dòng)物業(yè)投資②母公司孵化D聚焦一線城市準(zhǔn)備期80年代1994200020042007至今6選擇華潤(rùn)作為標(biāo)桿企業(yè)的理由及值得借鑒之處選為標(biāo)桿企業(yè)的理由?大型央企背景，貿(mào)易起家，多元化發(fā)展?地產(chǎn)為主業(yè)之一，在集團(tuán)支持下發(fā)展勢(shì)頭迅猛?集團(tuán)孵化模式，快速發(fā)展；善于資本化運(yùn)作的地產(chǎn)公司值得借鑒之處?管控模式:6S+BSC對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展形成有力支持?集團(tuán)孵化:項(xiàng)目的集團(tuán)孵化模式（拿地及孵化）?資本運(yùn)作:華潤(rùn)置地的資本運(yùn)作及其與集團(tuán)的配合?租售并舉:住宅占比70%，商

7、業(yè)占比30%?新生意經(jīng):內(nèi)部多元化業(yè)務(wù)之間的協(xié)同，找尋新的利潤(rùn)點(diǎn)7華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部管控發(fā)展沿革集團(tuán)管控模式：6S+BSC對(duì)地產(chǎn)華潤(rùn)集團(tuán)的6S業(yè)務(wù)的快速發(fā)展形成有力支持引入BSC后對(duì)6S的完善華潤(rùn)置地組織結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目決策程序8華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部管控發(fā)展沿革2006年5月2003年華潤(rùn)召開經(jīng)理人年會(huì)，2001年會(huì)議提出了彌補(bǔ)6S之不第二次“再1999年足，引入平造華潤(rùn)”的華潤(rùn)提出用衡計(jì)分卡發(fā)展戰(zhàn)略，5年左右時(shí)（BSC）即以2005年1997年財(cái)務(wù)出身間“再造一為基數(shù)，用的寧高寧個(gè)新華潤(rùn)”6-8年時(shí)間20世紀(jì)90年

8、代再造一個(gè)與開始實(shí)行引入6S管的發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)核心，確定了主現(xiàn)有規(guī)模相理體系考核指標(biāo)當(dāng)?shù)男氯A潤(rùn)實(shí)行“包營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展干管理”——經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)。方向。增加值（EVA）9華潤(rùn)集團(tuán)當(dāng)前企業(yè)結(jié)構(gòu)董事會(huì)辦公室一級(jí)利潤(rùn)中心人力資源部中國(guó)華潤(rùn)總公司財(cái)務(wù)部審計(jì)部華潤(rùn)股份有限公司戰(zhàn)略管理部華潤(rùn)集團(tuán)有限公司法律事務(wù)部信息管理部華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)華潤(rùn)電力控股華潤(rùn)置地華潤(rùn)燃?xì)饪毓扇A潤(rùn)微電子華潤(rùn)水泥控股有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司華潤(rùn)金融控股（291）（806）（1109）（1193）（597）（29