泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

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1、泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告n第一部分：宏觀政策分析n第二部分：泰州市場(chǎng)分析n第三部分：消費(fèi)客群研究n第四部分：項(xiàng)目定位研究n第五部分：價(jià)格定位研究90泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告一、宏觀政策分析：（一）、宏觀政策分析樓市調(diào)控三層面：1、控制“錢(qián)袋子”——無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸款，還是個(gè)人銀行按揭，政府都在嚴(yán)控銀根，一定程度上壓抑了市場(chǎng)需求，此政策若持久必影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；2、保障房建設(shè)——3年3600萬(wàn)套保障房上市。3600萬(wàn)套保障吞食了大量的商品房用地，未來(lái)中低檔商品房與保障房的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加

2、大，今后的開(kāi)發(fā)思路需進(jìn)一步的調(diào)整。3、商品房用地——目前商品房用地出讓相對(duì)減少，自06年起大多城市基本都未完成土地出讓計(jì)劃，若持續(xù)必然影響未來(lái)3-5年內(nèi)新商品房的上市量，若保障房建設(shè)跟不上，未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)有新一輪的上升?？偨Y(jié)：1、此輪宏觀調(diào)控下，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)由一線城市到布局三四線城市（符合當(dāng)下中國(guó)城市化進(jìn)程的實(shí)際）；2、開(kāi)發(fā)企業(yè)保持充足現(xiàn)金流；進(jìn)行積極的產(chǎn)品創(chuàng)新，為客戶創(chuàng)造更多附加值，與保障房形成差異化競(jìng)爭(zhēng)是未來(lái)趨勢(shì)。90泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告二、泰州市場(chǎng)分析：（一）、泰州城市概況：1、城市定位：泰州

3、位居江蘇幾何正中心，是蘇中之中，更是江蘇之中。泰州在十二五中的城市定位：中國(guó)重要的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、長(zhǎng)三角北翼中心城市、歷史文化名城和濱江生態(tài)宜居旅游城市90泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告2、城市面積：據(jù)泰州2008-2030年規(guī)劃，泰州城區(qū)包括市域、中心城區(qū)以及舊城區(qū)，面積5797平方公里；十二五中泰州中心城區(qū)總面積劃定為499平方公里，其中建設(shè)用地規(guī)模占177平方公里。90泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告3、城市人口：市區(qū)人口從2006年初63.38萬(wàn)人增加到2010年為82.08萬(wàn)人，每年平均增加37400人；

4、2012預(yù)計(jì)達(dá)到90萬(wàn)人，即今明兩年增加到8萬(wàn)人；遠(yuǎn)期到2030年將達(dá)到150萬(wàn)人。這一定程度也說(shuō)明泰州的城市化進(jìn)程在提速4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：十二五”期間，泰州著力打造生物技術(shù)、新醫(yī)藥/電子信息/新能源產(chǎn)業(yè)三個(gè)“千億級(jí)”產(chǎn)業(yè)板塊及過(guò)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)裝備制造業(yè)，構(gòu)建泰州“1+3+N”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系?！?”即做大做強(qiáng)裝備制造這一傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，“3+N”就是打造生物技術(shù)和新醫(yī)藥、電子信息、新能源三大新興產(chǎn)業(yè)和若干新興產(chǎn)品集群。如：全國(guó)第二大制藥企業(yè)——石藥集團(tuán)南方地區(qū)營(yíng)運(yùn)中心及國(guó)際高端制劑制造物流基地，在泰州醫(yī)藥高新區(qū)啟動(dòng)建

5、設(shè)。90泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告（二）、泰州城市戰(zhàn)略：1、泰州城市戰(zhàn)略：南拓、東進(jìn)、西優(yōu)、北控，形成三泰一體化城市發(fā)展格局打通海陵、姜堰“大泰州”發(fā)展戰(zhàn)略。海陵南接高港，東接姜堰，以城市化打通三地之間的鄉(xiāng)村地帶，最終實(shí)現(xiàn)三泰一體化。90泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告海陵城市發(fā)展增量空間和增量人口必定集中于南部和東部，這兩個(gè)區(qū)域也將是未來(lái)房地產(chǎn)大規(guī)模聚集所在。2、泰州城北戰(zhàn)略：十二五重點(diǎn)建設(shè)泰州北部新城90泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告（1）海陵區(qū)"十二五"的重點(diǎn)任務(wù)：北部新城建設(shè)/東城區(qū)科技商務(wù)建設(shè)/西城區(qū)

6、產(chǎn)業(yè)集聚建設(shè)。北部新城總規(guī)劃17.28平方公里，人口17.6萬(wàn)人，居住用地519.96公頃，其中北部新城堅(jiān)持成片改造、區(qū)域開(kāi)發(fā)理念，2015年基本完成城北地區(qū)改造任務(wù)。（2）、城北居住分區(qū)：劃分為4個(gè)居住社區(qū)，含19個(gè)基層社區(qū)。（資料來(lái)源于泰州海陵區(qū)北部街區(qū)控制詳細(xì)規(guī)劃）90泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告90泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告居住區(qū)域優(yōu)劣排序：C＞D＞B＞An居住社區(qū)A——范圍為東進(jìn)路以北、新通揚(yáng)運(yùn)河以南、吳洲路以東、澛汀河以西，可容納居住人口約4.3萬(wàn)人，分為5個(gè)基層社區(qū)。共設(shè)幼兒園3所。在北倉(cāng)路

7、與新村路交叉口西南部布置社區(qū)中心。n居住社區(qū)B——范圍為東進(jìn)路以北、新通揚(yáng)運(yùn)河以南、澛汀河以東、鼓樓路以西，可容納居住人口約2.9萬(wàn)人，分為3個(gè)基層社區(qū)。設(shè)幼兒園2所。社區(qū)中心結(jié)合片區(qū)中心布置，設(shè)置于運(yùn)河路與海陵北路交叉口東南部。n居住社區(qū)C——范圍為東進(jìn)路以北、新通揚(yáng)運(yùn)河以南、鼓樓路以東、老東河以西，可容納居住人口約6.5萬(wàn)人，分為7個(gè)基層社區(qū)。共設(shè)幼兒園5所。在森園路與東風(fēng)路交叉口西南部布置社區(qū)中心。n居住社區(qū)D——范圍為東進(jìn)路以北、新通揚(yáng)運(yùn)河以南、老東河以東、七里河、春景路以西，可容納居住人口約3.9

8、萬(wàn)人，分為4個(gè)基層社區(qū)。共設(shè)幼兒園4所。在運(yùn)河路與春申路交叉口東北部布置社區(qū)中心。（三）、泰州房地產(chǎn)發(fā)展概況：90泰州江洲北路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告1、泰州房地產(chǎn)發(fā)展分析：（1）泰州全市近3年房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（含江堰等區(qū)域，數(shù)據(jù)來(lái)源于江蘇省統(tǒng)計(jì)局）年份200820092010房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資111.78億元123.88億元149.73億元商品房施工面積1095.82萬(wàn)平方米1091萬(wàn)平方米1323.1萬(wàn)平方米商品房竣工面積